REITs周报（4.11-4.17）：两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募|reits|不动产投资信托|中信建投|住房|租赁

来源：市场资讯

（来源：CSC研究房地产建筑团队）

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！

文｜黄啸天、竺劲

本周中证REITs全收益指数上涨0.96%，收于1029.6；全周加权日均换手率为0.43%，较上周上涨0.07pct，日均成交金额为5.0亿元，较上周上涨13.5%。4月14日，上交所对华夏湖北交投楚天高速公路REIT出具二轮反馈意见，聚焦项目经营可持续性和财务合理性。15日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT在上交所正式申报，或成为全市场首单纯市场化租赁住房公募REIT。16日，招商基金蛇口租赁住房REIT拟扩募公告，拟购入的基础设施项目为山前项目。17日，深交所针对创金合信北京国资商业不动产REIT出具问询函，围绕回收资金用途等关键问题展开全面问询。

摘要

政策及新闻回顾：

1）4月15日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于深化投资审批制度改革的意见》，支持通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。2）4月17日，国务院新闻办公室召开“开局起步‘十五五’系列主题新闻发布会”，提出加快推动基础设施REITs市场扩容提效，加快发行消费基础设施REITs用于相关建设。

行情回顾：

1）本周中证REITs全收益指数上涨0.96%，收于1029.6；全周加权日均换手率为0.43%，较上周上涨0.07pct，日均成交金额为5.0亿元，较上周上涨13.5%；2）本周产权类REITs上涨0.9%，经营权类REITs上涨0.6%；3）REITs子板块中，保租房板块涨幅最大为2.7%，仓储物流板块涨幅最小为0.1%；4）个券中，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅最大为4.2%，广发成都高投产业园REIT跌幅最大为-3.6%。

重要公告回顾：

1）平安广州广河REIT：3月路费收入同比变动1.7%。2）博时蛇口产园REIT、华夏合肥高新REIT：2025年度第3次分红，每10份分红约0.2元、0.4元。3）招商基金蛇口租赁住房REIT：拟通过扩募发售募集资金，新购入不动产项目。4）南方顺丰物流REIT：2025年度第2次分红，每10份分红约0.4元。5）国金中国铁建高速REIT：2026年度第1次分红，每10份分红约3.6元。6）平安宁波交投REIT：2025年度第4次分红，每10份分红约1.7元；3月路费收入同比变动-4.2%。7）易方达广西北投高速REIT：询价区间为7.1元/份-8.6元/份，将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。8）东方红隧道股份高速公路REIT：拟于4月22日在上交所上市交易。

1 本周（截至4.17）重要政策新闻

2 本周（截至4.17）市场表现

3 本周（截至4.17）重要公告

4 本周（截至4.17）：两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募，两单REITs获反馈问询

4月15日，国泰海通中国建筑租赁住房REIT在上交所正式申报。据公开市场信息显示，该项目发起人为中建资本管理（上海）有限公司，管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，专项计划管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司。据了解，底层资产持有主体为中建资本100%控股的上海孚茸置业有限公司，注册资本3.5亿元，其运营的长租公寓项目不享受政策补贴，租金完全基于市场定价，收益表现高度依赖精细化运营能力与市场周期，这也是其区别于现有保障性租赁住房REITs的核心特征。

4月16日，招商基金蛇口租赁住房REIT扩募公告。招商基金管理有限公司发布招商基金蛇口租赁住房REIT拟扩募并新购入不动产项目的公告，拟购入的基础设施项目为山前项目，即位于深圳市南山区工业八路西侧招商桃花园六期的公共租赁住房项目，项目房屋建筑面积98723.8平方米，于2017年3月开始运营。

4月14日，上交所针对华夏湖北交投楚天高速公路REIT出具二轮反馈意见。本次反馈聚焦项目经营可持续性和财务合理性，重点针对车流量与收入预测依据不足、成本测算缺乏可比对标、资产技术状况披露不充分等核心风险点，要求管理人补充信息披露、分析风险影响，既精准核查项目现存问题，也强化对资产未来运营及基金规范运作的前瞻性把控，充分体现了监管层严控基础设施REITs项目准入质量、筑牢市场风险底线、保障投资者利益的政策导向。

4月17日，深交所针对创金合信北京国资商业不动产REIT出具问询函。其底层资产为集智未来项目（包含量子银座、量子芯座）和隆福寺一期项目（包含隆福大厦、隆福寺北里）。针对北京国资旗下商业不动产项目，从业务参与人资质及履职能力、不动产合规、项目经营财务、资产评估估值、基金运作治理五大核心维度，并围绕回收资金用途等关键问题展开全面问询，重点针对运营管理能力与资产重组安排、不动产合规手续完整性、收入参数取值合理性等核心风险点，要求管理人补充信息披露、分析风险影响并制定缓释措施。

5 本周（截至4.17）在审项目情况

6 本周（截至4.17）主要招标信息

1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

2、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

3、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一、投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

证券研究报告名称：《两单租赁住房REITs分别启动首发与扩募，两单REITs获反馈问询（4.11-4.17）》

对外发布时间：2026年4月18日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄啸天执业证书编号 S1440520070013

竺劲执业证书编号 S1440519120002

免责声明

本订阅号所载内容仅面向符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者。中信建投不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为中信建投的客户。

本订阅号不是中信建投研究报告的发布平台，所载内容均来自于中信建投已正式发布的研究报告或对报告进行的跟踪与解读，订阅者若使用所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅中信建投已发布的完整证券研究报告，仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。

中信建投对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本订阅号中资料、意见等仅代表来源证券研究报告发布当日的判断，相关研究观点可依据中信建投后续发布的证券研究报告在不发布通知的情形下作出更改。中信建投的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本订阅号中资料意见不一致的市场评论和/或观点。

本订阅号发布的内容并非投资决策服务，在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者根据本订阅号内容做出的任何决策与中信建投或相关作者无关。