案 例 解 读

苏州物业撤场潮来袭
头部物业集体"逃离"

从永升到龙湖，从世茂到远洋
6个小区接连撤场，降价潮同步来袭
这背后到底发生了什么？

2026年，苏州多个小区接连传来物业撤场的消息。

从高新区的次新小区到姑苏区的老牌社区，从吴江到相城，永升、世茂、永旺永乐、远洋等知名物业纷纷贴出撤场公告。

有的合同到期坚决不续，有的亏损多年咬牙离场。

据行业统计，2025年全国物业撤场项目达173个
苏州、重庆、武汉、成都四城占比超30%
新一线城市成为撤场重灾区

01

大悦澜庭（化名）：永升物业正式撤场

2026年1月，上海永升物业管理有限公司苏州分公司正式完成对大悦澜庭小区的全部撤场交接。

这个位于高新区科技城板块的热门楼盘，交付时间并不算长，但永升物业因长期收支失衡、物业费收缴率持续偏低，最终选择主动退出。

02

姑苏区

天辰花园（化名）：服务近9年，6月底彻底退出

永旺永乐物业服务天辰花园近9年，物业费仅1.5元/月/m。早在2019年，业主大会就已表决解聘该物业公司，但物业公司拒绝撤离，双方陷入了长达数年的诉讼与协调。

直到2026年3月，在街道、业委会、物业三方反复协调下，才正式达成撤场纪要，明确2026年6月30日终止服务。

03

姑苏区

和茂苑一期（化名）：世茂物业退场，新物业接棒

世茂天成物业服务集团有限公司苏州分公司与和茂苑一期的前期物业服务合同于2026年2月10日终止，4月1日至15日为官方确认的交接过渡期，4月16日天元物业正式接管。

04

相城区

晨曦馨苑（化名）：连年亏损，发函到期即撤

晨曦馨苑的物业服务几经更迭。2019年11月，前期物业因服务水平欠佳被业主大会解聘；2020年11月，雅居乐雅生活物业经选聘后正式入驻。

然而，雅生活物业进驻后持续亏损，运营压力日益加大。2024年7月，雅生活物业向业委会正式提交撤场函。

05

相城区

蔚蓝花园（化名）：龙湖物业主动撤离

2025年10月，相城区阳澄湖镇的蔚蓝花园，龙湖物业宣布主动撤离。在龙湖物业撤出后，小区物管会迅速启动新物业选聘程序，要求带资金额不低于50万元，并设定物业费上限。

06

吴江区

万和悦花园（化名）：远洋物业主动降费仍难留

远洋物业服务有限公司在万和悦花园的前期物业服务合同早在2022年6月30日就已到期，后续一直以不定期合同继续服务。

2025年7月，远洋物业曾主动提出将住宅物业费从2.1元/m/月降至1.7元/m/月，试图以价换量。但因业主对服务质量仍存异议，最终确定合同到期后正式撤场。

降价潮

不止撤场！物业费降价潮同步来袭

苏州物业费降价案例

湖西玲珑花园（化名）

万科物业带头"让利"，降幅高达29%。高层、小高层、联排和商业，物业费均下降超1元/月/m，就连车位管理费也从60元降至45元/月。

迎春世家（化名）

江苏伟业物业主动让利，降幅超20%。多层住宅从1.3元降至1元/m/月，高层住宅从1.8元降至1.5元/m/月，车位租金从96元降至70元/月。

分析

物业为什么纷纷撤场？

物业撤场，表面看是"合同到期"或"业主不满意"，但深层原因，远不止这些。

物业撤场的五大原因

1. 物业费收缴率持续走低

物业是企业，不是慈善机构。保安要发工资，保洁要发工资，设备维护要花钱，这些都是成本。当收缴率低到一定程度，物业就撑不住了。

2. 成本持续上涨，物业费却难调整

这几年，人工成本、物料成本都在涨，但物业费却很难调整。很多小区的物业费十年没涨过，甚至还有降价的。

3. 业主期望值越来越高

现在的业主，对服务的要求越来越高，但愿意支付的价格却越来越低。既要马儿跑，又要马儿不吃草，这本身就是矛盾。

4. 业委会与物业的对立

很多小区的业委会成立后，第一件事就是"换物业"。不管原来的服务好不好，先换了再说。这种对立关系，让物业公司很难开展工作。

5. 市场竞争加剧，物业公司选择"弃盘"

对于物业公司来说，如果一个项目持续亏损，不如主动撤场，把资源集中到优质项目上。这也是市场竞争的必然结果。

启示

给业主的四点建议

▶理性看待物业撤场

物业撤场，不一定是坏事，也不一定是好事。关键要看撤场的原因是什么，撤场之后怎么办。

▶重视物业费收缴

物业费是小区运转的基础。如果物业费收缴率低，再好的物业也待不住。业主应该主动缴费，同时监督物业费的使用。

▶建立良性沟通机制

业主、业委会、物业三方要坐下来谈，建立定期沟通机制。有问题当面说，别在网上吵，别在背后搞小动作。

▶关注服务质量，而非只看价格

物业费降了，服务标准能不能保证？这是业主应该关注的核心问题。不要只看价格，更要看性价比。

最后

物业撤场，不是终点，而是新的起点

对于业主来说，赶走物业很容易，但找到一个愿意长期服务、价格合理、质量有保障的物业，真的很难。

一旦把物业逼走，再想挽回，真的就晚了。

你所在的小区，物业费是多少？
服务质量如何？

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物 业 管 理 的 那 些 事

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声明：文中涉及的小区名称均为化名。
数据来自公开资料整理，仅供参考。