房地产距离底部，仅一步之遥|二手房市场|商品房销售面积|房地产|新房

引言与摘要

国家统计局 4 月 16 日发布 2026 年一季度国民经济运行数据，其中房地产行业数据引发资本市场高度关注。

在总量持续调整的大背景下，多项关键指标出现历史性边际变化：商品房待售面积 51 个月来首次同比下降，一线城市二手房价格全线环比上涨，宏观经济与地产的关联度进一步降低。

这些变化究竟意味着什么？行业是否已经迎来真正的供求拐点？未来的投资逻辑又将如何重构？

我们邀请了专家，为我们深度解读一季度地产数据背后的本质与趋势。究竟地产周期是否接近见底，后续地产景气度修复是否会加速，且听王嵩老师从量价、库存、杠杆、宏观四个核心维度，为我们娓娓道来。

风险提示：货币政策宽松不及预期、房价波动超预期、居民收入增速修复不及预期。

问答实录

①丨总量：一季度统计局数据的内在线索

-　地产行业3月出现明显修复信号

主持人：

　　首先想请您给出一个整体判断：基于一季度的数据，您认为持续四年的地产下行周期是否已经接近见底？目前市场处于什么阶段？

我们的核心判断非常明确：中国房地产行业已经进入下行周期的最后磨底阶段，距离真正的周期底部仅一步之遥。

一季度统计局数据呈现出非常清晰的 "总量弱但结构改善" 的特征。从总量上看，房地产开发投资、新房销售、房企到位资金等核心指标仍维持同比负增长，说明行业整体调整尚未结束；但从结构上看，我们已经看到了四个清晰的改善信号：戳这里，打造24小时在线的AI销售员

量价方面：二手房市场率先复苏，一线城市价格全线环比上涨；

图：二手房价格3月环比下跌城市数去年以来首次少于新房价格环比下跌城市数

数据来源：Wind，方正证券研究所

图：3月份四大一线城市二手房价格环比均上涨（单位：%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

库存方面：全国商品房待售面积51 个月来首次同比下降，供求关系发生重大转变；

图：全国商品房和住宅待售面积累计同比增速（单位：%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

杠杆方面：尽管开发资金来源中的国内贷款增速跌幅扩大，融资端表现相对不景气，但是房企自筹资金和个人按揭贷款降幅均出现收窄；

图：一季度房企开发资金来源细分项变化（单位：%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

宏观方面：经济增长对地产的依赖度持续下降，为行业软着陆创造了有利条件。

以投资端为例，地产投资占固定资产投资比例，从高峰期的30%左右，下降至目前17.25%。在地产投资仍然跌幅扩大的背景下，固定资产投资已经维持了一季度的正增长。

图：地产投资和固定资产投资增速与地产投资占比（单位：%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

我们认为，当前市场正处于"旧周期结束、新周期开启" 的过渡阶段。

这个阶段的特点是：总量数据仍有压力，但边际改善持续出现；市场分化进一步加剧，核心城市率先企稳；行业逻辑从 "增量扩张" 全面转向 "存量运营"。

预计在2027年上半年，随着这些积极信号的累积，整个地产行业将迎来真正的周期底部。

②丨量价：新房市场容量收敛，二手房小阳春超预期

-　二手房边际改善趋势更加明显

主持人：

　　我们先从量价维度来看。一季度新房市场依然低迷，但二手房市场的小阳春明显超出市场预期。您如何解读这种 "新房冷、二手房热" 的分化现象？这对未来的价格走势有什么影响？

"新房收缩、二手房景气修复" 是当前市场最显著的特征，也是行业进入存量时代的必然结果。

首先看新房市场，容量收缩的趋势非常明显。一季度新建商品房销售面积同比下降 10.4%，销售额同比下降 16.7%，新房销售面积自2022年之后连续4年下跌。

图：新建商品房销售面积和金额同比增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

从边际趋势看，新房销售面积和金额，在3 月当月虽然出现了季节性环比增长，3月当月销售面积和金额均超过1-2月，但当月同比仍分别下降 7.4% 和 13.3%，新房市场复苏力度非常有限。

