北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想今年在丰台或石景山买套总价不超400万的房子，主要用于孩子上学和自住。有昌平的京籍，老大在昌平上小学三年级，老二上幼儿园小班。计划等老二上小学时用，同时让老大转学过来。优先程度是，学区＞居住环境＞地段＞房龄＞保值＞面积。地段离地铁不太远就行（步行2公里以内），面积能住下一家四口就行（两居、50平往上）。
三个问题：
1、二手房买哪个片区或小区比较合适？
2、买新房有没有可能性？
3、从往年房市来看，今年什么时候买合适？
A：
1、您这要求有点儿高了，我估计帮不上什么忙。
2、简单说吧，您家老大既然是三年级，那就是2023年最高峰期入学的。那无论哪年转学都是同一届，所有的好学校都不太可能有空余学位。就算有，那人家政保的还不够分的呢，很难说会留给转学生。
而且到目前为止，北京只有朝阳区是单校划片为主，用房子选学校的概率才大些。丰台和石景山都说不好，跨区转学都必定是派位，只能看运气了。
二宝好说，常规建议是石景山，京源和景远学区两个为主，学校放到东西海也肯定中上，学区溢价也不高。丰台的学区房现在也就是方庄的十八中学区，北大地因为进入十二中的概率下降，所以不太算学区房了，只能说是小学都挺好。另外是东高地航天宿舍区，学校资源挺好，但这里不算普遍意义上的学区房。
这就是丰台和石景山的情况，我不敢建议，只能是家长选择。最好是先问问教委，看转学的成功概率有多少吧。否则俩区的好学校都不多，一旦派入普校那就看自己的感受了。
3、新房除了东西海之外，都没有学区房的概念。而且新房也是没有划学区的，只有在派出所办完手续+可以落户之后。教委才能确定学区，也才能聊转学的事儿，否则只能家长自己解决。
其他区的新房都是只有名校概念，或者说都是挂牌儿校，是否能成为真正的名校看成绩吧。到目前为止，朝石丰的成功案例不多，丰台更少。
4、往年房市，那肯定是年底啊，楼市相对最低迷的时候。学区房也可以关注五六月份，也就是信息采集之后，该买的家庭都买了，没买的也来不及了，此时有可能房价+溢价低些。
5、总之您这要求有点儿高，主要是转学不太好办。一般来说转学都是东西海为主，就算进不去对口学校，那下限也是有托底的。另外就是朝阳的单校学区，至少在小升初是概率很大的。丰台石景山不太好说了，要不您先问问石景山的吧，京源学区和景山远洋。
仅供参考。
二
Q:
请问：半年多前跟您咨询过孩子升学问题。孩子今年4岁半，2028年上小学，目前已办理朝阳区集体户落户。我们原本计划租房入学，近期全家商量后，感觉也可以考虑购房，总预算400-500万，想在2028年前买房，争取更好的学校资源。
之前仅锁定朝阳区，租房很难进入优质学校；现在可跨区选择，反而目标模糊、没有清晰路径。对其他城区入学政策了解不多，也担心买房后无法匹配心仪学校。恳请您指点，该按什么思路规划区域、房产与学校选择，兼顾确定性与性价比？
之前比较看好王四营焦化厂附近的十一朝阳学校，它教学理念新颖，又是九年一贯制，买房基本就能上，对孩子来说是个不错的选择，而且那边是次新房，居住条件和小区环境也比老破小舒服很多。
但也有不少顾虑：学校是新成立的，还没有成绩，不确定以后能不能成为朝阳的热门学校；另外地理位置比较偏，周边配套不完善，我们通勤单程可能要一个多小时，老人过来帮忙带孩子平时出行也不方便。
家里人觉得，既然要花钱买房，不如直接买东西海更好的学区。但我担心东西海好学区房价更高，居住条件会很差，而且现在多校划片、阳光派位，就算买了房也未必能上到心仪的好学校，再加上我对那边的升学路径也不太了解。
我们是刚从外地过来的，对北京的很多政策都不熟悉，还有一年时间可以研究考虑，想请您帮忙分析一下，我们这种情况该怎么选择更合适？
A：
1、什么思路？这首先看您的主要需求吧。如果是学区为主，那首选西城，因为上限下限都高于朝阳。东城的话不是太建议，因为上限跟朝阳的高分段差不多，只是下限明显高于朝阳。但是朝阳的优势是单校划片，那确定性就高于东城，所以各有所长吧，没必要去东城花更多的钱。
如果是居住为主，那就是首选王四营的了，居住体验肯定好，性价应该是正常值。但这里到目前为止不算学区房，是否成为名校不好说。毕竟全北京的名校分校多了，但真正成为名校的寥寥无几。朝阳到目前为止就是人朝+清朝，其他的都中等吧。
