在少人关注的角落，深圳“老城区”已经快半年没新盘了。
福田上一个入市项目是去年10月拿证的卓越缦悦；罗湖是去年9月拿证的莲塘金岸里。
长期供应垫底，导致两大区4年来的供应量都没5000套。
如今库存更是都低于1000套——但微妙的是，去化周期却都超过了20个月、差点全市垫底。
难道市场抛弃“老城区”了？
答案是否定的。
正是因为新盘少、去化相对快，反而让3年以上的尾盘成了库存的“主力”，但它们往往价格高、户型差，越卖越难卖，也拖累了全区去化周期。
▲数据来源：深圳市房地产信息平台、深圳乐有家研究中心等
不过，今年的新增项目或能让市场眼前一亮。
@深圳买房计划 统计发现：
福田+罗湖今年或将供应7大项目、合计超3000套房。
供应特点如下：
1、福田以豪宅+改善为主，罗湖市场逐渐刚需化；
2、配套成熟，不少位于香蜜湖/福田CBD/梅林/笋岗等宜居片区；
3、首次出现真正新规项目，容积率低至3+，但有的旧改项目容积率高达10，对比强烈；
4、招拍挂项目体量小，旧改还是供应主力，但随着旧改变难，预计两大区未来供应持续低迷。
▲仅供参考，请以项目公布为主
顺带附上在售项目表，有兴趣的朋友可以综合看看
▲上下滑动查看 | 数据来源：深圳中原研究中心
接下来，我们通过实探，为大家介绍待入市的7大项目情况。
福田
福田文化创意园旧改（中建壹品） ⭕价格：预计8-10万/㎡区位：上下沙
特点：大型综合体、800+套可售、容积率7.7
项目在上下沙片区，沙尾地铁站旁，前身是深圳文化创意园，2003年列入旧改计划。
去年11月，项目已由中建壹品中标，中标金额24.52亿，预计总投资高达90亿。这也是中建在深圳市区的首个项目。
目前，项目已全面动工，正在土地平整中。
▲项目在土地平整及基坑中 | @深圳买房计划拍摄（如无标注，下同）
项目总建面29.35万㎡，总占地2.57万㎡，容积率7.7，包含回迁住宅、保障房及商业办公业态。是继环湾城之后，又一大体量的综合体项目。
其中，住宅建面15.4万㎡，可售住宅约820套、约49层，保障性住房5.37万㎡。
▲项目效果图
项目邻近7号线沙尾站，出行便捷，学区预计为红岭教育集团红树林实验学校，是非常不错的教育集团。
周边还有福田妇幼、绿景佐阾新邑，更大型的需要去到下沙的中洲湾、KKONE，或2公里外的COCO Park。
抗性或为靠近沙尾村，城市界面比较杂乱，但视野开阔。
价格方面，参考新盘金地环湾城、中洲迎海等约8-10万/㎡，周边次新房成交价大概在7-8万/㎡。
中铁B405-0308⭕价格：预计8万+/㎡区位：梅林
特点：稀缺新盘、迷你地块、现房销售、楼面价4万+/㎡
项目是梅林近16年来，首宗招拍挂的纯住宅用地。
但项目体量称得上“迷你”，占地仅4994㎡，总建面约1.86万㎡，其中住宅约1.54万㎡，是纯粹的居住项目，预计可售住宅仅100多套。
▲项目正在基坑中，南面是福田CBD北部景观
不过，项目优势也比较明显，整体容积率≤3.72，建筑高度不超过100米、约33层，是真正的新规产品。
甚至，宗地出让要求是全部实行现房销售，也是深圳公开出让的第二宗全现房销售试点项目。
现房销售，加上是中 铁置业高溢价拿下——楼面价约4.27万/㎡，预计项目售价会超过8万/㎡。
目前，周边二手房比较老旧，可参考的次新房 绿景虹湾成交价大概8万/㎡ 。
配套方面，项目距离9/10号线孖岭站约300米，周边有卓悦汇商圈、深业上城等商业。
卓越京基南天电力旧改⭕价格：预计超12万/㎡区位：安托山
特点：大型综合体、名校学区、容积率9+
作为安托山最大的综合体，项目总体量约21.2万㎡，涵盖超高层办公楼、公寓、住宅、9班幼儿园及体育公园。
其中，住宅建面4.2万㎡（含7600㎡保障房），网传将建1栋300㎡大平层的纯住宅楼、1栋180㎡的住宅+保障房、1栋公寓。
这样算下来，可售住宅或仅有100多套。
▲项目效果图
旧改由卓越与京基联合操刀， 虽然关注度很高，但停滞数年，直到2024年11月才正式获得用地批复，后续施工进度依然较慢。
而且，因为是旧改而来，整体容积率高达9.19、楼高约200米。
但毫无疑问，安托山的地段还是很有吸引力的。
片区基本是次新房、配套完善，尤其是在红岭实验小学+深高南学区内，属于福田第一梯队学区，周边还计划建新学校。
项目开盘价可以参考海德园约12.6万/㎡，周边次新房价格都在13-18万/㎡区间，预计项目吸引力不小。