图：商品房销售面积、金额当月值和增速（单位：万平方米，%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

这种收缩不是短期周期波动，而是由人口结构变化、城镇化进程放缓、住房需求从 "增量" 向"存量" 转变等长期因素决定的。从城镇化维度看，我国城镇化进程已从快速增长阶段转入高质量发展阶段，提升速度逐步放缓。

根据2024年国民经济和社会发展统计公报，2012-2023年常住人口城镇化率年均提升1.19个百分点，而2023-2024年提升幅度收窄至0.84个百分点，2024年末城镇化率达67.00%。

新增城镇人口方面，2024年城镇常住人口较上年增加1083万人，虽仍保持千万级规模，但较2016-2019年平均1600万以上的年增量已显著收敛。

图： 2011-2024年城镇化率和新增城镇人口情况（单位：%，万人）

数据来源：Wind，方正证券研究所

我们维持此前判断，2026 年全年新建商品房销售面积将在 7-8 亿平方米左右，较 2021 年的峰值下降约 50%，这将是未来行业的新常态。

与之形成鲜明对比的是，二手房市场的复苏力度远超预期。3 月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降 0.1% 转为上涨 0.4%，北京、上海、广州、深圳实现全线上涨。70 个大中城市中，二手住宅价格环比上涨城市数量从 2 月份的 2 个大幅增加到 13 个。

图：70城二手房价格环比上涨城市数和一线城市二手房环比增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

成交量方面，北京 3 月二手房成交超2万套，达到2025年4月以来最高值；上海 3 月成交超 3.2 万套，同比去年实现近6.3%的增长。成交量的持续放大是价格上涨的基础，也反映出真实的居住需求正在集中释放。

数据来源：Wind，方正证券研究所

我们认为，二手房市场率先回暖主要有三个原因：

一是二手房价格调整更充分，更贴近市场实际；

二是刚性需求成为市场绝对主力，北京上海二手成交的主力段位均是总价三百万以下的住房；

三是一线城市核心地段的优质房源具有天然稀缺性，二手房的供给量超过新房，选择也更加多元化。

从价格走势来看，未来二手房价格将继续引领新房价格企稳回升。随着二手房市场流动性的改善，"卖一买一" 的链条最终将逐步传导至新房市场，带动新房市场的改善性需求释放。戳这里，打造24小时在线的AI销售员

③丨库存：待售面积51个月以来首次同比下降

-　库存有所改善，逐渐告别“被动累库”

主持人：

　　接下来是库存维度，这也是本周市场讨论最多的一个指标。全国商品房待售面积 51 个月来首次同比下降，您认为这个拐点的出现意味着什么？它是否标志着行业"供大于求" 的局面已经结束？

是的，商品房待售面积同比转负是一季度数据中最具标志性意义的指标，其重要性怎么强调都不为过。截至 2026 年 3 月末，全国商品房待售面积为 78601 万平方米，同比下降 0.1%。

这是自 2021 年 7 月以来连续 51 个月同比正增长后的首次下降，是一个真正的历史性拐点。

图：商品房待售面积规模和同比增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

2025 年底以来， 过去四年多，房地产市场一直处于 "供大于求" 的失衡局面，库存持续累积，这是导致房价下跌、市场低迷、房企资金链紧张的核心原因之一。

而库存拐点的出现，意味着市场供求关系正在发生根本性扭转。从库存结构来看，优化趋势更加明显： 待售 3 年以下面积 59012 万平方米，同比下降 1.8%，降幅较 2 月末扩大 0.2 个百分点，说明 2022 年以来累积的市场新增库存正被逐步消化；

