来源：市场资讯
（来源：郁见投资）
地产周速达
1）周度观察：二手房成交面积创新高，新房仍处低位
二手房市场周成交面积创新高，节后市场热度高涨。4月10-16日，二手房周成交面积同比增长16%，较上周增幅扩大11个百分点，实现“三连增”。各线城市均实现增长，一、二、三线城市同比分别增长17%、13%、21%。环比方面，受上周假期扰动带来的低基数影响，本周成交面积环比大增48%，实现了305万方的成交量，创开年以来新高，同时也突破了去年最高值，达到2025年最高值的103%。
新房市场小幅修复，但成交面积仍处低位。新房市场成交同比转增5%，延续节前修复趋势，主要拉动项为一线城市（25%），三线城市增2%、二线城市跌3%。环比方面，受低基数影响，本周成交面积环比增长31%，但成交绝对量仅为218万方，仍处于3月周度成交区间低位附近（216-542万方），仅达到2025年最高值的42%。
2）月度观察：“银四”开局表现亮眼
统计局已披露3月销售数据，3月地产销售环比好于去年同期，同比降幅收窄。3月商品房销售面积、销售额的环比分别增长10.1%、10.9%，好于2025年同期（3.5%、2.7%），与2016-2024同期平均值较为接近（11.3%、9.7%）。同比方面，3月销售面积、销售额降幅分别为8.0%、13.9%，1-3月累计降幅较1-2月分别收窄3.1、3.5个百分点。销售面积同环比降幅依然小于销售额，指向降价换量的情况延续。
新房库存迎历史性拐点，待售面积历经51个月首次同比回落。据统计局，3月全国商品房待售面积为7.86亿平方米。环比来看，受“小阳春”常规季节性去化驱动，待售面积下降1.75%，降幅大于2016-2025年年同期均值（1.35%）。从同比维度看，3月待售面积虽然微降0.08%，但为过去51个月以来首次负增长。这一指标的扭转释放了重要信号，表明供给端压制出现缓解迹象，行业或步入实质性去库阶段。
房管局高频数据显示，4月1-16日二手房、新房同比均为正，“银四”开局亮眼。4月1-16日，二手房成交面积同比增10%，扭转1-3月同比连续下跌趋势（1-2月同比跌4%、3月同比跌8%）。新房同比增长4%，较3月增幅扩大3个百分点。分结构来看，4月1-16日，仅深圳、杭州、成都二手房成交同比下跌，其他观察城市同比均增长，其中厦门、南宁增幅明显（43%、121%）。新房市场中，京沪深广以及部分二三线城市（武汉、青岛、南宁、扬州等）增势明显，而杭州、成都等其他二三线城市跌幅较深。
3）上海新政效果观察：震荡上升，周成交量达新政实施以来新高
上海二手房成交震荡上升，周成交量创新政实施以来新高。本周上海二手房成交面积大幅反弹，环比增长65%（前一周受假期影响较低），较节前一周（3月27日-4月2日）也增长4%，时隔两周重回上升通道。从绝对量来看，本周成交面积达63万方，创2月底楼市新政实施以来的新高。
横向对比未出台新政的北京、深圳，上海环比领先，同比与北京相当而好于深圳。受低基数效应影响，本周京沪深三地二手房成交环比均大幅反弹，北京、深圳分别增长51%、39%，不过均低于上海的环比增幅65%。同比维度，上海二手房成交面积录得21%的正增长，与北京的22%接近，明显好于深圳的-6%。
3）房价观察：各线城市二手房挂牌价持续磨底
4月6-12日，各线城市二手房挂牌价集体下跌。其中一、三线城市二手房挂牌价已连跌两周，本周环比分别下跌0.33%与0.09%，跌幅较上周分别收窄0.06pct与0.33pct。一线城市中，各城市均延续跌势，广京深沪环比分别下跌0.58%、0.50%、0.26%、0.15%，其中深圳录得“七连跌”（累计跌幅4.38%）。二线城市挂牌价环比下滑0.44%，跌幅较上周扩大0.25pct，录得“七连跌”（累计跌幅3.24%），仅天津（+0.14%）、西安（+0.11%）等少数城市上涨。
主要城市观察
附录 | 地产政策/新闻回顾
4月16日 南京市优化代际互助申请公积金贷款、扩大异地贷款范围至安徽全域
《关于优化本市住房公积金使用政策的通知》
4月16日 南京市优化代际互助申请公积金贷款、扩大异地贷款申请范围至安徽全域。1）购房人父母（子女）可作为共同借款人申请住房公积金贷款、提取住房公积金偿还该笔贷款；2）扩大住房公积金异地贷款范围至安徽省全域；3）现役军人服役期间、退役后6个月（含）内，视同连续缴存住房公积金，作为主借款人申请住房公积金贷款，按最高额度执行；4）缴存人本人及配偶、父母、子女因病就医当年达到南京市职工和居民大病保险支付标准的，可按年度申请提取住房公积金，提取金额不超过当年医疗费用中个人负担部分。
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分析师：肖金川
分析师执业编号：S1120524030004
分析师：黄晓曦
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联系人：洪青青
证券研究报告：《“银四”开局亮眼》
报告发布日期：2026年4月18日
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