▲周边房价 | 图源：贝壳找房
卓越缦悦⭕价格：在售9.6万/㎡起区位：福田CBD
特点：大型综合体、自带7万㎡商业、飘窗可敲
项目是皇岗村改造项目的一部分，位于福田CBD南侧，是福田中心区周边少见的大型综合体。
目前，项目已出地面数十层。
▲项目已出地面数十层
项目体量约27.3万㎡，容积率约5.1，总户数2151户（含回迁房），可售商品房732套，楼高45F/47F。
去年10月，项目一期1栋5单元、231套房源拿证入市，折后单价约9.6万/㎡起、总价约856万起，目前已去化过半。
▲项目此前备案情况 | 图源：行舟深房
接下来还有二期2栋1-3单元、共约501套待售，估计会分两次推售。
▲项目效果图
户型可参考此前推出的约92-173㎡的3-4房，最大亮点是实用率90%以上、飘窗可砸，能有效增加室内空间。
项目楼下就是7号线皇岗村站，加上自带7万㎡商业，估计会打造为卓越系商业，直连地铁。
新世界香蜜四季⭕价格：在售均价约12.6万/㎡区位：香蜜湖
特点：香蜜湖金融中心旁、自带5万㎡商业、部分户型实用率100%
项目位于福田香梅路与新闻路交汇处，紧邻香蜜湖金融中心，地段优势强，从旧改开始就广受市场关注，是深圳热门豪宅项目。
去年9月，项目推售2栋二单元152套住宅，折后均价约12.6万/㎡，目前已去化约79%。
▲项目去化情况 | 图源：行舟深房
项目总建面46.68万㎡，容积率约7.6，涵盖住宅、商业、公寓及9班公办幼儿园，是周边较为稀缺的新规住宅。
目前，待入市的还有约770套，户型可以参考之前的105-279㎡3-5房。
▲上下滑动查看所有户型
户型有两大亮点，一是实用率较高，部分户型可超100%；二是层高3.15米，空间感更强。
另外，项目的配套非常不错：
周边有1号线香蜜湖站/9号线香梅站，一站到COCO Park、两站皇庭广场+领展中心，且自带5万㎡商业，日常出行及购物较为便捷。
罗湖
信悦映翠府（金钻豪园旧改） ⭕价格：周边约8万/㎡区位：水贝
特点：地铁口、翠北实验小学旁、楼高60层、户户朝南
项目位于水贝片区、3号线/7号线田贝站旁。
前身是金钻豪园旧改项目，早在2010年成为深圳首批城市更新项目，但到2015年因资金链断裂停滞。直到2025年底，由中信城开联合体接手纾困。
而后仅仅三个月，就完成资金投放，目前已出地面数层。
▲图源：四十不惑看生活
项目占地约1.9万㎡，总建面约20.78万㎡，整体容积率约10.68。
其中，住宅建面约18.52万㎡（含4.41万㎡安居房），总户数约1720户，但可售商品房仅440套，占比不足30%。
因为是旧改而来，项目规划了4栋超高层住宅，其中商品房约60层、回迁房66层、安居房73层，应该是继绿景白石洲之后，深圳第二高的住宅楼。
据悉，商品房为3梯4户设计，户户南向，网传户型约117-125㎡。
▲项目效果图
项目除了在地铁口外，一路之隔就是翠北实验小学、也在东湖中学学区内，都是罗湖第二梯队的学校。
近年，周边新盘如益田御龙天地、翠园华府售价都是8万+/㎡，预计项目未来售价或差不多。
深铁阅湖境家园（H302-0107地块）
⭕价格：周边约7万+/㎡区位：水贝
特点：双地铁、容积率3.2、楼面价2.24万/㎡
作为罗湖近十年首个招拍挂的住宅项目，因为捆绑轨道用地开发，要求开发商有相关开发资质与经验，所以只能由深铁以底价拿下，楼面价只有2.24万/㎡，远低于罗湖的平均房价。
项目在7号线/17号线笋岗站旁，目前未见明显动工迹象，隔壁是17号线工地，已经开始动工。
按以往的情况来看，深铁居住项目开发节奏较慢，今年能不能入市还不太好说。
▲未见明显动工迹象
总建面约4.54万㎡（含轨道部分约6643㎡），住宅建面约3.75万㎡，可售住宅约310套，另配建幼儿园、社区体育活动场地、儿童游戏场地等公共配套。
因为是新规产品，容积率今3.2，建筑限高100米、预计不超过33层。
配套上有三大亮点：
一是双地铁上盖，二是紧邻成熟商业万象食家，生活氛围成熟，三是周边笋岗CBD氛围加持，是罗湖为数不多面貌崭新的片区。
▲项目周边面貌崭新，有CBD的氛围
虽然拿地价低，但考虑周边次新房万象华府成交价7万+/㎡，项目又是低密度新规产品，售价可能8万/㎡左右。
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