北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
朋友介绍的昌平*号线**地铁口30万一套公寓，20年居住权赠送4年。有大产权房产证，使用面积20多平有卫生间，靠谱吗？有没有什么风险？承诺拆迁的话三倍赔偿，就是不能转租转售，但应该只是合同要求私下转给朋友也没关系，您能帮着分析一下吧，如果有时间能帮我看看吗？
章哥：
1、我有时间，但去不去的得看您给我多少跑腿儿费了？白使唤的不去，花小钱儿办大事儿的也算了吧。
2、这种房其实就是工业厂房或办公楼改造的，打成格子间违规销售，或者说是“以租代售”。所谓的大产权是人家的，不能分割销售，也就跟散户买家没关系。租约在20年之内的就不算违法，但是属于违规。那既然是从根子上就违规了，您觉得有没有风险？
风险一般三种吧。首先既然是违规住人了，那消防和住建城管等部门都随时有可能来检查。看人家是否较真儿吧，如果查封的话那就只能卷铺盖走人了。然后您跟产权方或二房东打官司去吧，是否能拿回钱来看运气。
第二种风险是既然产权是人家的，那不管他们是否承诺你租住多少年，人家都可以把产权抵押或直接卖掉，新的产权人是否认可这租约就没谱儿了。从理论上讲是买卖不破租赁，新业主必须认可这老租约。但现实中看双方博弈吧，反正这种事儿很多，断水断电断网，挖沟拆门搞装修什么的，人家不说轰你们，就是造成没法儿住的事实，您能怎么应对？扛不住走了就活该了，人家再换一批接盘侠。
第三种风险那就是直接使坏了呗。从一开始就是杀猪盘，低价引诱一批租客，差不多了就轰人了。甚至是自我举报。监管部门来了就肯定是查封，然后让卖家退钱什么的。但人家没钱，或者干脆换个公司壳子就完了，您打官司去呗，十年八年的人家都陪着。反正人家就一句话：只跟您讲法律，不讲扯淡的诚信。
3、所谓拆迁赔偿三倍也是扯淡，拆迁公司傻啊？而且人家是产权人，您连个股份都没有，拿个租房合同就想得到三倍赔偿，哪国的租客有这待遇啊？
这还得说是人家有产权的，如果从根儿上就是违章建筑，那拆了也就拆了，您后半辈子就打官司去呗。反正这种事儿在北京都玩儿了20多年了，早有成熟的模式，人家所有的问题都考虑到了，只有买家是新手儿。
4、所谓不能转租转售就是挖的坑儿，您私下转租人家肯定不搭理你，但别着急，什么时候想轰你，那这违反合同约定的证据就起作用了，您只能是打落牙自己吞。或者这么说吧，只要合同里有这种条款，那说明人家已经在埋雷了，就没憋着好屁。
5、其他的没什么可说的了。这种所谓的长租公寓在北京有的是，规模大的相对好点儿，小的就没谱儿了，纯粹看运气。
或者这么说吧，昌平这种公寓的租金一般2/3000一个月吧，一年3万左右。那既然是30万，算上房租涨幅的话，您能住上7/8年就算回本了，再多住的就算收益。
或者说您也可以先住几年，然后找个接盘侠，您提前跑路当老赖不就得了。虽然有被逮到挨揍的风险，但风险永远与收益成正比。包括卖给您公寓的，他们也是这么考虑风险和收益的，大家都违规，就看谁的手段更高明+更无赖了。
仅供参考。
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