九家房企激烈争夺，上海今年土拍溢价首破25%，两股力量不容忽视|上海市|住宅用地|土拍|地王|徐汇|滨江

上海土地市场再次升温。4月21日，2026年第三批次宅地出让落下帷幕。徐汇长桥、普陀石泉、金山新城三幅地块共收金72.1亿元。其中，最引人注目的是徐汇长桥地块。经过82轮竞价，招商蛇口从9家头部房企中胜出，以25%的溢价率将其收入囊中。这也是今年以来，上海土拍溢价率首次突破25%。

这幅地块的成交楼面价高达8.7万元/平方米，一举打破徐汇长桥板块的历史纪录，成为区域新“地王”。从年初的平淡开局到如今地王再现，土拍热度回升的背后，有两股力量不容忽视。

首先，是规划红利的持续兑现。

徐汇长桥地块位于内中环之间，距黄浦江直线仅500米，处于徐汇滨江规划的辐射范围内。从2016年黄浦江两岸公共空间贯通工程推进以来，滨江地带已成为上海重点资源倾斜的黄金带。其中，徐汇滨江开发最早，规划红利已从蓝图变为现实。各类美术馆、艺术空间相继开放，以“模速空间”为代表的产业集群也快速崛起，吸引了大量高知人群在这里工作、生活。

徐汇长桥地块区位图。

集聚效应直接传导到楼市，近年来，徐汇滨江频出地王，在售住宅去化旺盛，市场信心可见一斑。在徐汇长桥地块周边，由招商蛇口&南昌市政&徐汇城投联合开发的“海上清和玺”，2025年全年销售额超过70亿元，位列全市第六，成为现象级红盘。

具体到这幅地块本身，它的先天条件同样出众。今年2月，相关部门根据市场需求，将其由商住办用地调整为纯住宅用地。地块距离在建轨道交通23号线“上海植物园站”仅约700米，生态与轨交双重优势突出。同时，其计容建筑面积不到3.8万平方米，容积率仅为1.8，适合打造低密度小高层住宅，总价门槛对多数房企而言压力可控。因此，长桥地块刚挂牌就被业内称为“炸场级”宅地，吸引了中海、招商、华润、保利发展&西岸、绿城、建发&象屿、越秀、金茂&湖北联投、上海城投等头部国央企组成9个竞买人同台竞逐。

这场土拍的意义远不止于一块地，而是上海房地产市场的重要风向标。“这一结果反映出当前房企对城市核心区域地块仍保持较高的拿地预期，为后续市场走势释放了积极信号。”中指研究院上海数据总经理张文静说。当前市场情况下，在规划红利赋能的重点地块上，主流房企依然会果断出手。毕竟，上海已是全国表现最稳健、最值得重注的市场。

其次，上海楼市整体回暖，传导至土地端。

与徐汇长桥地块的热烈竞拍形成对比的是，另两幅地块均以底价成交。其中，普陀石泉地块由中建八局&招商蛇口联合体以30.29亿元联合拿下；金山新城地块则由金山滨海集团以8.8亿元摘得。分化也不难理解，这背后是楼市整体回暖的梯度传导。