观点指数 存量盘活提速，3月50城租金弱修复 中央及地方层面围绕政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。重点城市租金表现上，2026年3月重点50城住宅租金表现为弱修复，租金下行压力未得到有效缓解，整体表现不及传统租赁旺季预期。单月50城租金均值环比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力持续加剧，单月同比跌幅扩大至8.68%。
企业收入规模层级分明，住房租赁中小品牌多赛道竞逐 7家样本企业2025年合计收入约95.86亿元，从数据来看，主流房企系长租公寓品牌的营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的超60%。本期住房租赁市场中小品牌/新品牌活跃度持续走高，国资主导保租房规模化供给的格局持续强化，成为市场稳定器，同时市场化新锐品牌依托细分定位、存量盘活与轻资产模式实现突围。
壹间槟榔园十四年迭代焕新，供给力度显著加码 壹间槟榔园项目已完成第五批次改造，改造房源占比65%。改造楼栋的出租率从86%提升至97%，平均租金单价提升至151元/平方米/月。从数据来看，通过硬件升级与产品迭代，老旧资产不仅能摆脱折旧贬值的宿命，还能实现租金溢价与资产增值的逆生长。在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目20个，涵盖12家主流品牌、10座重点城市，合计新增房间数超10570套。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均实现明显提升，供给力度显著加码。
金融工具矩阵日趋成熟，扩募与运营修复成增长引擎 本期住房租赁资本市场动作密集，从新REITs获批、扩募推进、新项目启动到持有型ABS挂牌等，行业资本化进程持续加速。2025年，8只REITs年度收入合计7.10亿元，净利润合计1.97亿元。与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，除华夏基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均实现同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%。从基金年度业绩来看，扩募已成为REITs实现规模跨越式增长的关键路径，但也可能因新资产整合带来短期盈利波动。
市场综述
存量盘活提速，3月50城租金弱修复
据观点指数监测，本报告期内，中央及地方层面围绕政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。
财政部在《2025年中国财政政策执行情况报告》中再次明确，将落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策，为各地盘活存量资产提供关键资金保障，推动顶层导向转化为可落地的金融支撑工具。
数据来源：观点指数不完全统计
地方层面，珠海、昆明、郑州等城市相继发布管理办法与市场稳定相关通知，其中珠海搭建起保租房全流程管理体系，昆明进一步规范公租房运营管理。与此同时，浙江明确构建“公租房+保障性租赁住房+配售型保障房”三位一体的住房保障体系，以顶层设计完善保障房供给结构，实现对不同群体的分层分类精准保障。
管理规范方面，北京多部门联合开展整治行动，严厉打击“黑中介”并清理违规租赁信息。烟台、西安则完善公租房与住房租赁市场管理办法，从准入、运营到监管形成全链条制度约束，切实维护租客与房东的合法权益。
观点指数注意到，收购存量商品房、非居住用房改建租赁住房、旧房置换等模式，已成为当前保障性租赁住房房源筹集的重要路径。
期内，深圳、珠海出台既有非居住建筑功能转换、存量房改建保租房相关实施规则，三亚启动人才房与保租房房源征集工作，通过改建+市场化归集模式快速扩充保障房供给。
存量盘活实践迎来实质性进展。3月31日，上海市静安区正式签约全国首例“住房收购置换”项目。在该模式下，居民分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同、与新建商品房开发企业签订购房合同，实现“旧房收储、新房置换”。
据悉，静安区保障房公司将收购房源统一改造后，纳入保障性租赁住房房源库，定向服务新市民、青年人的安居需求。
当前，存量盘活已从政策引导进入规模化、模式化的落地阶段，以上海为代表的创新实践，进一步丰富了保租房筹集的工具箱
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
据观点指数监测，2026年3月重点50城住宅租金市场表现为弱修复态势，租金下行压力未得到有效缓解，整体表现不及传统租赁旺季预期。
单月50城租金均值环比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力持续加剧，单月同比跌幅扩大至8.68%。