表：2026年1-2月和3月的待售面积期限结构明细

数据来源：国家统计局，方正证券研究所

分物业类型看，商业营业用房待售面积同比下降 5.8%，去化效果最为显著；

住宅待售面积虽然同比仍增长1.4%，但环比 2 月末减少 981 万平方米，也呈现出明确的改善趋势。

图：住宅和商业营业用房待售面积同比增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

更重要的是，未来新房供应将持续收缩。一季度房屋新开工面积同比下降 20.3%，竣工下降25%。

且土地市场持续低迷，今年1-2月土地出让金下降25.2%。这意味着未来 1-2 年，新房供应量将进一步减少，库存压力将持续缓解。

图：地产新开工、竣工和土地出让金增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

我们认为，行业最困难的被动累库存阶段已经过去。随着库存的持续下降，市场价格预期将逐步修复，这为行业企稳回升创造了最基本的条件。

④丨杠杆：信托投放强度弱，居民加杠杆意愿低

-　居民购置新房实际使用首付比例超过70%

主持人：

　　我们再来看杠杆维度。虽然市场出现了一些积极变化，但房企融资压力仍然巨大，居民加杠杆意愿也依然低迷。您如何看待这两个问题？它们会成为制约市场复苏的主要瓶颈吗？

这两个问题确实是当前市场面临的主要挑战，也是未来市场复苏进程中需要重点关注的因素。

首先看房企融资端。一季度房企到位资金同比下降 17.3%，降幅虽然较 1-2 月收窄0.8 个百分点，但仍维持在较高水平。分资金来源看：

国内贷款 3419 亿元，同比下降 23.7%，占比仅为 16.66%；

定金及预收款 5858 亿元，同比下降 20.1%；

个人按揭贷款 2204 亿元，同比下降 34.6%，降幅最大；

只有自筹资金 7762 亿元，同比下降 5.3%，占比达到 37.82%，成为房企资金来源的最大支撑。

表：一季度房企到位资金来源结构

数据来源：国家统计局，方正证券研究所

这说明，尽管政策层面多次强调要支持房企合理融资需求，但银行对房企的信贷支持力度仍然有限，民营房企的融资渠道依然有待通畅。土地市场的表现也印证了这一点，目前拿地主体几乎全部为地方国企和央企，民营房企拿地积极度大幅下降。

根据中指数据，2026年一季度（截至3月28日），22城累计拿地金额中，央企占比为58%，北京、上海、广州、厦门央企占比均超60%；地方国资占比26%，较2025年全年降低5个百分点；民企占比11%，拿地力度仍偏弱，成都、天津等城市部分本地民企布局相对活跃。

图：不同所有制房企一季度拿地占比

数据来源：中指研究院，方正证券研究所

再看居民加杠杆情况。个人按揭贷款同比下降 34.6%，降幅远大于新房销售额的降幅，说明即使在房价下跌、利率下调的背景下，居民使用按揭加杠杆的意愿依然不强。

我们使用房企开发资金来源的 定金及预收款/（个人按揭+定金及预收款）来测算居民购买新房过程中的首付比例，可以发现，今年一季度居民购买新房的首付比例比2025年有明显提高，也体现出居民加杠杆意愿低迷的现状。这也与居民中长期贷款增量偏弱的格局相呼应。

图：当月居民中长期贷款和测算居民购买新房首付比例（单位：亿元，%）

数据来源：Wind，方正证券研究所

我们认为，居民加杠杆意愿低迷主要有三个深层次原因：一是收入预期不稳定，疫情后居民收入恢复缓慢，对未来经济前景的不确定性增加；

二是房价预期彻底反转，过去"房价只涨不跌" 的神话被打破，居民购房从"投资性需求" 全面转向 "居住性需求"；

图：央行储户调查报告中的居民收入预期和房价上涨预期

数据来源：Wind，方正证券研究所

三是债务负担较重，中国居民部门杠杆率已经超过 60%，进一步加杠杆的空间有限。

我们通过国房景气指数指数和中国居民杠杆率进行分析，发现2022年之后国房景气指数下降，房价上涨预期减弱，居民的杠杆率也逐渐从高位回落。

图：国房景气指数和居民杠杆率

数据来源：Wind，方正证券研究所

这两个问题确实会在一定程度上制约市场的复苏进程，但我们也应该看到，它们都是长期结构性问题，不可能在短期内得到彻底解决。未来市场的复苏将是一个曲折、分化的过程，不会立刻出现 V 型反转。

