宜宾一女子花410万购房取得了产权证，4年后法院却判房产是银行的|产权证|区法院|宜宾市|房产|房屋产权|房款|过户

导读：宜宾市叙州区的李小华2022年1月19日耗资410万购买的房屋（房款335万，装修款75万），买卖合同有效，税费全部缴清，权证在手已4年时间。没想到2026年3月20日，叙州区法院一纸判决认定李小华购买房屋的行为系”恶意串通“而无效；并且认定该房产早已“以物抵债”给了宜宾农村商业银行股份有限公司（以下简称：宜宾农商行），所以产权属于宜宾农商行所有；最后法院还判令李小华限期将自己名下的该房产过户给宜宾农商行。特别值得注意的是，叙州区法院并没有判宜宾农商行需要支付给李小华对价才能取得该房产。通俗点说，叙州区法院通过判决，直接将李小华耗资410万购买的权证齐全的房产无偿“送给”了宜宾农商行。

目前，李小华已经向宜宾市中级人民法院提起上诉，并将向上级部门如实反映叙州区法院涉嫌枉法裁判的行为。

笔者通过深入调查了解，走访案件当事人，查阅所有在案证据，并咨询国内多位物权类和债权类法律专家，将本案的全貌客观真实地呈现在公众面前。

阅读提示：因本案时间跨度较大，案涉多个法人单位主体均在此期间发生了多次更名，为帮助公众流畅阅读，现将案涉法人单位的历史沿革整理如下：

国药集团宜宾制药有限责任公司于1999年8月18日成立，其前身为四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂，后于2002 年6月25日更名为四川省宜宾五粮液集团宜宾制药有限责任公司，2016年12月7日变更为现名称。

宜宾德和典当有限责任公司成立于1998年6月23日，注册资本为1080万元，法定代表人为周汉荣，系屈锡武的姐夫；疑是实际控制人为屈锡武；股东为屈锡武、屈锡玲；主要人员：屈锡武、屈锡玲、周汉荣，其前身为四川省宜宾市金利典当行有限公司，2002年3月21日更名为四川省宜宾市金利典当有限责任公司，2012年4月19日，四川省宜宾市金利典当有限责任公司更名为现名称宜宾德和典当有限责任公司。（以下简称金利典当行）

图片说明：宜宾德和典当有限责任公司登记信息，来源于国家企业信用信息公示系统

宜宾农村商业银行股份有限公司的前身为宜宾县农村信用合作联社，于1986年 9月13日成立。2014年10月27日，经银监会批准，宜宾县农村信用合作联社改制为四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司，其债权债务由四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司承继。2021年6月28日，经银保监会批准，宜宾农村商业银行股份有限公司吸收合并四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司，并承继四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司的债权债务。

正文7000余字，阅读大概需要15分钟

在2022年1月19日，叙州区的李小华与朋友岳女士签订了房屋买卖合同，以335万的房款加装修款75万共计410万向岳女士购买了位于宜宾市叙州区长江大道中段2号附1号-附11号房屋（596.46平方米），缴清了税费，完成了过户登记，于当日办理了不动产转移登记，取得了产权证（产权证号为：川(2022)宜宾市不动产权第0001619号）。

图片说明：以上为李小华2022年依法取得的宜宾市叙州区长江大道中段2号附1号-附11号产权证

然而，没想到4年后叙州区法院一纸判决，让购房人李小华的合法权利面临落空的境地。

叙州区法院于2026年3月20日做出的（2024）川1521民初1131号判决书，无视李小华早已合法取得房屋产权的事实，生造理由，无中生有，以李小华购房行为“系恶意串通”为由强行判决李小华向岳女士购买位于宜宾市叙州区长江大道中段2号附1号-附11号房屋的买卖行为无效；以根本无效的“以物抵债协议”判决该房屋为宜宾农商行所有；判令李小华于本判决生效之日起十五日内协助将该房屋过户至宜宾农商行名下。