一线城市租金均值由涨转跌，环比下跌2.37%至78.25元/平方米/月，其中上海是一线城市中唯一实现租金环比正增长的城市，单月环比上涨2.77%，北京、广州、深圳三城租金均出现不同程度的环比下跌。
具体来看，超半数城市住宅租金仍处于调整通道，市场弱修复特征明显。单月50城租金环比变动区间介于-8.35%至4.89%之间，其中58%的城市租金出现环比下跌，环比下跌城市占比较前期有所减少，市场仍处于弱修复阶段。同比维度则延续深度调整格局，租金同比变动区间为-30.33%至2.62%，86%的城市租金同比出现下滑。
结合当前市场数据及供需格局，观点指数判断2026年二季度租金或将表现为平稳偏弱、分化延续的态势。4-5月租赁需求逐步回落，6月毕业季将为市场带来阶段性小幅需求支撑，但支撑力度有限，难以改变整体市场偏弱的格局。预计二季度50城租金环比将在±0.5%以内的窄幅波动，同比仍维持负增长，跌幅预计在5%-8%之间。
城市分化格局将进一步扩大。其中，一线城市及苏州、重庆、杭州、成都等产业基础扎实、人口流入稳定的强二线城市，凭借坚实的需求支撑，租金将继续保持企稳或出现小幅回升。而当前租金压力较大、需求复苏乏力的城市，租金仍将承压，跌幅可能收窄，但难以实现同比转正。
长期来看，随着租赁市场供给放量节奏放缓、租赁需求逐步恢复，以及行业低效供给逐步出清，住宅租金有望逐步触底企稳，进入温和修复的阶段。但综合供需两端来看，租金大幅上涨的概率较低，未来行业将进入理性平稳、小幅波动的新常态，租金走势将更贴合市场供需的基本面。
企业运营
企业收入规模层级分明，住房租赁中小品牌多赛道竞逐
企业经营层面，3月下旬，不少企业披露了2025年全年的业绩。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
数据显示，主流房企系长租公寓品牌营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。上图所列示的7家样本企业合计收入约95.86亿元，行业马太效应显著。
其中万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的比例超过60%。
但两者年度收入同比均出现微跌，这也表明在市场租金下行或持平的压力下，庞大的体量使得调租难度增加，营收增长进入平台期。
第二梯队以招商伊敦公寓、城投宽庭、华润有巢等央企与地方国企为核心，全年营收集中在6亿-14亿元区间。虽然这部分企业短期内难以撼动头部的规模优势，但在行业调整期展现出较强的抗风险能力。其中招商伊敦公寓和华润有巢年度收入同比均实现了两位数的增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在逐步缩小与头部的差距。
全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓等为代表，规模较小但增速亮眼，其中中海长租公寓以29.63%的同比增长成为年度收入增幅最大的企业。另外，截至2025年末，安居宁巢公司合并资产总额约23.3亿元，并争取2026年年度的营业收入突破2亿元。
出租率方面，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、宁巢公寓等企业的成熟期项目，出租率均达到95%及以上，招商伊敦公寓、城投宽庭、金地草莓社区、中海长租公寓等的成熟期项目，出租率均超90%，企业的运营底盘保持稳固。
从数据来看，头部企业虽遭遇增长瓶颈，但市场主导地位依旧稳固，同时以招商伊敦公寓、华润有巢、城投宽庭等为代表的国企/央企表现突出，行业资源进一步向房企系、国资等头部集中，市场集中度持续提升，行业分化格局进一步深化。
据观点指数监测，本期住房租赁市场中小品牌/新品牌活跃度持续走高，国资主导保租房规模化供给的格局持续强化，成为市场的稳定器，同时市场化新锐品牌依托细分定位、存量盘活与轻资产模式，实现突围。
从参与主体来看，地方国资仍是住房租赁供给的中坚力量。期内西安安居集团旗下安居·乐筑（文艺路店）等7个保租房项目、保定国控集团旗下4个项目（豪璟园、周正家园、华润佳苑和筑台园，合计426套）、交子菁寓等多个保租房项目同步开启对外配租。
同期深圳安居集团、宜昌城发集团、广州国资管理集团、合肥轨道交通、佛山建发集团、深圳机场等多个地方国资企业均有新项目亮相。其中近日亮相的新屿公寓海珠康乐村店是广州国资管理集团旗下首个分散式长租公寓项目。
另外，深圳机场安翼嘉寓保障性租赁住房项目，目前包含T3站前公寓及深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2300套房源，包括开间、一房一厅等5种户型，聚焦区域航空、临空等相关产业从业者及周边企事业单位人员的安居需求。其中安翼嘉寓T3站前公寓由市属国企深圳机场集团提供核心资产，航空城公司负责整体运营。
