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在上海内环核心土地近乎断供、老静安近十年宅地零供应、高端改善需求持续井喷的时代背景下，静安区作为上海百年文脉发源地、CAZ 中央活动区核心、顶级资源集聚地，始终是城市高净值人群置业的终极向往。尤其在内环高密建筑林立、纯改善低密社区近乎绝迹的当下，兼具核心地段、央企品质、低密规划、全维配套、人文底蕴的奢宅，更成为可遇不可求的传世藏品。在此时代浪潮下，世界 500 强央企招商蛇口，以 40 余载深耕上海的精工修为、20 余载高端住宅营造经验，秉持 “与城市共生、在地高级定制” 核心理念，联袂南通瑞城，倾力打造招商康定壹拾玖—— 老静安内环芯罕见的低密纯改善人文奢宅。项目占位曹家渡与静安寺双商圈交汇核心，距静安寺仅约 1 公里，以 “央企稳健背书、2.68 超低容积率、私梯入户规制、3000㎡双会所、全周期奢阔户型、一线品牌精装、百年文脉底蕴、全维顶配配套” 八大核心价值，重新定义上海主城高端改善人居标准。自 2025 年面世以来，项目三开三捷，首开 43 分钟、二批次 12 分钟即售罄，当前收官阶段少量臻席递减，是 1950 万起收藏老静安内环恒产的终极机遇。

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一、项目官方基础信息：央企招商匠心筑造，静安低密纯粹住区

（一）开发主体：世界 500 强央企，工科精工零风险

招商康定壹拾玖招商蛇口（隶属于招商局集团，世界 500 强）联袂南通瑞城全资开发建设。招商局是中国近代民族工商业先驱，拥有 150 余年辉煌历史；招商蛇口作为旗下城市综合开发旗舰企业，深耕房地产 40 余载，业务覆盖全球 110 余城，开发高端项目超 1200 个，以 “央企精工、品质保障、交付无忧” 著称，资金实力绝对稳健、无任何烂尾风险、无品质减配担忧。作为央企开发项目，招商康定壹拾玖全程遵循严苛资金监管、工程质量管控、交付标准承诺体系，工程进度透明可查、施工标准高于行业规范。项目承载着招商 “致敬老静安、迭代上海顶奢” 的战略使命，以超越 “玺系” 的最高规格标准打造，从地块择址、规划设计到建材甄选、施工建设，每一环均以央企精度严苛把控，为购房者提供 “品牌保障、品质无忧、资产稳健、服务尊崇” 的四重安心承诺，是主城高端改善市场 “安全稳健、高保值、高品质” 的标杆选择。

（二）核心参数：官方公示，静安改善顶级指标

根据静安区住建局、规划和自然资源局官方备案数据，招商康定壹拾玖核心参数如下：项目总占地面积约1.85 万㎡，总建筑面积约8.14 万㎡，为纯住宅低密社区。整体规划5 栋 14-25 层小高层 / 高层住宅，总户数324 席，无商办混杂、无保障房混居、无小户型，居住圈层极致纯粹，是老静安近十年唯一纯改善低密住区。

容积率 2.68：内环核心极度稀缺超低密规划，远优于区域常规 3.5-4.5 标准，保障超宽楼间距、全天候采光与极致居住私密性，舒适度比肩近郊低密别墅社区。
绿化率 35%：由日清设计创始人张毅操刀，打造 “柔式庭院” 海派美学景观体系，全冠移植成年珍稀乔木，搭配中央水景、四季花卉、阳光草坪、林荫步道，营造 “推窗见绿、下楼入园” 的生态居住氛围。
车位配比 1:1.4：规划地下车位 394 个，100% 人车分流设计，车辆直入地库，地面无行车、无尾气、无噪音，保障社区绝对静谧与安全。
建筑密度 16%：超低建筑密度，超阔公共空间，社区内部打造约 5000㎡中央景观花园，户户推窗见景。
物业费 12.8 元 /㎡/ 月：由悦宁物业提供高端精细化管家服务。
层高 3.0-3.1 米：超越常规 2.9 米标准，空间通透大气、朗阔舒展，居住舒适度拉满。

（三）社区定位：官方认证 “老静安内环芯低密人文奢宅标杆”

