截止到2026年4月，大连楼市呈现显著的区域分化态势：主城核心区房价基本企稳，而老城区、近郊远郊新城、前期过度炒作的热点片区，成为房价下滑的主力。市场整体以价换量特征突出，部分区域跌幅创下近年新高。
一、西岗区老城区：主城跌幅之最
西岗区是4月大连主城区中跌幅最突出的区域，二手房均价约10,444元/㎡，同比跌幅接近5%。
- 非学区老破小：白云新村等老牌片区，无优质学区、房龄超30年的老房子，单价已跌至9,500-10,000元/㎡，较2024年高点跌幅超25%。这类房源因户型陈旧、物业落后、配套老化，市场流动性持续偏弱。
- 老牌学区房：受“多校划片”、教师轮岗等政策冲击，此前被爆炒的学区溢价大幅缩水。曾单价3万+的热门学区房，如今普遍回落至1.8-2.2万/㎡，部分房源较历史峰值下跌超三成。
二、甘井子区远郊板块：规划落空，深度调整
甘井子区整体微跌，但远郊板块跌幅显著，成为近郊降价重灾区。
- 体育新城：曾是大连最热门的置业板块之一，如今新房均价较前期高点腰斩，跌幅近50%。区域内大量新房交付，库存高企，开发商普遍以“降价走量”求生，陷入深度调整。
- 大连湾、前关片区：受跨海通道等规划落地不及预期、投资客大规模离场影响，房价同比跌幅超25%。区域配套不完善、人气不足，二手房挂牌量激增，议价空间极大。
三、东港、钻石湾：海景泡沫破裂
作为曾经的高端海景置业热门区，两大板块4月房价大幅下滑，前期炒作的海景溢价彻底消退。
- 东港片区：巅峰期北向海景房均价曾超4万/㎡，如今二手房均价仅1.8-2.2万/㎡，较历史高点跌幅超50%。商务区规划未达预期、商业配套过剩、入住率偏低，导致豪宅供过于求。
- 钻石湾：次新房均价跌幅接近40%。填海地块、环境争议、配套滞后等问题集中显现，失去投资热度后价格快速回归理性。
四、旅顺、北三市远郊：需求枯竭，持续下探
旅顺口区、普兰店、瓦房店等远郊区域，因人口外流、需求不足，房价持续深度下探。
- 旅顺口区：旅顺开发区均价跌至5,000元/㎡出头，同比跌幅近20%。旅顺南路沿线曾借“旅一体化”概念炒至1.5万/㎡，如今价格近乎腰斩。通勤成本高、产业薄弱、配套不全，投资客撤离后市场彻底失去支撑。
- 北三市（普兰店、瓦房店）：部分小区房价环比跌幅超15%，创下近年价格新低。本地刚需有限，外加人口持续向主城区外流，房产几乎无流动性，只能靠不断降价吸引极少买家。
五、下跌核心原因
1. 政策冲击：学区政策调整消解了老城区学区房红利；全国性土地新政严控远郊住宅供地，市场预期转弱。
2. 供需失衡：远郊及热点片区库存高企，大连整体二手房去化周期超80个月，远超合理区间，只能“以价换量”。
3. 需求枯竭：人口外流与老龄化加剧，远郊及老破小产品被刚需、改善型客户抛弃。
4. 价值回归：前期靠概念、海景炒作的泡沫破裂，房价回归居住本身的真实价值。
整体来看，2026年4月大连房价的大幅下滑，是市场从“普涨”走向深度分化的必然结果。核心区优质资产抗跌保值，而缺乏产业、人口与配套支撑的区域，将面临漫长的价格调整期。
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