⑤丨宏观：整体宏观经济与地产加速脱敏

-　经济动能、通胀体系与地产脱敏趋势明显

主持人：

　　最后是宏观维度。您多次提到 "宏观经济与地产脱敏" 这个概念，能否结合一季度的数据详细解释一下？这对房地产行业的政策环境和未来发展有什么深远影响？

"宏观经济与地产脱敏" 是指房地产行业对宏观经济增长的影响和贡献正在持续下降，宏观经济增长已经不再过度依赖房地产投资的拉动。这是中国经济高质量发展的必然结果，也是房地产行业转型的大背景。

一季度的数据充分印证了这一点。一季度全国固定资产投资（不含农户）同比增长 1.7%，扣除房地产开发投资后，全国固定资产投资增长 4.8%，显示投资端增长动力已成功从房地产切换到基础设施和制造业。

图：固定资产投资与重要分项的同比增速

数据来源：Wind，方正证券研究所

另外，CPI和PPI的趋势，也逐渐与地产脱敏。在房价仍然在深度同比下行区间时，CPI和PPI均已回正，较弱的房价趋势对物价通胀体系的拖累也减弱。

图：CPI、PPI和新房、二手房价格趋势

数据来源：Wind，方正证券研究所

工业增加值方面，一季度全国规模以上工业增加值同比增长 6.1%，其中高技术制造业增加值同比增长 11.2%，新质生产力的提升也逐渐对冲地产对于宏观经济的拖累。当下，中国经济的产业结构在发生根本性变化，新动能正在成为经济增长的主要驱动力。

图：工业增加值情况与房地产对GDP累计同比贡献率

数据来源：Wind，方正证券研究所

宏观经济与地产脱敏对房地产行业的未来发展具有深远的影响。它意味着过去那种 "经济下行就刺激地产" 的政策逻辑将不复存在，房地产行业将彻底告别高速增长的时代，回归其居住属性。未来房地产行业将从 "国民经济支柱产业" 转变为 "民生保障产业"，其对经济增长的贡献将从 "投资拉动" 转向"消费拉动"。

⑤丨投资策略：关注三条主线

-　积极拿地的央企、二手中介平台、优质物业管理企业

主持人：

　　非常感谢王嵩老师的系统解读。最后想请您总结一下，基于以上四个维度的分析，您对二季度及全年房地产市场走势有什么判断？对投资者有什么具体建议？

基于对一季度数据的分析，我们认为 2026 年房地产行业将呈现 "总量磨底、结构优化、存量主导"的发展格局。

二季度随着传统销售旺季的到来，新房销售降幅有望进一步收窄，二手房市场的回暖势头将延续。全年来看，新房市场容量收缩的趋势不可逆，但降幅将逐步收窄；二手房市场交易量将持续增长，预计 2026 年全国二手房交易量将首次超过新房交易量，中国房地产市场正式进入存量房时代。

投资逻辑方面，行业已经从"赚周期的钱" 全面转向 "赚管理的钱" 和 "赚存量的钱"。我们建议投资者重点关注以下三条主线：

第一，布局核心城市的头部央企国企。建议关注招商蛇口、华润置地、中国金茂等，这些企业资金实力雄厚，融资成本低，在核心城市拥有大量优质土地储备，将受益于市场集中度的提高和核心城市房价的企稳回升。

图：重点央企年初至今的股价表现