图片说明：图为叙州区法院于2026年3月20日做出的（2024）川1521民初1131号判决书

按照叙州区法院的一审判决，李小华已经合法取得了4年，耗资410万真金白银购买的房产一夜之间就成了宜宾农商行的了，并且自己还必须限期将产权过户给宜宾农商行。

李小华还向笔者透露了另一个细节：本案她曾经在同一家法院胜诉过，2022年12月28日叙州区法院作出的（2022）川1521民初4822号判决书驳回了宜宾农商行的全部诉讼请求，李小华胜诉。但是随着宜宾农商行上诉，此案被宜宾市中级法院发回叙州区法院重审后，叙州区法院随即来了个360度大转弯，在重审的一审中做出了与此前完全相反的判决，这里面是否有权力的干预，目前仍是个问号。

图片说明：2022年12月28日，叙州区法院一审判决驳回宜宾农商行全部诉讼请求，李小华胜诉

李小华认为，今年3月20日叙州区法院重审的一审判决无论是认定事实还是适用法律都漏洞百出，甚至主观臆断、歪曲事实，毫无法理和法律逻辑可言。

一、贯穿全案的主线：案涉房屋产权此前已历经多次买卖过户，每次买卖均为出卖人有权处分，均办理了过户登记取得了产权证，均属合法有效

本案案涉房屋，也就是李小华向岳女士购买的宜宾市叙州区长江大道中段2号附1号-附11号房屋，来源于此前岳女士某向朱某购买的房屋，而朱某则是向当时的四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂（现为国药集团宜宾制药有限公司）购买的。

当时的四川省宜宾五粮液集团宜宾制药厂于1996年左右通过宜宾市政府、宜宾市国土资源局等部门批准同意制药厂用地，地址为宜宾市南岸下渡口，用地面积22961.60平方米(现地址：宜宾市叙州区南岸长江大道中段2号；本案案涉房屋一层596.46平方米房屋所涉土地面积包含在内)，2000年左右建成。2001年5月17 日取得房屋所有权证(宜宾市翠屏区字第00041788号)；所有权证上备注房屋用途为非住宅。2002年取得土地使用权证【土地证号：(2002)2573号】,土地使用权证上载明：南岸长江大道中段2 号1幢底楼房屋(本案争议房屋)所涉土地：宗地面积89.21平方米；使用权性质：划拨。

1998年10月16日到2000年7月3日，朱某筹措资金分两次向五粮液制药厂付清了160万购房款用以购买案涉房屋，后来由于多年无法过户，朱某遂向翠屏区人民法院提起诉讼请求协助过户，并在翠屏区法院做出的（2016）川1502民初5334号判决书中获得胜诉，法院判决朱某购买该案涉房屋的行为有效，因翠屏区人民政府通告所在区域准备征收，暂停过户的原因驳回了朱某要求协助过户的请求。这足以证明生效判决书已经认可其取得房屋产权的效力。

2021年，因政策原因，案涉房屋终于可以过户了，2021年7月7日，朱某以宜宾市不动产登记中心表示可以办理案涉房屋产权变更登记手续为由向叙州区法院提起诉讼（(2021)川1521民初5087号案）。诉请国药集团宜宾制药有限公司协助履行案涉房屋所有权变更登记为朱某。该案经调解，作出(2021)川1521民初5087号《民事调解书》。双方达成的调解内容为：1.国药集团宜宾制药有限公司于2021年10月26日前协助原告朱某将坐落于叙州区南岸长江大道中段2号1幢1层房屋【产权证号：宜宾房权证翠屏区字第00041788号，土地证号：(2002)2573号，面积596.46 平方米】不动产权转移登记至朱某名下；2.产权转移登记过程中的税费、土地出让金等一切费用由朱某负担。朱某依据法院生效文书取得案涉房屋所有权，这属于合法买卖取得的物权。

