发布时间：2026年4月16日

核心基调：新房爆发、二手降温、区域深度分化、学区房神话终结

一、新房市场：量价齐升，政策强力驱动

成交（截至4月15日）：

新房住宅网签 3601套，环比3月同期 +344.01%，同比 +145.63%；

4月全月预计 1.7万套，环比 +380%。

价格：

全市新房均价 50356元/㎡，环比 +2.13%，同比 +13.71%。

核心区：西城 15.36万/㎡、东城 13.6万/㎡、朝阳燕莎 12.5万/㎡

近郊主力：通州 5.4万起、昌平朱辛庄 6-7万、石景山 5.3-8万

主力板块：

通州（副中心）、昌平、大兴、石景山（五环外）最热；

120-160㎡改善户型最抢手，套均总价 450-550万。

政策红利：

五环外 不限购、首付15%起、非京籍社保 1年、利率 3.05%（历史低位）。

二、二手房市场：冲高回落，冷热极度分化

成交（截至4月15日）：

二手住宅网签 5536套，环比3月同期 -7.79%；

较3月“小阳春”峰值（1.9万套）明显回落。

价格：

全市二手均价 38300元/㎡，环比 +0.47%。

区域剧变：

海淀学区房（暴跌）：

中关村—学院路—牡丹园，较2021年高点 -38%~-44%，回到 2016年水平。

例：中关村东大院77㎡三居，成交价 680万（单价8.8万/㎡），较高点 -44%。

朝阳刚需（微涨）：

东四环、朝阳公园 300万以下小户型，+1%~3%，议价空间 5%-10%。

库存：

二手房挂牌约 12.2万套，业主降价换量明显。

三、政策与市场核心逻辑

五环外全面宽松：不限购、低首付、低利率、短社保，引爆刚需与外溢。

学区房信仰崩塌：教育均衡化+政策打压，老破小学区房 十年涨幅归零。

置换链条打通：二手卖旧→资金入市→新房改善，卖旧买新成主流。

改善成主力：120㎡+三居四居占比升至 38%，刚需向近郊转移。

四、4月下旬展望

新房：热度延续，近郊地铁盘、改善盘继续领跑；核心区稳中有升。

二手：继续降温、议价空间扩大；学区房仍有下行压力。

购房建议：

刚需：优先 五环外地铁沿线+低总价新房（首付15%、利率3.05%）。

改善：卖旧买新窗口期，优选 120㎡+次新/新房。

慎买：老破小学区房、无地铁远郊盘、高溢价伪豪宅。