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2026年一季度，无锡房地产在政策全面松绑背景下进入深度调整与结构重塑阶段。
土地作为房地产开发源头，其存量状况直接决定未来供应格局。本报告基于无锡市自然资源和规划局3月底公布的存量住宅用地清单，结合市场数据，对全市存量住宅用地进行全面分析，为行业决策提供参考。
截至2026年3月底，无锡存量住宅用地项目共275个，总面积1425.88公顷。其中已动工未竣工138个，土地面积757.3公顷，占比53.1%；未动工137个，土地面积668.57公顷，占比46.9%。
项目数量近乎对半分布，超半数用地已进入开发流程，近半数尚未启动，合计形成大规模潜在供应，未来数年住宅市场将持续面临供应压力。
区域分布呈现显著分化特征。锡山区存量项目61个，未动工38个，数量居全市首位，东亭、锡东新城等板块存量集中，未动工地块多约定2026-2027年开工。
新吴区未动工33个，两区未动工项目占全市总量51.8%，成为未来新增供应核心区域，主要因供地力度大与市场去化速度不匹配。
惠山区存量项目54个，已动工未竣工35个，堰桥、钱桥等板块未销售面积较大，去化压力突出。梁溪区47个项目以城市更新、棚改为主，存2016-2019年供地至今未竣工的“老大难”项目，开发周期超8年，受拆迁、文保、规划调整影响显著。
滨湖区45个项目分布于雪浪、马山等板块，未动工25个，改善与刚需项目并存。经开区仅22个项目，未动工6个，供地节奏审慎，但大体量已动工项目去化仍需关注。整体来看，外围板块存量压力明显大于核心城区。
供地时间跨度2010-2026年，2021-2022年为供地高峰期，大量项目处于未动工状态。
2016-2020年遗留项目滞后原因主要有四类：梁溪区城市更新项目流程复杂、周期长；恒大等房企经营困难导致项目停滞；市场下行周期企业主动放缓开发节奏；保障房受财政投入与建设管理限制进度不及预期。
未动工项目中，2021-2022 年供地地块已超期未动工，2023-2024年地块约定开工集中在 2025-2027 年，2025-2026 年新供地块开工多在2027年以后，预计2026年下半年至2027年将迎来集中开工潮，2027-2029年或出现供应高峰。
住宅类型结构以普通商品房为绝对主体，超240个项目，是未来市场化供应核心。保障性住房（经济适用房、公租房、定销商品房），占总存量6.02%，体量有限。租赁型商品房多以配建形式存在，单独规模较小，体现租购并举政策在土地供应端的落实。
建设与去化层面，138个已动工未竣工项目中，惠山区、滨湖区未销售土地面积突出，滨湖马山、惠山钱桥等板块项目整体未销售，销售推进缓慢。全市新房库存高企，截至3月底总库存507.20万㎡，梁溪区库存124.16万㎡，去化周期66.7个月；锡山区去化周期最短，也达28个月，均远超12-18个月的健康区间，形成“在途库存+潜在供应”双重压力。
2026年一季度新房市场供需双降，供应面积同比下降78.18%，成交面积同比下降20.58%，成交均价同比下降9.37%，供求比仅0.27，呈现“以销为主” 但需求动能不足的格局。
区域成交分化明显，滨湖、新吴成交面积领先；锡山、经开、惠山一季度零供应，完全消化存量；梁溪区供求比1.30，是唯一供应超成交区域，房价以梁溪区、经开区居前，惠山区最低。土地市场一季度量价同比上涨，成交总价增110.89%，但溢价率仅1.25%，房企拿地理性审慎，新吴、锡山为供地主力，与存量用地形成叠加效应。
开发企业方面，地方国企成为土储与市场主导，无锡和居、梁城美景等在重点区域布局密集，土储丰厚，销售业绩位居前列，市场集中度持续提升。
综合判断，无锡存量用地规模远超市场短期消化能力，按当前去化速度，存量用地完全消化需近20年，在售库存与存量用地形成“双重高库存”，区域分化将进一步加剧。梁溪区库存去化周期长但新增供地可控，锡山、新吴未动工项目多，中长期供应压力巨大。
未来，政策托底下市场有望逐步企稳，改善型需求成为核心驱动力，核心城区优质项目或率先价格企稳，外围板块与中低端产品仍面临下行压力。
建议政府根据市场去化灵活调控供地与开工节奏，避免集中入市加剧矛盾；企业聚焦品质与差异化营销，加快存量去化回款；重点防范未动工项目集中入市、遗留项目处置缓慢、外围供过于求等风险，推动住宅用地市场健康可持续发展。
1、上述研究成果由克而瑞无锡分析师浦佳链，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议。
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