2021年12月29日，朱某持相关法律文书到宜宾市不动产登记中心，将案涉房屋产权过户至其名下【不动产权证号为：川(2021)宜宾市不动产权第0031269号】。

接下来的第二天，2021年12月30日，朱某与岳女士签订了房屋买卖合同，将案涉房屋以335万的价格出售给岳女士。双方于当日办理了不动产产权变更登记【不动产产权证号为：川(2021)宜宾市不动产权第0031339号】。

对于岳女士向朱某购房的房款支付情况，朱某出具《情况说明》载明“因朱某差欠四川省都江堰市晋商小额贷款有限公司债务，朱某委托岳女士将买卖案涉房屋的价款335万元连同借款35万元分别于2022年1月23日、2022年2月20日、2022年2月21日转账支付给了四川省都江堰市晋商小额贷款有限公司。”并提交了相应的转款凭证等予以佐证。

2022年1月19日，从朱某手里取得案涉房屋产权的岳女士与李小华签订房屋买卖合同，将该房屋以335万的价格出售李小华，并于当日办理了不动产转移登记【产权证号为：川(2022)某某市市不动产权第0001619号】。

此后，按岳女士要求，李小华同意另外承担房屋装修款75万，所以李小华为了购买案涉房屋实际共计支付了410万元。鉴于在2021年12月31日李小华曾借款50万元给岳女士，有转款记录为证，所以该款在购房款中予以了抵扣。

李小华在依法取得了不动产权证后，向案涉房屋的承租人发出通知，表示其才是案涉房屋的所有权人，要求承租人向其交纳租金，承租人接到通知后将租金支付李小华。

综上全过程表明，李小华支付了购买案涉房屋的合理对价，取得了合法产权证。

二、案涉房产除了上述的合法交易过户外，叙州区法院认定的该房产两次被“以物抵债”都是子虚乌有，宜宾农商行更是自始自终没有取得过案涉房产的所有权。此外，本案还暴露出了叙州区法院变相保护“高利贷”的倾向，以及金利典当行和宜宾农商行涉嫌“恶意串通”

一是朱某在将案涉房产卖给岳女士以前，以及岳女士再将此房产卖给李小华以前，到底朱某有没有用该房屋产权去抵销其所欠金利典当行的贷款？他将案涉房产卖给岳女士到底是不是有权处分行为？

据在案证据显示：2000年8月15日，朱某（乙方）与五粮液制药厂（丙方）、宜宾市金利典当行有限公司（甲方）三方签订《质押贷款合同》,合同约定：经甲、乙、丙三方共同商定同意，将乙方所有位于宜宾南岸下渡口宜宾制药厂宿舍门面（即本案案涉房屋）质押给甲方，用于朱某向金利典当行借款150万，借款利率高达月息5%，即本金150万，每个月还利息就要还7.5万，每年还利息就要还90万，这是典型的“高利贷”。

图片说明：以上图片为朱某2000年8月15日向金利典当行质押借款150万的合同，利息高达月息5分

上述合同签订后，朱某便依约将案涉房屋使用权交给了金利典当行。

值得注意的是，从上述合同签订后直到朱某还清所欠金利典当行的本金利息，三方一直没有去房屋产权登记机关办理抵押登记。典当行一直仅仅是享有房屋的使用权，更是没有取得过房屋的所有权。

对于上述朱某欠金利典当行本金150万的贷款，李小华向笔者出示了朱某已经偿清150万本金和合法利息的证明，据叙州区法院依职权向宜宾市环球格拉斯玻璃制造有限公司调取的一组证据，证明了从2004年1月30日到2004年6月9日，当时的华夏玻璃股份有限公司代时任股东朱某还给金利典当行所欠本金153万元，利息180万元。既有银行转款记录，又有收条。180万的支票存根明确载明：“代朱某付利息”153万的支票存根明确载明：“代朱某付金利典当行欠款”。

