来源：市场资讯
（来源：中国地产基金百人会）
2026年4月15日，上海证券交易所官网REITs项目动态悄然更新——“国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”正式申报。
这则看似常规的信息，却在住房租赁行业投下一枚深水炸弹：它标志着中国租赁住房公募REITs首次挣脱“保障性租赁住房”的政策襁褓，迈入完全市场化定价的深水区。
此前已上市的9只租赁住房REITs，底层资产清一色为享有政策补贴与土地红利的保障性租赁住房。而中国建筑此次拿出的，是不依赖任何补贴、租金随行就市的纯市场化长租公寓。这是一次“真刀真枪”的试水，更是行业从“政策护航”走向“市场定价”的历史性转折。
拆解首单市场化租赁住房REITs
公告显示，本次REITs的发起人（原始权益人）为中建资本管理（上海）有限公司，底层资产持有主体为上海孚茸置业有限公司。股权穿透后，中建资本100%控股孚茸置业——这家成立于2018年、注册资本3.5亿元的公司，是中国建筑体系内专为持有本次REITs租赁住房资产设立的项目载体。
真正支撑这单REITs底气的，是站在其身后的资产运营方——中建东孚资产管理有限公司。作为中建八局旗下资产运营旗舰平台，东孚资管已搭建起长租公寓三大产品线：中建幸孚里服务式公寓、中建幸孚家白领公寓、中建幸孚港湾宿舍型公寓，目前运营面积近40万平方米，管理房源超7000套。
东孚资管旗下中建·幸孚家公寓，更是在“2025年度中国住房租赁广厦奖”荣获“全国保障性租赁住房卓越品牌企业”和“全国大型租赁社区·年度社区运营典范”奖项。
这组数据传递的信号很明确：中国建筑并非在“试水”，而是在用一个已经跑通运营闭环的成熟资产池，完成市场化REITs的破冰一击。
区别于现有8单保租房REITs，中建此单底层资产为市场化长租公寓——不享受政策补贴，租金由市场供需决定，收益高低直接挂钩运营能力与市场周期。
保租房REITs的优势在于“政策安全垫”：土地成本低、税费优惠、租约稳定，出租率普遍维持在91%-99%高位。但市场化租赁住房的收益逻辑截然不同：租金定价更灵活、上行弹性更大，但出租率和租约稳定性对运营团队的专业度提出了严苛考验。
中国建筑敢打这张牌，根本依托在于东孚资管已经验证过的产品线与运营体系。当行业仍在讨论“要不要关注租赁住房REITs”时，先行者已用真金白银的资产告诉市场：市场化租赁住房的资本化退出通道，正式开启。
市场与政策的双重共振
截至2026年3月末，全市场公募REITs产品已达79只，总市值约2263亿元，其中租赁住房REITs 9只（第9单今年刚上市），市值占比约8.28%。
但这一板块的二级市场表现堪称“全市场最靓的仔”——截至2025年末，8只保租房REITs较发行价整体平均涨幅近54%，最高涨幅约82%，出租率稳定在91%-99%之间，分红率普遍超过3%。
在低利率环境下，3%-4%的稳定分红叠加资产增值潜力，让租赁住房REITs成为保险、养老金、银行理财等长线资金的“压舱石”。
今年4月初上市的中航北京昌保租赁住房REIT，网下有效认购倍数高达434.92倍，创下板块纪录，机构抢筹热度可见一斑。
政策端也在持续加码。
2026年《政府工作报告》明确“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，证监会推动REITs常态化发行，财政部延续公租房税收优惠——政策信号清晰：住房租赁行业正从“野蛮生长”转向“存量盘活新周期”，REITs和ABS等工具成为打通“投融管退”闭环的关键钥匙。
中国建筑这单市场化租赁住房REITs的申报，恰好处在政策红利释放与市场扩容加速的共振点上。
这单REITs的多重意义
表面上看，这只是一只租赁住房REITs新品的申报；实质上，它对整个租赁住房REITs赛道形成了一次结构性重塑。从"保租房一统天下"到"市场化与保障房双轨并进"，从"央企只做开发"到"开发+持有+资本化闭环"，从中建这一单，我们可以读出更多信号。
第一，打破“保租房一统天下”的格局。
此前租赁住房REITs几乎与保租房画等号，资产类型单一、同质化严重。中建入局后，市场正式分化为两大阵营：保租房REITs（政策托底、收益稳健）与市场化长租REITs（高弹性、运营驱动）。这不仅为投资者提供了差异化的配置选择，更为大量不符合保租房条件的市场化租赁资产打开了证券化退出的大门。
第二，央企从“建设商”向“资产运营商”转型。
长期以来，建筑央企的优势在“开发建设”，持有运营和资本退出环节相对薄弱。中建此举标志着央企REITs版图从传统的“铁公基”（铁路、公路、基础设施）向多元化经营性不动产延伸。
“开发—持有运营—资本化退出”的闭环一旦跑通，将极大提升央企存量资产的盘活效率，并为中铁、中铁建、中交等同行提供可复制的范本。
第三， 行业从“拼资产”走向“拼运营”。
市场化REITs没有政策兜底，收益必须靠租金增长、出租率稳定、成本管控来实现。这意味着原始权益人不能再“一卖了之”，基金管理人必须深度懂租赁、懂城市、懂客群。
未来，运营能力将成为估值分化的核心标尺——运营强的项目估值走高，运营弱的项目无人问津。
第四，加速房企向轻资产模式转型。
对于仍在底部徘徊的房地产行业而言，REITs提供了一种“资产资本化处置”的新路径：房企可将自持租赁住房、商业物业通过REITs实现出表，回笼资金用于偿债或新项目投资，避免贱卖资产或高息负债。这或将成为房企从“重资产开发”向“轻资产运营”转型的关键加速器。
后续仍需观察
值得注意的是，首单市场化长租公寓申报只是起点，能否真正跑通还需跨越几道坎：
审批与定价：能否顺利获批、发行估值是否被市场接受，将直接影响后续项目的跟进节奏。
运营稳定性：市场化项目缺乏政策托底，出租率、租金水平、续租率等指标需经历周期检验，才能建立投资者长期信心。
扩募能力：REITs的长期价值依赖“首发+扩募”的持续循环，市场化资产是否具备同等的扩募潜力，尚待时间验证。
市场承接力：若供给快速扩容而需求端资金入市速度不及预期，可能对整体估值形成压力。
结语：行业逻辑已换打法
从2022年首批保租房REITs上市，到如今首单市场化租赁住房REITs破冰申报，中国租赁住房REITs市场仅用不到四年，就走完了从“试点探索”到“常态化发行”再到“品类扩容”的全过程。
中建这一单，不只是一只新基金的申报。它打破了政策依赖的惯性，重塑了租赁住房资产的估值逻辑，并为整个不动产证券化市场推开了一扇新的大门。对于住房租赁行业的每一位从业者而言，REITs已不再是“要不要关注”的选修课，而是“如何深度参与”的必修课。
市场化租赁住房REITs的时代，已然开启。我们将持续跟踪这一项目的后续进展——它能否顺利获批、估值几何、上市后表现怎样，将为全行业提供一份珍贵的市场化租赁住房资产定价“参考答案”。
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