来源：市场资讯
（来源：克而瑞地产研究）
导读
2026 年 4 月 21 日上海第三批次土拍收官，3 宗宅地全部成交，总出让金 72.09 亿元，整体溢价率 9.9%。市场呈显著分化，徐汇长桥稀缺地块经 82 轮竞价溢价 25%，普陀、金山均底价成交。国央企包揽拿地，民企连续五批次零斩获，联合拿地成主流。房企投资聚焦核心优质资产，缺陷与远郊地块遇冷。土拍分化源于供地提质减量、融资向国央企倾斜、高端改善需求集中释放，上海楼市 K 型分化持续，行业调整仍在深化。
4月21日，上海市完成2026年第三批次集中供地。本次共出让3宗纯住宅用地，起始总价65.49亿元，出让面积10.12万平方米。最终3宗地块全部成交，其中1宗溢价成交、2宗底价成交，总出让金72.09亿元，整体溢价率约9.9%（见表1）。具体来看，本轮土拍呈现出以下三大看点：
表1 2026年上海市第三批次集中供地成交简况
一是市场热度延续显著分化。 徐汇长桥街道地块容积率仅1.8，北临上海植物园、南距黄浦江约500米，稀缺资源属性突出，最终历经82轮竞价，以33亿元、25%溢价率成交，楼面价87150元/米²（2024年5月上海新长桥企业竞得长桥街道xh315-10、xh313-16地块楼面价为63757元/米²）。反观普陀石泉社区地块，虽位于内环旁、拥有5条轨交交汇，但因南侧紧邻内环高架，噪音硬伤直接导致溢价归零；金山新城地块容积率低至1.05，但因远郊去化压力，仅一家区属国企托底底价成交。
二是国央企延续土拍市场主导地位，民企持续缺席。本批次共吸引11家企业参拍（含联合体），其中具备国央企背景企业10家，民企仅1家（未实际斩获地块），国央企拿地金额占比高达100%。这是2025年以来连续第五个批次民企“零斩获”。普陀石泉地块由中建八局与招商蛇口联合竞得，进一步印证了联合拿地正成为核心区域大体量地块的主流策略。
三是房企投资“掐尖”逻辑愈发极致。 在当前融资环境“国进民退”、销售回款承压的背景下，房企投资决策高度趋同——只敢在确定性最强的核心地段重金下注。资源禀赋与抗风险能力正成为土地定价的核心标尺，具备低容积率、景观资源、无硬伤三大要素的地块可获得高溢价，存在任一不可消除缺陷（噪音、远郊）的地块则被归入“零溢价”区间。
对比前期批次，本轮热度进一步向极少数核心地块集中，溢价成交地块占比降至33%（前期约50%-60%），但最高溢价率升至25%（前期约19%-22%），底价成交比例维持在67%的高位（见表2）。这一“平均溢价率被拉高、底价成交比例同步走高”的背离格局，同期北京、深圳土拍亦呈现类似分化态势，清晰表明当前市场并非整体回暖，而是少数地块“虹吸”了多数竞争。
表2 2025Q4—2026Q2上海土拍部分指标变化
本轮分化格局的形成，主要受以下三方面因素驱动：
一是供地端“提质减量”策略。 主管部门有意通过收缩供应、提升核心区优质地块占比来稳定市场预期，避免大面积流拍。本批次仅3宗地块，为2025年以来单批次最少，其中徐汇地块属于典型的“压箱底”优质资产。
二是融资环境“国进民退”延续。 尽管整体融资环境较2024年有所改善，但银行信贷、债券发行等渠道仍显著向央国企倾斜，民企融资可得性远未恢复。叠加预售资金监管趋严，民企缺乏参与高总价地块争夺的“弹药”。此外，2026年1-3月，全国房地产开发企业到位资金20524亿元，同比下降17.3%，较上期再扩大0.8个百分点，连续12个月下行，房企资金面持续承压。
三是需求端改善型购买力集中释放。2025年，上海单价10万元/米²以上高端住宅成交占比达28.2%， 2026年1-3月，上海单价10万元/米²以上高端住宅成交占比为22.7%，在当前市场“刚需观望、改善入场”的客群结构下，低密度、高品质住宅的去化确定性远高于刚需盘。这反过来强化了房企对低容积率、核心区位地块的追逐。
总的来看，上海市2026年第三批次集中土拍整体平稳收官，但内部分化格局进一步加剧。徐汇长桥地块的高溢价成交，是头部房企对稀缺核心资产的集中追逐，反映了对上海高端改善市场的强烈信心；而普陀、金山地块的底价成交，则揭示了市场对不利因素的低容忍态度，以及远郊市场对托底机制的深度依赖。
当前，房地产市场仍处于止跌回稳的关键调整期，核心城市优质地块与普通/远郊地块之间的“K型分化”已成为常态。未来，国央企将继续主导核心城市优质地块的争夺，联合拿地模式有望进一步普及，而民企则需继续收缩战线、聚焦城市深耕，或转向代建、联合开发等轻资产模式。房地产行业洗牌仍在持续，市场筑底过程可能比预期更为漫长。
IN THE END
1.本文章内容是由克而瑞研究分析师王峥嵘撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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