兼顾的话那就是朝阳的几所头部校。按您的预算来说，在不考虑通勤的情况下，人朝西区、清朝和陈分都相对合适，学校好，也都是九年校。溢价来讲人朝应该还是高点儿，陈分居中，清朝算性价比最高的，但房子也是最老的，看您的选择吧。嘉铭西区则是溢价不低，我认为不算性价比高的。
其他的学区也看自己选择，朝外和白小80还有陈本的溢价最高，跟东西海差不多。帝景和嘉铭东区的都是房价太贵，人朝东区的更贵，不太合适。
2、东西海，500万之内如果在好学区只能是小户型。在东城永外能买到面积大些的，但学区排名却又比较低，可溢价率并不低，我认为不太划算。
如果去东西海那就买九年制或直升校呗，或者是确定性高的。尤其您家是2028年上学呢，入学人数少多了，理论上不至于再有太多的调剂。
海淀如果注重通道那首选上地，但溢价高。西城看陶白吧，直升校多。东城则是常规建议为龙体，南城的房价相对低+学区整体好。
3、简单就这情况，我建议还是先根据自家的具体情况来选择行政区吧。到目前为止，四个区的教育模式差距挺大，没有哪个更好，就跟体制内vs央国企vs大厂似的，只看哪里适合自己。定了行政区再说学区，最后是小区和具体房源。
仅供参考。
三
Q:
请您帮我看看这个想法是否合理:考虑把上地学区一套两居室学区房卖掉，加钱换套非学区大的改善房自住。有以上想法是一是现在学位已经用过不需要了，二是基于对未来学区房的溢价空间存疑，这套房子平时也不住，另外想趁着目前房价处于地位，趁这个机会换个周边非学区的大房子可以改善居住条件。
另外北清路附近的园墅和西三旗附近的吉晟别墅，这两个小区目前价格差不多，考虑联排或者叠拼，您觉得这两个小区哪个更适合一家四口居住，孩子在上地附近上学。
A：
1、房子是用来住的，为了改善而换掉学区房很合理。尤其是上地现在又多出不少西边的学区房，我对是否能撑住这么高的溢价率也存疑。索性趁着还高的时候换掉吧，反正也用不上学位，也收不到等值的租金，居住体验又不强，那何必留着闹心呢？
2、园墅和吉晟现在差不多价格？那说明近些年吉晟的价格走势占优啊。因为这俩小区从一开始就是竞品盘，园墅的定位更高，价格也高出10%以上吧。现在既然差不多了，那说明保值角度吉晟强点儿。
或者这么说吧，吉晟作为TownHOuse，地段儿和定位都算比较合适，所以价格走势在别墅中算很不错的。这可以跟旁边儿新龙城比较，早期俩小区的均价差30%左右，现在也得20%左右，这就已经很不错了，说明人们对“宽house”这种产品的认可度是偏高的。
3、总之如果是让我在这俩小区中选择，我认为首选吉晟。无论是产品还是品质档次都和板块比较相符，户型也不算太大，价格走势在别墅中算不错的。
仅供参考。
四
Q:
想咨询一下学区，目前目标在朝外跟朝外来广营。
想问问：
1、这俩校区区别大不大，我看去年中考成绩是比较平均的。
2、来广营校区会不会调剂到北苑校区，据说北苑校区很次，但是听说校长已经让本部的校长兼任了，之前还出过新教学楼混上的事件，不知道未来会不会合并？
3、600万预算，想要两居，推荐一下来广营相对应的学区房小区。
A：
1、去年中考成绩比较平均？这我还真没注意。但在之前的区别是挺大的，毕竟来广营只是理论上的校区，但在现实中跟分校的待遇差不多，每年分到的高中名额也不多。
这其实可以从学校对口房源的溢价来比较一下。本校这边的老破小或小户型的溢价率，基本等同于东西海平均值，一分钱一分货。而新北苑这边没什么单独的溢价，说明家长们的热度不太高，或者说专门为了上学而买房的家长不太多。
2、学区的调整政策我可不知道，这两年闹了好几次了吧？我也只是听说，没具体了解过。因为这边的小区不算学区房，所以不是太关注。
不过您家孩子如果是今年之后上学的应该好的多。毕竟入学人数肯定减少，学位不至于紧张，那教委和学校就没必要折腾家长和孩子了，谁也不爱惹麻烦的。
3、来广营这边到目前为止不算学区房，或者说不算普遍意义上的学区房，没溢价，居住的性价比正常。
常规建议是首选清源路东边的这几个小区，福熙大道和花语城国际城，价格走势在板块内也至少不弱，600万都能买到合适的两居了。福熙大道前些日子有北京市当年预留的公务员福利房在卖房，据说不贵，也不知现在还有没有。
仅供参考。
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