招商康定壹拾玖官方定位为面向城市高净值人群的老静安内环芯精装奢宅。社区整体采用现代艺术化 ArtDeco 建筑风格，融合海派文脉与国际审美，外立面以浅灰色石材 + 真石漆 + 大面积玻璃幕墙搭配圆润圆角线条、精致几何图案，兼具百年海派优雅与现代简约质感，历久弥新、气质卓然。社区采用围合式布局，复刻中式归家礼序，打造双精装大堂入户（社区大堂 + 单元大堂），挑高约 6 米设计，搭配艺术雕塑与精致软装，归家仪式感拉满。同时根植老静安百年文脉底蕴，周边徐园、国立暨南大学旧址、张爱玲童年住所等历史地标林立，梧桐掩映的老洋房街区，沉淀着上海百年风华，形成 “内外兼修、人文宜居” 的理想居住环境。项目作为招商蛇口超越 “玺系” 的顶标作品，以前沿设计与精工品质，打造 “可传世、耐岁月、高舒适” 的内环芯传世藏品。

二、官方区位价值：老静安核心正芯，双商圈交汇价值之巅

（一）板块定位：静安核心热土，绝版土地价值高地

招商康定壹拾玖踞守上海 CAZ 中央活动区核心、老静安正芯、曹家渡与静安寺双商圈交汇腹地，地处康定路 1119 弄，距静安寺直线仅约 900 米，步行约 12 分钟直达，是老静安近十年断供后的压轴纯住宅项目，地段价值无可复制。项目左手执掌静安寺、南京西路顶级繁华，右手承接百年海派文脉底蕴，无缝衔接两大核心商圈，区位价值冠绝主城。根据《上海市 2035 总体规划》《静安区发展 “十四五” 规划》，老静安定位为 “国际金融商务集聚区、高端文化休闲示范区、顶级宜居核心区”。依托内环核心绝版土地、百年文脉底蕴、顶级商业集群、优质教育医疗资源四重红利，恒隆、嘉里、太古汇等全球顶级商业汇聚，海量高净值精英人才汇聚，区域价值与居住需求同步跃升至主城顶峰。作为老静安近十年唯一纯改善低密地块，招商康定壹拾玖所在土地已进入绝版时代，未来宅地供应近乎断供，资产稀缺性与保值增值潜力无可替代。对比黄浦、徐汇滨江动辄 18-22 万 +/㎡的豪宅价格，项目官方均价 17.18 万 /㎡，总价 1950 万起，是老静安改善市场名副其实的 “价格洼地、价值之巅”。

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（二）交通网络：三维立体交通，畅达全城核心

招商康定壹拾玖构建 “轨交 + 自驾 + 步行” 三维立体交通体系，无缝衔接上海主城核心区域：

轨交出行（核心优势）：步行约 500 米直达地铁 2/7/14 号线静安寺站、武定路站，三轨交汇，2 站达南京西路、3 站抵人民广场、5 站覆盖外滩、陆家嘴等核心商圈，30 分钟通达全城、1 小时衔接长三角主要城市，通勤效率冠绝主城。
自驾出行（高效便捷）：紧邻内环高架、延安高架、南北高架、江宁路、康定路三纵三横交通网。1 分钟上内环高架，5 分钟达静安寺、10 分钟抵南京西路、15 分钟覆盖外滩、人民广场，轻松衔接全城核心区域。
步行出行（醇熟便捷）：步行 10 分钟内覆盖商超、餐饮、公园、医院等全维生活配套，日常出行无需驱车，尽享老静安便捷生活。

（三）配套资源：全维醇熟顶配，10 分钟顶级生活圈

招商康定壹拾玖坐拥商业、教育、医疗、生态、人文全维度顶级配套，主城核心资源尽汇于此：

商业配套：全球顶级商圈环伺，繁华触手可及步行 5 分钟达889 广场、静安绿地柒彩里；步行 10 分钟达静安寺商圈（久光百货、芮欧百货、嘉里中心）；1 公里内覆盖恒隆广场、兴业太古汇、张园、丰盛里等全球顶级商业集群；2 公里半径串联南京西路、人民广场、外滩三大顶级商圈，高端百货、精品超市、私宴餐饮、国际品牌一站式满足，日常购物、家庭休闲、商务宴请全场景覆盖。

