并不是穿着黑丝小短裙的人都是美女，你在手机屏幕里看到的房子，那些那价格特别低的，还真不一定适合你，甚至你可能都不知道房子在哪里，在几层，出自于什么原因卖房。
昨天，一个微信好友，发了一套房子给我，让我帮忙找一套类似视频上的房源给他。出自于尊重，我也把视频看完，看了1分钟，愣是没有看出房子在哪里，只知道在金山万达附近。
最后还是同事告诉我，是金山好景城这小区。查阅了金山好景城小区的价位，单价基本保持在15000元左右，而视频里推荐的价格是140万的精装复式楼，单价也只有10000元不到，瞬间让我怀疑这房子是不是虚假房源。
我问他，你看视频的房子很好，为什么不直接去看一下房子，还要我再找一套呢？
他说：房子昨天已经卖掉了。
我看了视频的发布时间，也就是昨天发布，刚刚发出来就卖掉，有点令人匪夷所思。且，在视频底下留言只有一条，基本没有播放量，具体我也不想再去深挖下去，毕竟网络上的东西，我们看到的，不一定都是真实存在。
当下，有许多房产中介发房源短视频，其实我跟大家一样，很讨厌那种，只有几秒钟，小区不说，楼层不说，卖房原因不说，在哪里也不说，一定要人打电话过去问，结果完全不是你想要的那种类型的房子。
譬如，有些中介把法拍房拿来说，就是不说是法拍的，这种很纯粹就是为了流量。还有很多类型，我就不点评了，大家注意甄别一下。
今天，仍然带来一套福州二手房的成交案例，给大家做价格上的参考。
成交小区：保利香槟国际；
成交时间：2026年3月；
成交数据：产权面积91.16平米，3房2厅，高楼层，精装修，南北朝向，180万，成交单价19745元/平米。
房源成交分析：
1、3月份，保利香槟国际，通过中介一共卖出去5套房子，价格基本保持在2万前后一些单价。因为装修程度，楼层高低，楼栋位置，对价格上会有一些差异，但都保持在19000元以上的单价。从这个价格上看，是否能够判断，当下的价格已经趋向稳定兜底了呢？
2、保利香槟国际3月份成交的房源，面积集中在65-91平米之间，小户型更受大众的欢迎。每年春节后，小户型的房源卖得好，是因为刚需入市多，不仅是晋安区，其他片区亦是如此。小编也看到数据，福州五区的二手房，成交总价均价是155万，也能证明是刚需在买房。
3、保利香槟国际，是一个大体量小区，内部共有44栋楼，6479户业主，用外卖员的来形容：一个新手，甚至找不到小区的入口，以及楼栋的位置，即使用导航也可能迷路在社区里。很多很多外卖员，接到小区的单子，都十分恐惧，耽误的时间太长了。
4、目前，小区内挂牌的房源290套，挂牌均价23614元/平米。从挂牌房源的数量来看，保利香槟国际的置换率太高了，在价格上如果没有一定的优势，或者卖房过程中，没有让中介特别关注，房子可能比较难卖出去，因为一个客户进来看房，都不知道看哪套了。
购房建议：
没有去保利香槟国际看过房子的人，一定想不到这个小区里有多少种户型结构，就以100平米三房的户型，就有十几种结构，每一种的户型布局都不一样。
保利香槟国际是福州东二环的“超级大盘”，定位介于刚需与刚改之间。它最大的卖点是极致的便利性，最大的硬伤是高密度的居住体验。
商业零距离：南门正对东二环泰禾广场，下楼即商圈，吃喝玩乐购极其便利。
教育一站式：划片榕博小学（原晋师附二小）+ 福州三中晋安校区，小学就在家门口，接送非常方便，在晋安区属中上梯队。
交通路网发达：紧邻连江北路、化工路，上二环、三环快速路很顺；地铁4号线竹屿站步行约500米，通勤效率高。
步行可达晋安湖公园、牛岗山公园，周末遛娃、散步体验很好，这是东二环板块的核心红利。
缺点也十分明显，高密度：44栋高层，7000多户，容积率约3.3。楼间距较近，低楼层采光普遍较差，且高峰期电梯等待时间较长。
噪音与拥堵：小区四面环路（连江北路、塔头路等），临街楼栋车流噪音大；商圈人车流巨大，早晚高峰出入口易拥堵。
租客极多：因靠近泰禾商圈且小户型多，小区内租客比例高，人员流动性大，私密性和安全性不如纯改善盘。单身公寓楼栋甚至有“群租房”现象。
一句话总结：用居住舒适度换取了生活便利度。如果你预算有限又想占位东二环核心，它是“上车”的好选择；如果你追求安静、低密度的改善环境，建议看看周边建发养云、融侨悦城等次新盘。
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