文︱姚洁凝
近日香港房地产市场呈现两极化的新闻，一方面有资深投资者要以蚀让价出售物业，另一方面亦有报导指，过亿豪宅市场交投炽热，政府更要“加辣”，提升超过一亿元住宅印花税，来帮补库房收入，同时亦为市场降温。本人作为资深的房地产业界人士，希望能以本文提供一个客观角度去分析香港的房地产市场，供各界参考。
首先，买房的决定，永远因个人情况而异。对于平民百姓而言，买房可说是一生人最大的投资；然而，对于房地产投资者来说，买房是他们的生意。无论是平常百姓，还是投资者，均希望是“低买高卖”，主要原因是香港的物业有投资价值。另外，香港首富李嘉诚有句名言：“千万勿炒楼，买楼自住绝对无问题。”此名言与国家“房住不炒”的政策是一致的。那究竟作为一位普通市民，又或者是新来港的高才，现时是否入市时机呢？ 原则是先看个人资金情况，再看个人需要，若资金充裕，又有个人需要的话，现在的确是入市的良机。
香港房地产市场目前并未完全进入明确的上行周期，而是处于“温和复苏、盘整拉锯”的阶段。利率走势、政府政策、内地和海外买家活跃度、宏观经济环境，以至到地缘政治局势均会对香港楼市影响。对内地市场而言，香港的经验提供了政策调整与跨境资金流动的启示。
从市场成交数据而言，中原城市领先指数（CCL）在 2026 年第一季在 145–148点之间，四月初最新报152.17点，这个数据可以有两种解读方法：一） 从地产代理角度看，由于希望能刺激更多市场成交，对数字的演绎很大程度上会很正面和向好；二） 从买家角度看，要关注的是指数所反映的升幅，是由那一类物业带动，才能作出合适的决定。以我们行内人所分析，现在的升幅，主要在住宅市场，尤其在过亿元豪宅场特别明显，其次便是港币400万以下物业的成交，因为印花税自2025年5月7日由约港币六万元，减至只得港币一百元。这是政府减免印花税所带来的直接效果，加速了细价楼的成交。
同时，近日有多间地产公司投资过亿元在学生宿舍市场，购入旧式酒店并计划改装，反映出投资者放眼于未来，配合政府大力推动香港成为教育枢纽的商机。若政府在改变写字楼用途上继续放宽和加快改革，定必能刺激写字楼市场的成交。
反观商铺和写字楼市场，情况并不如住宅市场乐观。香港零售业因大湾区交通和通关便捷而维持在低水平，在民生区的细价商铺，因呎价跌至平过住宅，才吸引到一些有实力的投资者入市。冒险乐园和宠物消费在高级商场的扩充，揭示了发展商和大业主为求租金收入，也要配合银发经济的大方向。另外，亦有内地大企业看准香港全幢写字楼售价跌至可吸纳水平，而购入核心商业区大面积的楼面。这些在房地产市场暗淡中的一点光辉，正维持着地产代理的生计。
继上述对现时市况的分析，我们可进一步探究影响香港楼市的主要因素。香港是一个开放型的外向经济，利率环境、政府政策、市场供求、跨境资金流入、国际宏观经济和地缘政治均会对香港楼市做成一定的影响。在利率环境方面，全球正进入减息周期，融资成本下降，支撑买家入市意欲。在香港特区政府政策方面，取消额外印花税及放宽按揭成数，降低入市门槛，成为主要刺激市场成交的动力。在土地供应方面，香港土地有限，属稀缺品，这个情况在世界其他地方是罕有的，香港尤其在豪宅、大学区及铁路沿线物业供应不足，这些住宅具备一定的保值潜力。
在跨境资金流入方面，世界流动资金因中国的稳定而回流，内地买家在豪宅市场的投入金额达 160亿港元，加上近日中东资金趋向避险而流入香港，成为香港金融和房地产市场的重要推动力。在宏观经济方面，香港新股市场反弹，流动资金部分流入房地产，支撑市场气氛。在地缘政治方面，中东的乱局为香港带来机遇，唯若美国在两岸搞局的话，会对楼市有负面影响。
从香港楼市的走向，对内地市场有那方面的启示呢？ 实在是政策调整的重要性，香港撤辣后短期成交量显著回升，显示政策松绑能快速释放市场需求。内地若在限购、限贷政策上适度调整，可能带来类似效果。另外在跨境资金流动政策的考量，内地资金多寻求保值避险和调动上的灵活性，这些资金选择香港豪宅，反映出资金配置对香港金融的地产市场的信心，内地市场亦需考虑资金外流与回流的影响。还有在区域交通与城市规划上，香港新界北部地区因跨境交通便利而跑赢大市，提示内地城市在规划中应重视交通枢纽与区域联动。在促进市场的多样性上，香港豪宅与大众住宅选择多，百货遇百客，买家对不同住宅的需求亦各有不同，不同层次需求并存，才能做大市场份额。内地市场亦可参考这情况，增加不同种类的房产，这样有机会能出现高端与刚需板块的续逐步复苏。
总括而言，香港和内地的房地产市场仍存在一定的风险与挑战，复苏力度有限，虽有政府相应的政策与资金支持，但楼价仍有待明显上升趋势。另外，全球经济不确定性加剧，若外部金融市场波动或地缘政治风险恶化，可能进一步削弱投资者的信心。在供需矛盾调节上，香港土地供应不足，内地部分城市则存在过剩，两者的市场调整方式不同。香港始终有“一国两制”的独特优势，相信香港楼价的调整，并不会与深圳看齐。笔者的结论是，香港楼市目前属于“温和复苏＋盘整”阶段，尚未形成全面上行周期。内地可借鉴香港的政策松绑与跨境资金流动经验，但需结合自身供需结构与宏观环境来制定策略。
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