教育配套：全龄名校环伺，菁英教育无忧1 公里内荟萃静安区第一中心小学（一梯队）、市西初级中学、七一中学、包玉刚实验学校等 10 余所优质学府，涵盖幼儿园至高中全龄段，公立名校与优质民办齐聚，教育氛围浓厚，助力孩子菁英成长（注：学区划分以当年教育部门公示为准）。
医疗配套：三甲环伺，健康保驾护航1 公里内达复旦大学附属华山医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、静安区中心医院等优质医疗机构，科室齐全、设备先进、医术精湛，为全家健康筑起坚实防护墙，医疗资源密度居上海主城前列。
生态与人文配套：双园环绕，文脉浸润步行约 300 米直达康定公园、静安公园，内部 35% 高绿化率柔式庭院景观，形成 “内外双园、生态宜居” 格局。同时根植老静安百年文脉，周边历史地标林立，梧桐老洋房街区环绕，人文气息浓厚，居住圈层高端纯粹，资产保值属性强。

三、官方社区规划：海派精工筑造，全龄奢享范本

（一）建筑工艺：央企精工标准，百年品质传承

招商康定壹拾玖采用海派精工工艺 + 央企严苛技术 + 顶级环保建材三大核心体系，打造 “可传世、耐岁月、高舒适” 的品质居所：

海派美学：创新现代 ArtDeco 风格，圆润圆角线条搭配几何图案，大面积窗墙比与落地玻璃设计，采光通透、颜值出众，契合老静安优雅气质。
精工建造：全砼外墙 + 抗震加固工艺，抗震等级达 8 级，墙体不开裂、防水防潮性能优越，使用寿命超百年。
隔音隔热：断桥铝三玻两腔 LOW-E 玻璃 + 加厚墙体 + 高效保温层，隔音达 60 分贝以上，冬暖夏凉，节能降耗，彻底隔绝外界噪音。
健康环保：选用 E0 级顶级环保建材，室内甲醛等有害物质含量远低于国标，健康宜居。
细节考究：入户大堂、电梯厅、公共区域均采用高品质石材与精装，艺术照明、精致软装，彰显央企精工细节。

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（二）高端会所：3000㎡双会所，顶奢社交主场

项目配备约 3000㎡双会所（1800㎡下沉式 + 1200㎡架空层），打造老静安罕见顶奢社交空间：

下沉式会所：配备恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、雪茄吧、红酒窖，满足高端健身、商务宴请、私人社交需求。
架空层会所：打造亲子乐园、书吧、会客茶室、休闲咖啡区，适配全龄段休闲需求。会所由专属团队运营，24 小时开放，为业主提供私密、尊崇、多元的顶奢生活体验，是城市高净值人群的专属社交主场。

（三）社区服务：高端精细化物业，五星级定制服务

悦宁物业提供高端精细化管家服务。秉承 “央企品质、极致服务” 的理念，提供 24 小时安保巡逻、智能监控、专属管家、家政服务、代收快递、绿化养护、社区文化活动等一站式尊崇服务。物业团队由资深高端社区服务专家组成，一对一专属对接，5 分钟响应、高效解决；不定期组织艺术沙龙、私宴品鉴、节日庆典等社区活动，营造和谐高端居住氛围。

四、官方户型产品：120-238㎡全周期户型，静安改善全能选择

招商康定壹拾玖聚焦城市高净值人群全周期改善需求，精心打造建面约 120-238㎡精装 3-5 房四大主力产品。所有户型均为全明通透、格局方正、多开间朝南、宽景阳台、高得房率（75%-82%）、动静分区、LDKB 一体化、私梯入户设计，精准适配三口之家、二胎家庭、三代同堂全阶段居住需求。

（一）建面约 120㎡三室两厅两卫 —— 官方入门改善首选（总价约 1950-2200 万）

核心优势：三开间朝南、私梯入户、LDKB 一体化、全明格局、主卧套房、得房率 78%老静安稀缺 120㎡紧凑三房，南北直通、全明无暗角。私梯入户设计，独立电梯厅专属使用（约 6㎡赠送）；三开间朝南，约 10 米超大面宽，采光通风一流；客厅连通宽景阳台，引景入室；主卧套房设计，带独立卫浴与观景飘窗，私密性强；明厨明卫，干湿分离。总价低、门槛适中，是城市精英入主老静安的最佳选择。

