睿思网讯：4月20日，上交所官网显示，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为“已反馈”。作为A股首家由上市房企申报的商业不动产REITs，该产品以广州保利中心写字楼、佛山保利水城（保利水城时光汇）组成“办公+商业”双资产包，经监管问询后整体估值由20.38亿元下调至19.30亿元，降幅5.3%，项目审核进入关键推进阶段。

本次REITs底层资产均位于粤港澳大湾区核心区域。广州保利中心地处珠江新城，总建面7.94万平方米，为甲级办公物业；佛山保利水城位于千灯湖商圈核心，总建面15.31万平方米，为区域标志性水景购物中心，2025年完成8000万元改造升级，定位转向水岸文旅体验商业。

运营数据显示，广州保利中心由关联方整租至2027年5月，为REITs提供中期现金流保障，但项目市场化出租率呈现连续下滑态势，2023-2025年末从76.57%降至67.27%，有效租金同步回落。整租到期后项目将转为直接分租模式，成为后续运营核心考验。截至2026年3月末，项目签约出租率已回升至74.17%，核心金融租户续约推进顺利。

佛山保利水城在改造期内出租率阶段性回落至87.68%，目前已修复至92%以上。项目体验类业态占比达74.7%，固定租金为基础的收益结构稳健，日均客流3.8万人次，异地客群占比35.64%，具备较强区域辐射力。监管问询重点关注改造效果、租金增长可持续性及商圈竞争压力，管理人已就运营修复路径作出明确回复。

合规与治理方面，项目存在部分历史改建、用途一致性、消防文件等遗留事项，原始权益人已出具全面兜底承诺，广州、佛山两地资产均已取得银行提前还款及解除抵押同意函，国资审批流程稳步推进。运营管理采用“统筹+实施”双层模式，保利发展统筹、保利商业物业与和汇商管分别负责项目运营，并新设REITs专属部门实现独立管理。

估值调整是本次反馈的核心变化。评估机构基于审慎原则，全面下调出租率、租金增长率、收缴率等关键参数：广州保利中心估值由11.04亿元下调至10.12亿元，降幅8.33%；佛山保利水城由9.34亿元小幅下调至9.18亿元，降幅1.71%。调整后估值更贴合市场周期现实，符合商业不动产REITs试点审慎导向。

作为房企商业资产证券化标志性项目，华夏保利发展REITs的推进，意味着房企持有型商业不动产正式打通标准化资本市场退出路径，对行业盘活万亿存量资产、推动轻重资产分离转型具有示范意义。随着反馈回复完成，项目距离正式发行更进一步，也为后续房企申报商业REITs确立了估值、运营、合规的审核参照标准。