来源：市场资讯
（来源：智谷趋势Trend）
作者 | 掘金酱
1998年，竹中正治还是银行外汇交易员——对，就是如今日本知名经济学家、多家金融机构顾问以及手握11套都心公寓，被称为“日本最懂数据的房东”。但当时没人知道，这个上班累得想吐的普通牛马，即将开启一段4亿日元的投资传奇。
当年，竹中的工作是每天盯盘16个小时，眼睛都看得花了。从周一早干到周五晚，看着汇率上蹿下跳，他心里只有一个念头：不想短线折腾了，得找个“躺平”还能赚钱的路子。
就在那年冬天，一个推销电话打了进来。
“先生，考虑投资公寓吗？”
他本想挂电话，只因那时候东京正经历着最严重的金融危机，证券公司和开发商接连破产，不动产价格也跌得令人心惊。当时满大街都在推销新建的约20平小单间，滞销到卖不动。
于是他接起电话就问：“是单人公寓投资吗？”
没想到对方答了句：“不，我们不出售单间。只做都心50平米以上的二手公寓。”
电话那头的人听起来相当专业，竹中心想：反正要学金融投资，不如当成学习机会，并没有真的打算掏钱买房投资。
谁料，从此一脚踩进了新世界。
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销售带竹村看的第一套房子是位于东京六本木1丁目的一套公寓，建于1979年（房龄19年），是一栋11层高的建筑，共有122户的大型社区，室内面积为56平方米，售价为3400万日元（约200万人民币）。
说实话，他当时最大的心理障碍不是钱，是“面子”。
日本人骨子里忌讳“借钱投资”，觉得这是赌徒才干的事。一个银行职员，有正经工作，跑去借债当房东，像话吗？
但他算了笔账，发现事情没那么可怕——
首付1000万，贷款2400万，利率2%
月租23万，扣除管理费后年化收益7.1%
就算房价跌30%，年化还能赚5.9%
就算跌50%，也能回本，只是赚得少点
这是公寓价格暴涨的现在难以想象的超高收益率，足以说明当时的房价被严重低估了。
更关键的是，普通人自己买房住，也敢背30年房贷，为什么呢？因为相信工资能还上。但投资房不一样——租金+工资双保险，反而比自住还安全！
想通了这点，竹村逐步扩大投资。1999~2002年间，他又拿下两套——中央区日本桥、中野区中野坂上，都是同类型标的。当中有一套新建公寓因为买家贷款失败滞销，他大胆砍价，开发商居然一口答应，当时真的完全是买方市场，遍地宝藏。
其实那时候竹中刚还清自住房贷款，手头并不宽裕。7000万从银行借，1500万从母亲借，自己的积蓄只有1500万。好在母亲当时有余钱，她本人又全款4200万在赤坂买了套27年的中古公寓。算下来，竹中家两代人在都心房产上押了将近1.4亿。
悄悄跟银行同事透露时，对方吓得瞪大眼睛：“诶？！那可是一大笔钱啊！你确定没问题吗？”
竹村却信心满满，几乎不怕“血本无归”。
事实证明，竹村的眼光押对了。
他当时还给自己定了个“十年计划”：10年内净资产破1亿的目标。听起来野心勃勃，但确实实现了。
当然，竹村也不是盲目出手，有几大投资策略他一直都遵守着：
1、只买都心+车站近。空置风险低，租客排队等。
2、只买二手，不买新。新房有溢价，二手能砍价。
3、贷款10到15年还清。早还完早自由，不拖到老。
4、绝不影响主业。副业不能变负业，“超省心”是底线。
多年下来，他滚出4亿日元总投资额，手握11套都心公寓，卖出6套，剩5套持续收租。贷款只剩2200万，接近“无债一身轻”，租金几乎全是净收入。
本职工作做到银行高管，投资从没耽误正职——这才是真正的“躺赚”。
尽管2026年的东京，早已不是1998年的遍地黄金。但竹中投资路上的“反常规”，依旧管用——
买房自住敢贷款，投资不敢？这是错觉。 自住只有工资单保险，投资房有租金+工资双保险。逻辑上，后者更安全。先看现金流，别只看房价涨跌。
最好的时机，就是所有人说“完了”的时候。1998年人人谈房色变，但竹中认为，都心始终是都心。地段>新旧，租金回报>资本增值。新手别赌涨幅，先求稳。
投资不是比谁赚得多，是比谁睡得香。算清最坏情况才下手，杠杆可控。租金能不能覆盖贷款？留足安全边际。终极目标不是暴富，是自由。
这套逻辑，放在今天的东京甚至更适用——因为市场越成熟，越奖励理性的人。
东京开启新一轮资产周期。想知道外国身份如何撬动日本低息房贷、区域红利在哪、新房二手房怎么选？
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