市场化中小品牌/新品牌则展现出灵活高效的扩张节奏，聚焦企业员工住宿、存量盘活、轻资产运营等。其中途羚公寓表现尤为突出，同步在广州、北京、杭州、南京四城落地标杆项目，实现一线与强二线核心城市同步规模化开业。这四个项目均由存量物业轻量化改造而成，提供单人间至六人间等多种房型，并配备健身房、共享厨房、影音室等公共设施。
据观点指数了解，途羚公寓是锦江酒店（中国区）于2024年9月正式推出的首个企业公寓品牌。
久婵物联携手星远控股打造的宁波前湾新区星捷服务公寓正式开业，以酒店式服务切入中高端租住市场，该项目由原雅诗阁闲置资产改造升级而来。
城市布局上，本期中小品牌新亮相项目集中于一线、新一线以及强二线城市。依托人口流入、产业集聚与租赁需求的优势，核心城市的集中度较高。
同时，供给规模表现为两极分化。国资品牌以保租房为主，单项目规模普遍超500套，千套级项目频现。市场化品牌以100-300套的中小体量为主，重点打造“小而精”的租住项目。
产品发展
壹间槟榔园十四年迭代焕新，供给力度显著加码
项目层面，本期报告选取壹间槟榔园为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。
壹间槟榔园是招商蛇口旗下首个亮相的“壹间”公寓项目。2012年4月，招商蛇口将原槟榔园职工宿舍改造升级，推出1300多套房源，完成了从蓝领宿舍到青年白领公寓的初步转型。
运营至第十个年头，为应对市场需求变化，管理方招商伊敦公寓于2022年6月启动了为期数月的全面焕新。此次改造涵盖公区品质升级、硬装标准提升、软装焕新以及全套家电更新，并针对性推出39平方米一房一厅与ins风大开间等适配新品户型。焕新后的项目开业当日出租率即超62%，其中一房一厅户型实现满租。
截至目前，项目已完成第五批次改造，改造房源占比达65%。改造楼栋的出租率从86%提升至97%，平均租金单价提升至151元/平方米/月。
从数据来看，通过硬件升级与产品迭代，老旧资产不仅能摆脱折旧贬值的宿命，还能实现租金溢价与资产增值的逆生长。
此外，招商伊敦旗下服务式公寓泰格壹棠也同步完成了改造焕新。2025年内，该项目爬坡入住率达到87.7%，进一步验证了高品质、个性化租赁产品在当前市场中的强劲需求。
在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目20个，涵盖12家主流品牌、10座重点城市，合计新增房间数超10570套。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均实现明显提升，供给力度显著加码。
从城市分布来看，开业项目聚焦核心城市群及重点二线城市，区域布局与人口流入、产业集聚高度匹配。其中，广州及武汉各有3个项目开业，上海、杭州及成都各有2个。值得注意的是，得益于地方保租房政策的持续推动，本期二线重点城市开业项目占比有所提升，住房租赁企业逐步向人口导入量大、租赁需求旺盛的二线城市下沉，进一步拓宽市场的覆盖范围。
从品牌布局来看，开业主体呈现多元化特征，国企/央企系品牌与民营头部品牌协同发力，成为供给增长的核心支撑。
本期万科泊寓表现最为活跃，在杭州、济南、苏州、昆明、武汉五座核心城市同步推出5个新项目，新增房间数合计2781套，凭借规模化布局持续巩固市场地位。此次集中布局推出的项目在城市布局上紧扣产业集聚与人口流入趋势，同时在合作模式上与地方国资深度绑定。举例来说，武汉交投·泊寓·花山河点是由湖北交投集团与泊寓联合打造，杭州沁贤里·泊寓|大学城北店作为钱塘建投自持的人才租赁项目，引入泊寓进行专业运营等。
这种“国资+专业运营”的合作模式，已成为住房租赁行业的主流发展路径，既符合国企参与保障性租赁住房建设运营的政策导向，又为专业租赁机构拓展轻资产运营业务提供了发展空间。
招商伊敦公寓、华润有巢等央企系品牌稳步扩张，分别新增2个、1个项目，其中招商伊敦公寓合肥高新社区项目总建筑面积约12.69万平方米，规划9栋租赁住宅，共计2734套房源，成为本期新增房间数最多的项目。
雅诗阁作为高端服务式公寓代表，新增3个项目，覆盖武汉、厦门两座城市，进一步完善高端租赁市场的布局。此外，地方国企（郑州城发安居、安居宁巢）、民营品牌（碧家公寓、方隅公寓、微领地）均有新项目落地。
从项目体量来看，本期新增项目大小体量兼具，其中千套级及以上大型项目有4个，包括招商伊敦合肥高新社区2734套、微领地上海新虹桥湖畔社区2206套、华润有巢成都悦湖天骄店1245套以及泊寓济南北宸之光店1030套，合计新增房间数达7215套。
投融资与资本市场
金融工具矩阵日趋成熟，扩募与运营修复成为增长引擎
资本金融层面，本期住房租赁资本市场动作密集，从新REITs获批、扩募推进、新项目启动到持有型ABS挂牌等，行业资本化进程持续加速。
3月30日，太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS成功挂牌，发行规模11.94亿元并获机构超募。作为上交所第二单保租房持有型不动产ABS，有效填补了公募REITs之外的融资渠道，同时为未达REITs发行标准的优质项目提供了资产退出思路。