图片说明：图为华夏玻璃公司代时任股东朱某已经偿清所欠金利典当行本金和利息的付款凭证

可见，华夏玻璃公司代朱某偿还金利典当行的本金153万与朱某实际向典当行借的本金150万相当，利息180万元与从2000年至2004年按年利息24%计算大体相当。最终证明了朱某仅仅借了金利典当行本金150万，但连本带息已经偿还了333万,早已还清本息！

但让人难以理解的是，叙州区法院在一审中非要按当时朱某与金利典当行约定的月利息5%，年利率60%计算，强行认定朱某应当还典当行利息400多万才对，所以华夏玻璃公司代朱某偿还利息180万不符合合同约定，于是认定朱某未偿清欠典当行的利息。如此高的利息，为当时的法律所不允许，叙州区法院却认为按照合同约定的“高利贷”才合理，双方协商调低到法律允许的范围，借150万连本带息还了333万反而不合理，这不是赤裸裸地保护非法“高利贷”行为吗？

叙州区法院在本案一审中还非法采信了无效文书卷宗内的询问笔录。本案证人屈锡武做了两份完全相反的证言，一份证言是朱某已经还清了金利典当行的本金和利息，屈锡武的该证言是其当庭作证陈说，载明在生效法律文书（2014）宜民初字第92号案件里；一份口头证言是朱某分文未付金利典当行的本金和利息，载明在无效法律文书（2024）川1521民再3号判决书里。

李小华还向笔者出示了屈锡武于2015年1月23日向法院提交《特别情况说明》一份，该说明第四项载明内容“朱某确实在《质押贷款合同》到期后的2005年左右，通过中外合资宜宾市港连玻璃制品有限公司、华夏玻璃股份有限公司的合作伙伴四川省环球集团有限公司偿还了《质押贷款合同》项下的本金、利息和违约金。朱某与金利典当行有限公司不再有任何债权债务关系。”这样的铁证法院不采纳，而屈锡武随便说了句：朱某分文没还典当行的钱，华夏玻璃公司这些转账可能是私人经济往来或者股权问题，而不是偿还金利典当行的欠款。法院就采信了，再加上华夏玻璃公司多笔转账共333万均注明了是偿还金利典当行本金和利息，这样的铁证法院却故意视而不见，到底是何用意？

图片说明：屈锡武于2015年1月23日向法院提交的《特别情况说明》

据权威信息，证人屈锡武就是金利典当行的时任法定代表人，也是大股东，一个和本案有直接利害关系的当事人在毫无证据的基础上，先后两次作出完全相反的证言，为什么法院就采纳了对朱某不利的证言，而对朱某有利的证言再加上那么多真实有效的证据，却被法眼直接无视？

叙州区法院还将“刻舟求剑”在本案中完美应用，法院采纳的生效判决（2016川1502民初5334号）判决书虽然确实认定了：“朱某因到期未偿还金利典当行借款”，但这只是表述的到期当时未偿还，并不能认定这笔欠款以后一直未偿还。况且本案还有客观证据—转账流水和收条，表明朱某的确已经还清了本息。

叙州区法院甚至还根据一个单方的“标注”来认定重要事实，金利典当行在收条上的标注：“按规定和法院意见办”，法院就凭这句话认定这些转账不是用于朱某偿还典当行的。这完全是主观臆断，曲解事实，典当行在收条上如何标注就能否认有那么多客观证据证明的朱某已还款的事实？

2026年1月28日，在一审庭审互相发问阶段，某审判员以及宜宾农商行的代理律师对李小华采取诱导式发问，对李小华购房的事实提出各种质疑，造成了李小华情绪严重波动当庭发病，失语窒息的严重后果，法官才紧急打120将其送到医院抢救。

