作者 | 黄怡博 责编 | 韩玮烨
摘要：以慈溪环创爱琴海购物中心为样本，拆解项目立足客群需求，通过品牌迭代、空间焕新、区域联动三维打法，突破运营瓶颈，为非一线城市存量资产盘活提供可落地资管参考。
随着零售不动产Reits的放开，在一线城市卷不动的资本近两年开始关注消费力较强的二线城市的优质标的。
慈溪环创爱琴海购物中心，位于宁波北部。这几年，资产方打开思路，没有只靠某一个维度的升级硬闯，而是围绕“满足客群需求、完善消费载体、放大项目价值”的目标，通过“品牌迭代、空间焕新、区域联动”三个方向协同发力，逐渐突破了发展瓶颈，形成了企业独特的打法。既解决了自身的运营难题，也为非一线城市存量商业的资管实践，提供了可借鉴的样本。
一、直面痛点
非一线城市存量商业，普遍逃不开三个问题：招商难、业态旧、体验差。核心症结在于，商业业态配置没跟上消费者的需求变化——大家早已不满足于能买到东西，而是既要质价比，也要情绪价值，这直接导致很多项目坪效低、客流留不住。
具体到宁波慈溪本地，商圈竞争激烈，存量商业项目占比高，同时多数项目缺乏清晰的差异化定位，区域内始终缺少能够引领消费升级的商业标杆。前几年，慈溪环创爱琴海购物中心也同样受到三大问题的制约：品牌吸引力不强、存在客流冷热区、动线规划存在短板，导致资产价值未能充分释放，想突破区域竞争，必须先解决这些自身瓶颈。
二、重构经营的底层逻辑
痛点清晰了，破局的逻辑就清晰了，运营方需要重新构建需求匹配-载体升级-价值放大的递进执行力。
品牌迭代，要解决怎么把顾客吸引过来的问题，关键是找准顾客想要什么；空间焕新，要解决怎么把吸引来的顾客留住的问题，重点是把消费场地改得更舒服、更有吸引力；区域联动，要解决怎么把项目价值做高的问题，目的是借助区域优势，打破单个项目的局限。
上述三个动作环环相扣，形成品牌引客→空间留客→区域赋能→资产增值的完整闭环，既能解决单个项目的运营麻烦，也能打破发展瓶颈，最终让资产变得更值钱。
三、策略落地要精细化
1.品牌矩阵迭代——破解引流难，筑牢破局基础
商业的生命力在于常变常新，慈溪环创爱琴海购物中心的品牌迭代，延续了爱琴海华东区域成熟的品牌调改能力，不断满足顾客的实际需求，不盲目招商，力求精准发力。
2025年，慈溪环创爱琴海购物中心重点发力贴合本地客群需求的首店引进，成功引入盒马鲜生、NEED创意韩国料理、ACMEITEM、大疆等慈溪首店。同时完成二楼超市街区整体改造，填补了区域内的业态空白。
后续新店矩阵将精准覆盖潮流零售、品质餐饮及生活方式等多个维度，涵盖潮玩立方、荣兴发、九十葉、龍歌、KOI、华为启境、Potato Corner等热门品牌，进一步丰富品牌矩阵。
除此之外，慈溪环创爱琴海购物中心还通过举办“2026慈溪面包咖啡节”引流，三天吸引客流超25万人次，招募全国20座城市50余家品牌参与，其中70%是慈溪首进。
品牌迭代带来的效果非常直观。2025年品牌调改和街区改造后，慈溪环创爱琴海购物中心全年客流同比提升27%，销售同比增长32%，首店效应初步显现。2026年清明面包咖啡节期间，联动场内商户实现销售同比提升34%，客流和销售双增长。随着2026年新品牌的官宣，首店集群效应将进一步放大，慈溪环创爱琴海购物中心在慈溪及宁波北部的商业标杆地位也将进一步巩固，解决了引流难的问题。
2.空间体验焕新——破解留存难，承接引流效果
针对项目高区客流不足、动线不合理、体验感弱的瓶颈，同时应对消费者对商业空间体验感、探索欲的增长需求，业主方决定启动新一轮空间焕新，核心是承接品牌引流的效果，提升客流利用率和资产坪效。
据了解，近期慈溪环创爱琴海购物中心已经启动3楼A区专题改造工程，总面积超过4500平方米，预计投资800余万元，涉及整体动线重构、品牌精装升级及主题场景营造，围绕客流动线和业态组合，进行全方位重构。
具体包括三个方面：
整体动线重构，解决动线不合理、客流互通不畅的问题；
品牌精装升级，提升空间质感；
主题场景营造，打造沉浸式消费环境。
同时，3楼A区将改变单一品牌结构，采用更具设计感的跃层设计，划分更灵活的铺位，打造休闲娱乐空间，打破楼层固有印象。
待高区改造完成后，将成为客流新的“引力场”，实现全场客流高效互通。从行业同类案例来看，类似的空间重构的项目，能有效提升高区客流占比，增强消费者停留时长，进而提升单位坪效。对于慈溪环创爱琴海购物中心而言，此番改造能有效承接品牌引流带来的客流，解决留存难的痛点，同时提升品牌入驻吸引力，为资产增值打下坚实的基础。
3.区域联动——破解增效难，放大资产价值
考虑到单项目的影响力有限，客流会有天花板。想要进一步提升资产价值，必须打破单项目运营的局限。业主方与运营方高效协同，依托爱琴海华东区域的规模优势，通过区域联动实现资源共享、活动协同，破解增效难的问题，放大慈溪项目的价值。
一是区域布局打底，爱琴海集团已在上海、江苏、浙江3省市17座城市，布局27个项目，形成密集高效的商业网络，为联动提供基础。
二是区域项目联动，2025年华东区域成功开业上海乐高乐园主题商业街爱琴海·缤纷里、无锡梁溪爱琴海购物中心两大标杆项目，夯实区域影响力；2026年一季度，区域整体日均客流同比提升45.5%，销售同比增长48.9%，品牌引入山葵炙、荣兴发、暴龙眼镜、潮玩立方、澜沧瑶、酷玩空间、LAVAZA等品牌区域首进品牌30余家，形成良好的运营氛围。
三是节日活动联动，五一期间，区域协同发力，各项目因地制宜、联动造势，共同营造出“全城热动、一城一趣”的节日氛围。
据了解，4月30日无锡梁溪晶海广场即将开业，届时将推出宇树机器人无锡首秀、Pet Bloom自在摇尾游园会、北岸音乐节及惠民福利等活动。而慈溪项目作为宇树机器人全国巡演核心站点，呈现“十人矩阵+中国武术演绎”，联动引流，助力商户引流，共创科技消费新生态。
从区域整体数据来看，规模化联动能实现资源共享、成本优化，凸显规模化资管的优势，而慈溪项目作为区域联动的核心参与者，也将实现了价值增效，进一步提升了资产估值。
结语：
慈溪环创爱琴海购物中心的案例，给非一线城市存量商业破局提供了清晰且可落地的思路。首先要大胆创新，跳出单一维度解决问题的固有思维；其次是，永远要把用户需求放在第一位，敏感的捕捉用户需求的细微变化，前置性进行品牌的蓄客及迭代；第三是，空间要以体验为本，在空间改造上的投入，不能只看眼前的成本，更要看到长远的收益。
从人货场的视角来看，以“场域”的资产价值为本，随时协同“人”与“货”，做足在地消费的研究，是非一线存量商业资产管理的根本。
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