本文来源：时代财经 作者：梁争誉
一场火爆的项目开盘，因为一瓶辣椒水发酵为全国关注的舆情事件。
4月13日，深圳龙华幸福城臻园以明显低于周边的价格入市，并采取“先到先得”的选房方式，引发大量购房者与房屋经纪人涌入，现场一度发生冲突。
混乱中，一名保安喷洒辣椒水维持秩序，事件随即引发广泛争议。
当天，开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司（以下简称“鸿耀泰实业”）公开道歉。龙华区则连夜联合住建、市监、公安等部门成立联合调查组介入调查，行政拘留涉事人员杨某某，并宣布对辖区内房地产销售行为开展专项整治。
时隔8个月，房价打了7折
这场久违的热闹背后，是一次力度空前的价格让利。
时代财经了解到，2025年7月底，幸福城臻园首批861套房源入市时，备案均价为6.46万元/平方米；而此次共推出217套住宅，户型为建筑面积约66-90平方米的2-3房，备案均价为4.47万元/平方米。 此次价格相当于此前的约7折。
横向对比周边市场，壹成中心第九区、华盛珑悦、鸿荣源尚云等二手楼盘最新挂牌价在5.6万-6.1万元/平方米之间，价差明显。
此外，据多位经纪人反馈，开盘当天，开发商针对不同户型给予85折至87折优惠，折后单价最低约3.8万元/平方米，最低总价约240万元，“性价比拉满”。
由于鸿耀泰实业采用“先到先得”策略选房，开盘前一晚，售楼处已聚集数百名购房者及经纪人排队等候。
资深经纪人王金兴向时代财经回忆称，其于开盘当天早上7时许抵达现场时，场外已有大量客户涌入争抢号源，现场一度较为紧张。直至中午12点左右，他的客户才成功选到房源，当时性价比较高的66平方米和82平方米户型已售罄。
截至4月14日凌晨，幸福城臻园本批次房源售出132套，去化率60.83%。相比之下，项目首批房源自入市以来累计售出127套，去化率14.75%。
深圳市住建局数据显示，截至今年3月末，龙华新建商品房库存达7091套、70.42万平方米，而当月成交量355套、3.56万平方米。与此同时，年内仍有超过20个新盘排队入市，去化压力持续加大。
“这种市场行为扰乱了正常秩序，对片区楼市、全市楼市稳定非常不利。” 广东省住宅政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，尽管个案会获得短期销售业绩，但片区内其他类似项目和二手房价格会面临明显的冲击。
针对开盘当日引发的舆情及销售现场问题，鸿耀泰实业表示，已启动整改，包括严肃处理涉事人员、完善现场流程与人员配置、加强培训，并建立沟通机制，接受外界监督。
实业资本跨界旧改
幸福城臻园的背后并非传统意义上的房企。
时代财经了解到，项目操盘方鸿耀泰实业成立于2020年8月，注册资本与实缴资本均为1亿元；其控股股东深圳市桦浩泰投资发展（下称“桦浩泰投资”）有限公司则成立于2018年。
另据天眼查显示，鸿耀泰实业和桦浩泰投资的实际控制人均为李玉泓，其在多家企业担任高管或法人职务，其中任职总经理的仲正实业（深圳）有限公司（曾用名：深圳龙益自行车有限公司）早在1990年就已成立，主营自行车及零配件、运动器材生产经营，企业类型为港澳台法人独资。
近年来，仲正实业的公开动态并不多，而李玉泓相关企业这些年的业务也主要围绕房地产展开。其中，桦浩泰投资就以股权投资方式参与房地产领域资本运作，重点布局深圳城市更新与住宅开发。
幸福城臻园的前身正是龙华商业中心城市更新单元，位于龙华老城区，毗邻深圳体量最大的商场壹方天地。
该旧改项目体量庞大，由北、中、东、南一、南二共五个片区组成，总建筑面积超过100万平方米。其中，北片区由鸿耀泰实业开发，即目前的幸福城臻园。
幸福城臻园分为两个地块开发，总用地面积3.16万平方米，总建筑面积约38.95万平方米，容积率分别为9.34、8.79，合计供应住宅2174套，包括972套保障房。按照去年7月和此次开盘合计推出1078套房源计算，项目面世的房源还不到计划供应的一半。
时代财经了解到，鸿耀泰实业的核心团队并非首次进入城市更新领域。
同样位于龙华清湖片区的幸福城项目，总建筑面积约39万平方米，由深圳市永晋盈投资有限公司（以下简称“永晋盈投资”）开发，已于2013年入市，项目同样为龙华区的旧改。
工商信息显示，永晋盈投资成立于2010年11月，其法定代表人及总经理林友生与鸿耀泰实业总经理为同一人。两家公司办公地点亦位于同一栋商业大厦，分别为龙华区龙华街道清华社区和平东路幸福城商业大厦A1605、A2003。
值得注意的是，2025年7月，永晋盈投资被深圳市宝安区人民法院列为被执行人，执行标的金额约1.09亿元。
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