租赁住房REITs市场再添新军。中航北京昌保租赁住房REIT已于3月23日获证监会准予注册，并于3月30日正式确定发售价格为2.317元/份，拟募集4亿份，底层资产为北京昌平区未来科学城成熟运营的1394套人才公租房。基金已于2026年4月8日正式在深交所挂牌交易，成为北京第二只租赁住房REIT。
国泰海通中国建筑租赁住房REIT于2026年4月15日正式向上交所提交申报，为全市场首单市场化租赁住房公募REITs，区别于已发行的REITs产品，该项目不依赖政府补贴，租金收益完全由市场供需决定，对运营管理能力、租户稳定性与资产估值模型提出更高的要求。
与此同时，济南城发集团启动REITs招标，明确0.25%的管理费率，租赁住房REITs的储备梯队正从一线向强二线城市下沉，市场供给主体与覆盖区域持续扩容。
已上市REITs持续通过扩募做大做强。期内中金厦门安居REIT获批定向增发，拟购入厦门岛内2689套保租房资产，成为全国第三单完成扩募的租赁住房REITs，进一步夯实了资产规模。
与此同时，期内招商基金蛇口租赁住房REIT启动扩募，拟购入项目为“壹栈·山前”项目，房屋建筑面积约9.87万平方米，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋和8栋公共租赁住房（高级人才公寓）（不含配套商业）。
综合来看，当前住房租赁资本市场已进入高质量发展新阶段。REITs新发与扩募双轮发力，叠加ABS的协同互补，工具矩阵日益丰富。
公募REITs层面，3月下旬，8只已上市租赁住房REITs集中披露2025年全年业绩。从数据来看，板块业绩整体保持稳健，但内部表现分化加剧。
数据来源：基金公告，观点指数整理
注：招商基金蛇口租赁住房REIT 2025年为首个完整运营年度
2025年，8只REITs年度收入合计7.10亿元，净利润合计1.97亿元。
与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，除华夏基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均实现同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT因无上年同期数据（下同），未纳入同比对比。
其中，华夏北京保障房REIT受益于2025年扩募资产并表，新增房源带来显著收入增长，同比增幅领跑市场。
净利润端整体表现优于上年。在有可比数据的产品中，除红土创新深圳安居REIT同比下滑6.69%外，其余4只均实现不同程度的上涨，涨幅介于4.9%至35.34%。华夏北京保障房REIT与华夏基金华润有巢REIT表现突出，分别达到35.34%和18.57%，均实现两位数以上的提升。
华泰苏州恒泰租赁住房REIT是全年唯一亏损的产品，年度净利润为-1667.81万元。核心矛盾在于高折旧成本与租金增长受限的长期错配。底层资产菁英公寓按48年封闭期直线计提折旧，2025年折旧额高达2079.93万元，直接吞噬了利润。
从个体表现来看，收入端规模梯队明显。其中国泰海通城投宽庭保租房REIT以1.84亿元的收入规模位居首位，依托上海区域多项目成熟运营，规模优势与盈利水平均领跑行业，净利润同样位列第一。
截至期末，8只REITs基金总资产合计146.80亿元，规模格局与收入表现基本一致，其中华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT因年内扩募，资产规模均突破20亿元。
可供分配金额方面整体保持稳健，国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT位居前列，产品年化分派率分布在1.8%-3.7%区间，分红基础扎实、确定性较强。
基金份额净值分布在2.34元至3.02元之间，其中国泰海通城投宽庭REIT以3.0206元居首，华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT则相对偏低。
从基金年度业绩来看，扩募已成为REITs实现规模跨越式增长的关键路径，但也可能因新资产整合带来短期盈利波动。
随着租赁住房REITs申报范围全面放开，预计2026年将有更多市场化项目登陆资本市场，行业规模与覆盖区域持续扩大。
二级市场表现上，2026年4月16日当日，8只租赁住房REITs均实现正收益，涨跌幅介于0.14%-1.53%，市场情绪偏暖，交易活跃度回升。
近一月8只产品7涨1跌，整体涨幅区间为-0.25%至+4.27%，市场迎来明显修复，华夏北京保障房REIT以+4.27%领跑。
近三月及近半年分化加剧，均呈现涨跌各半的格局。今年以来，招商基金招商蛇口租赁住房REIT以4.65%的涨幅领跑，表现较为稳健。
从数据来看，租赁住房REITs二级市场在经历了第一季度的普遍回调后，市场在4月中旬出现普涨，投资者信心有所恢复。
长期表现上，所有产品自上市以来均实现了超过30%的累计涨幅，核心逻辑在于保租房需求刚性、运营稳健、现金流稳定以及抗周期属性突出等。
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