图片说明：李小华在被当庭诱导式发问，无端遭受质疑后，突发疾病送医抢救

总之，朱某当时与金利典当行签订的是《质押贷款协议》，并且根本未去房屋产权部门办理抵押登记，所以朱某从未失去过案涉房屋的所有权，只要还清本息朱某就有权取回房屋，退一万步说即使朱某还不上本息，也必须经过法定程序，将房屋过户登记到典当行名下，才算是典当行的房产。叙州区法院没有任何依据，歪曲事实认为朱某有以房抵债的意思，纯属强奸民意。朱某在该行为中的意思表示，只能通过其签订的协议来认定，任何的随意揣测都是错误的。

朱某通过购买登记获得房屋所有权，又从未丧失所有权，因此，其处分房屋属于有权处分，其将房产通过交易过户给岳女士是合法有效的。

二是朱某在将案涉房产卖给岳女士以前，以及岳女士再将此房产卖给李小华以前，宜宾农商行是否取得了案涉房屋的所有权？

2002年7月17日，因金利典当行欠宜宾县农信社（现为宜宾市农商行）贷款，于是双方签订《抵贷资产协议书》，将金利典当行根本无权处分的案涉房屋作价260万元抵偿债务。协议签订后，金利典当行将房屋使用权交付给农信社。农信社自2002年起就实际使用该案涉房屋，但因为不符合法律规定，所以一直不能办理案涉房屋过户登记。该房屋所有权一直在朱某名下，从未丧失。

一位物权领域知名法律人士认为：房屋转让登记才能生效。我国从1986年《民法通则》颁布开始就奠定了物债两分的制度基础。现行法律、行政法规规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”所以，房屋产权要经过登记部门登记才能生效是一项基本法律原则。

金利典当行仅仅与宜宾农商行签订一纸无效《抵贷资产协议书》，就妄图用其根本未取得，根本无权处分的案涉房屋产权来偿还自己所欠农商行的债务，而农商行明知典当行根本不是案涉房屋的所有权人，仍同意用该房产来抵偿债务。于是，一个为了还债，一个为了清账，就串通一气，故意损害法定的房屋所有权人李小华的合法权益，这才是真正的恶意串通！

但不管他们怎么串通，农商行从来都没有依法办理过户登记，怎么可能获得房屋产权呢？

三、李小华才是真正善意取得案涉房屋产权，她才是法律保护的案涉房产的唯一合法产权人

叙州区法院主观臆断，仅根据房屋交易时间间隔短就推断李小华购房系恶意串通。

朱某于2021年12月29日取得产权证，2021年12月30日也就是第二天转让给了岳女士，这没有任何问题，买卖双方什么时候有合意，什么时候发起交易，是完全的民事意思自治原则，是各人的自愿选择，既不违法也不违规。

其后，岳女士于2022年1月19日将案涉房屋转让给了李小华。

以上交易节奏系当事人根据市场状况、自身情况作出的选择，符合意思自治原则，符合市场交易效率原则，不能仅凭表面的交易时间间隔长短来判断是否存在恶意串通。法院作出这样的主观臆断，既无事实基础也无法律依据。

再则，资金来往时序和用途不影响交易真实性。李小华转账50万给岳女士系岳女士向李小华的借款，而不是法院错误认为的“李小华向岳女士支付购房款的时间早于岳女士向朱某支付款项的时间”，这是两个完全不同的资金用途，绝对不能以此否定交易的真实性。

叙州区法院还凭空认定李小华连案涉房屋都没去看过，没看房就直接买了肯定是恶意串通。实际上在案证据证明李小华两次表述她去看过房屋。况且，看与不看并不是核心问题，最重要的问题是有没有合法过户登记。

更荒唐是，叙州区法院还认定李小华用410万购买近600平米的房屋，属于价格畸低，这也成了法院认定其“恶意串通”的一大理由。

对此，李小华向笔者出示了一份最新的和案涉房屋同地段、位置相近的同类房源报价单，330平米仅售120万元，照此价格类推，600平米的房屋也就卖220万左右，而李小华是真金白银花了房款335万加上装修款75万共计410万购买的，综合市场行情波动因素，何来价格远低于市场价的依据？