北京楼市，开发商的信心还没有完全恢复，昨天，亦庄瀛海地块虽然溢价成交，但是热度没有预期的高。
瀛海地块开拍前一天，北京三批次供地名单出炉，一共6个地块，丰台两个，石景山一个，通州、大兴、顺义各一宗地块。
三批次的几个地块，除了顺义存在感不强，其他几个地块都是核心环线地块，又或者是郊区的地铁盘，质量很高。
这些区域，又都是今年新房供应的主力，库存巨大，
北京新房市场下半年恐怕又要进入漫长的内卷、去库存阶段了。
01
今年丰台新房市场表现尤其亮眼，方程国贤府开盘售罄，嘉棠璟樾（小窝返现6-12万）开盘卖的也很好，接下来花乡项目确定继续做100平米以内的小三居，入市热度也非常高
然而，丰台今年的豪宅市场，压力太大了。
太平桥地块，位于丰台和西城接壤，核心的二环地块，未来肯定要做大户型改善的。
而去年入市的万泉寺丽金府（小窝返现10-20万），网签不到20%，剩余800多套房源，万泉寺B地块也已经上架，上半年就能拍出
丽泽片区，新房去化压力很大。
我们在看三批次丰台蒲黄榆和丰台桥南城地块，位置都非常好，稀缺性拉满。
蒲黄榆地块，位于位于丰台区东铁匠营街道，二环至三环之间，玉蜓桥南侧，地块旁边就是地铁5号线和14号线换乘站蒲黄榆站，出门就是天坛公园和方庄生活圈。
蒲黄榆地块地上建筑规模1.98万平方米，容积率2.0，限高45米，未来会以小高层和洋房为主，该地块起拍价只有9亿元，楼面价4.54万元/㎡。
丰台桥南地块，位于西南三环至四环之间，紧邻丽泽商务区，地铁10号线、9号线、16号线环绕。
又是丽泽周边地块，再加上丽金府、万泉寺B，丽泽今年新房压力实在太大了，丽泽板块主要靠金融街西城的外溢改善客群，本地置换改善支撑力不大，估计价格战在所难免。
桥南地块核心的优势就是容积率只有1.1，用地规模1.92公顷，规划地上建筑面积2.11万平方米。
丽泽周边，这也是唯一容积率1.1的项目，未来这地块大概率规划洋房、别墅类产品。
02
石景山黄庄村地块，位于石景山区八宝山街道，长安街延长线上，四环至五环之间，邻近地铁1号线「八宝山站」、「玉泉路站」。
这也是石景山近几年推出环线，位置最靠里的新房了，周边生活配套非常完善。
商业有永辉广场、万达广场，医院是清华大学玉泉医院，公园有调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等。
石景山新房降价是主旋律。
老项目，元玺、中海寰宇天下（小窝返现6-12万），单价降到6万左右。
新项目，西黄村的中海瑞文里，首钢双子，璟悦长安，璟瑞长安（小窝返现5-9万）都是主打刚需小户型，石景山黄庄村面临的挑战很大
用地规模3.66公顷，规划地上建面7.23万平方米，地块未来做刚改户型的可能比较大，产品方面可以参考嘉棠璟樾，做100平米以内的小三居为主。
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03
郊区三个地块，重点关注通州和大兴两个项目，又是刚需上车必看
这次出让的通州九棵树6016地块，南侧就是玖树满和，不同点是，新地块容积率只有1.6，更加低密，估计户型比玖树满合大。
和玖树满和相比，新地块距离地铁和商业的距离更近。但是北侧和东侧都有主路包围，不利因素更多一些。
通州新房除了运河玖院，一枝独秀，价格始终维持在6万上下，其他新房都因为玖树满和的入市，把房价压到了5万出头。
未来6016地块参考售价也会在5万左右。
但是新地块入市，对于去年通州大量的存量新房来说，又是一个打击。
大兴黄庄三合庄地块，位于五环至六环之间，邻近地铁4号线大兴线清源路站，周边有新辰天地购物中心、中国中医科学院广安门医院（南区）、兴旺公园等生活配套设施
这也是一个刚需的天选之地。4号线是北京的黄金通勤线路，而且周边生活配套都是现成的。
用地规模2.14公顷，规划地上建面3.85万平方米，容积率1.8，限高36米。
地块规划条件也很好，地块完整，没有缺角，没有任何配套，而且容积率1.8，限高36米，也是一个天然的洋房社区。
预计未来售价会在5万左右，80平米以内的三居起步，主力户型90多平米的三居。
三合庄地块入市，西红门今年的去化压力又更大了。
西红门今年有两个新房入市，
一个是6030地块，万象茗筑，开发商是兴创，据了解，最小户型有50多平米的一居，主力户型是91平米的三居。
另一个就是中建壹品6038地块，这个地块距离地铁站最近，周边也没有高速公路的噪音影响，素质最好，也是以小户型为主。
而且经过这两年的沉淀，整个西红门板块去化压力也依然很大，单价也降到了5万左右。
大兴新房也从前几年的6万出头，到现在普遍是5万，甚至三合庄地块有可能卖不到5万。
北京楼市成交刚刚回暖，而且最近成交量又有回落的趋势，接下来北京新房市场又要面临一轮新的项目入市，未来的去化压力也更大了。
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