来源：观点地产网
观点网 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市后首份年报出炉，交出了登陆资本市场后的首张成绩单。
从基金层面来看，2025年4月25日至12月31日期间，该基金实现营业收入6097.28万元，基金EBITDA为2493.17万元，净亏损1667.81万元。
虽账面“考”了个净亏损，但基金现金流表现仍属稳健，本期经营活动产生的现金流量净额为1262.7万元。
从项目公司层面来看，期内，项目公司实现总收入5384.76万元，EBITDA为4214.62万元。期末租赁住房的出租率为98.38%，租金单价仅为26.39元/月/平方米。
账面亏损但现金流稳健、出租率高企但租金水平偏低……这份运营尚不足一年的成绩单，既展现出稳健的运营底色，也暴露出不容忽视的隐忧。
基金端：正向EBITDA与净亏损
先看基金层面的成绩单，报告期内，恒泰租住REIT实现营业收入6097.28万元，基金运营净收益4173.06万元，较招募说明书预测值超额完成1.09%。
光看这组数据，首秀勉强算得上“开门红”，但深入拆解后不难发现，业绩背后仍暗藏不少不容忽视的问题。
财报显示，本期经营活动产生的现金流量净额只有1262.7万元，占营业收入的比值仅为20.71%。
换句话说，每实现1元账面营收，最终真正转化为落袋现金流的不足两毛二。
对比一下同期上市的“新人”上海地产租赁住房REIT，该基金收入6312.35万元，与恒泰租住REIT体量相当，但前者经营活动现金流净额高达5107.45万元，收入现金比飙到了80.91%。
再看几位“老前辈”，中金厦门安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT，这个比值都超过70%，其他同行也大多在60%以上。
由此可见，恒泰租住REIT只有20%的收入现金转化效率，在行业中明显偏低。叠加项目本身租金水平不高、运营成本刚性较强的现状，其实际造血能力相对偏弱。
利润表方面，期内基金EBITDA为2493.17万元，但资产减值变动一口气吃掉2079.93万元，折旧和摊销又拿走3999.29万元。
这两项非现金扣减合计6079.22万元，让账面利润滑入负数，报告期内，恒泰租住REIT净亏损1667.81万元。
据参会投资者分享，在4月16日的业绩会上，基金经理王轶就认为，基金运营稳健，不存在重大经营问题，主要指标较上市预测值超额完成。至于基金层面亏损，由资产减值导致，资产减值源于发售溢价。
简单来说，本次资产减值并非源于底层资产经营恶化或价值大幅缩水，本质上是项目上市时估值偏高，如今通过计提减值，将当初多计入的部分进行回调。
商业客查阅发现，恒泰租住REIT在2025年5月21日上市，募集规模为13.67亿元，较发行时资产估值12.61亿元溢价8.41%，直接推高了资产入账成本。
而截至报告期末，标的资产的账面净值为13.14亿元，而资产估值为12.93亿元，账面价值高于可收回金额，进而触发计提减值。
这颗由发行溢价埋下的“雷”，在基金上市首年便正式引爆。
至于那近4000万的折旧和摊销，主要是房屋建筑物、装修设备、土地使用权按年限分期计提所致。
而恒泰租住REIT的底层资产菁英公寓，一期于2010年12月投运，二期在2013年3月投运，到报告期末已经分别运营了15.1年和12.8年，项目存在设施老化、维护成本上升等问题，也直接推高了整体折旧摊销规模。
当然，折旧与摊销属于净利润的“纸面扣减”，并不产生实际现金支出。对于公募REITs而言，即便会计净利润为负，只要EBITDA保持正值，通常仍具备分红能力。
财报数据显示，恒泰租住REIT上市首年合计分红2578.5万元，单位实际分配金额为0.0516元，本期现金流分派率达2.09%，对应年化现金流分派率则为3.03%。
运营端：高出租率、租金贴地飞行
期内，恒泰租住REIT的底层资产菁英公寓，交出了一组亮眼的数据，财报透露，期末可出租单元3498个，实际租出3427个，按单元计算的出租率达97.97%。
若按面积口径统计，表现更为突出，期末可出租面积24.3万平方米，实际出租面积达23.91万平方米，出租率高达98.38%，几乎实现“满员”租住。
即便配套的7460.39平方米商业空间，出租率也达到了92.61%，整体出租表现稳健。
单从出租率来看，恒泰租住REIT始终保持高位运行，其底层资产的需求韧性与抗周期能力，确实展现出较强的竞争力。
在业绩会上，苏州工业园区公租房管理有限公司副总经理徐伟也忍不住“晒家底”，他表示，截至2024年末，园区大专及以上人才总量达到了53.8万，为全市第一，人才密度是59%，同比提升了2.6个百分点，人才竞争力长期居全国开发区的首位。
换句话来说，苏州工业园区，不愁没人住。
不过，从租金水平来看，受政策及区位因素约束，期内菁英公寓租赁住房租金单价仅为26.39元/月/平方米，在已上市的8只保租房公募REITs中，处于较低水平。
业绩会上，徐伟介绍，底层资产住宅部分的租金定价实施的是动态调整机制，但调租需要满足一定的条件，其一，公租房小区可出租房源的出租率大于95%；其二，周边市场评估价格要高于上次调整时市场评估价格的7.5%。
同时，他表示，租金的涨幅也有“天花板”，其中，单身合租型每次涨不超过75元/间/月，简单家庭型不超过150元/套/月，其他户型不超过7.5%。
可惜的是，根据2025年对周边可比项目的市场租金调研，周边评估价格并没有比上次调价时高出7.5%。
换句话来说，恒泰租住REIT底层资产的租金增长，短期内仍面临一定压力。
不过，项目公司也试图通过调整户型来“曲线增收”。财报透露，期末租赁单元数比2025年4月末减少了90个，原因是为了适应需求变化，把合租户型改成了租金水平更高的家庭户型。
租约结构方面，截至报告期末，所有租户均为个人，分散在932家不同企业当中，没有企业大客户。租户结构高度分散，单一租户违约风险几乎为零。
但硬币的另一面是，没有企业批量承租，意味着收入稳定性就会偏弱。
翻看此前的招股书发现，菁英公寓的租约清一色是1年期，且2022年至2024年，续租率维持在53%左右。其中，二室单身合租型和三房高级家庭型续租率较高，2024年分别达到86.33%和61.62%；而四房高级家庭型则波动较大。
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