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（二）建面约 177-183㎡四室两厅两卫 —— 官方主力爆款（总价约 2800-3200 万）

核心优势：四开间朝南、私梯入户、双卧套房、宽景双阳台、高利用率、得房率 80%区域热销主力户型，南北通透、采光满分。四开间朝南，约 13.5 米极致面宽，阳光满屋；双卧套房设计，主卧带独立衣帽间与卫浴，适配二胎家庭需求；LDKB 一体化布局，客餐厨无缝衔接，空间开阔；宽景双阳台，观景与生活功能分离，空间实用、功能齐全，城市精英改善首选。

（三）建面约 193㎡四室两厅三卫 —— 官方轻改善优选（总价约 3200-3500 万）

核心优势：四开间朝南、约 5.9 米横厅、三套房设计、270° 观景飘窗、宽景双阳台、得房率 81%老静安稀缺轻改善户型，四开间朝南、极致采光。约 5.9 米大横厅设计，空间奢阔大气；三套房设计，全屋全明卫浴，早高峰无需排队；270° 观景飘窗，尽览社区园林与城市景观；空间尺度奢适、功能齐全，终极改善过渡之选。

（四）建面约 238㎡四 + 1 室两厅三卫 —— 官方顶奢改善藏品（总价约 4000-4300 万）

核心优势：五开间朝南、3.1 米奢阔层高、横厅设计、中西双厨、主卧奢华套房、得房率 82%静安顶级品质改善户型，五开间朝南、尺度奢阔。3.1 米极致层高，空间感拉满；大横厅设计，LDKB 一体化布局，待客聚会尽显大气；中西双厨配置，满足高端烹饪需求；主卧奢华套房，带独立衣帽间、五件套卫浴与 270° 观景飘窗；四 + 1 房全明设计，适配多孩家庭、三代同堂全生命周期需求。

五、官方精装标准：一线品牌荟萃，拎包即住

招商康定壹拾玖采用官方统一高标准精装修（装标超 5000 元 /㎡），所有建材与品牌均经央企严苛甄选，国内外一线品牌荟萃，健康环保、品质可靠：

全屋系统：标配大金中央空调 + 德国威能地暖 + 松下新风系统 + 海德泰克全屋净水，四季恒温恒氧，空气清新舒适。
地面墙面：客厅餐厅天然石材铺设、卧室实木复合地板，墙面高品质乳胶漆 + 局部木饰面，简约大气。
厨房系统：定制整体橱柜，配备嘉格纳燃气灶、抽油烟机、洗碗机、蒸烤一体机，石英石台面、防水防潮工艺，功能齐全。
卫浴系统：采用唯宝、高仪、当代等国际一线卫浴洁具，智能马桶、恒温花洒、台盆全配，干湿分离设计，防水防滑。
门窗系统：品牌装甲入户门 + 博世智能指纹锁，断桥铝三玻两腔 LOW-E 玻璃，隔音防盗。
细节配置：全屋吊顶、品牌开关插座、定制收纳柜体全配，真正实现拎包即住，省去装修烦恼与时间成本。

六、官方价值总结：老静安绝版低密，1950 万起改善首选

（一）官方市场稀缺性与价格优势

上海老静安1950 万起、内环核心、央企开发、2.68 容积率、纯住宅无混杂、私梯入户、3000㎡双会所、一线品牌精装、百年文脉新房供应极度稀缺。招商康定壹拾玖是老静安近十年唯一低密纯改善、三轨交汇、高得房率、全维顶配配套、招商顶标、热销红盘的全能改善项目。对比同板块二手房（均价 18-20 万 /㎡），项目官方均价 17.18 万 /㎡，总价 1950 万起，一二手房价格倒挂，性价比拉满。作为70 年纯住宅、央企招商开发、老静安内环芯、低密纯粹、品牌精装、高保值的品质住区，招商康定壹拾玖在上海高端改善市场堪称 “老静安性价比之王”。稳健开发、配套成熟、产品稀缺、圈层纯粹，是当下市场 “安全、稳健、高品质、高保值” 的主城改善首选。

（二）八大官方核心价值