2026年的长春楼市，正在经历一场静默却深刻的变革。
2025年，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，完成投资1332亿元。在这场国家推动的城市更新行动中，长春作为东北地区的典型样本，正通过全域铺开的旧改工程，重塑着区域的房产格局。
对于购房者、业主和房企而言，读懂这场“旧改浪潮”，就是读懂未来几年的资产逻辑。
01
全域铺开
长春旧改的“旗舰级”力度
长春的旧改并非零敲碎打，而是一场“全域铺开、多区联动”的系统工程。
绿园区成为这场变革的“主战场”。根据官方批复，绿园区2025年城镇老旧小区改造项目涉及9街1镇、57个社区，涵盖309个小区、2340栋住宅楼，惠及近13.9万户居民，总投资约8.5亿元，建设期限直至2027年底。
其他区域也在同步推进：
宽城区以“片区化”为特色，凯旋、北京大街、芙蓉路三大片区齐头并进，其中仅凯旋片区投资就达2.15亿元。
汽开区聚焦“里子”工程，投入近1.1亿元专项改造排水管网，覆盖6个街道的50个小区。
双阳区则精准覆盖15个老旧小区，惠及818户居民。
这种从“面子”翻新到“里子”疏通的大规模投入，标志着长春城市更新进入深水区。
02
二手房逆袭
存量时代的价值重估
一个显著的市场信号是：长春已进入“存量房主导”阶段。
数据显示，2025长春新房住宅成交约2.46万套，同比下降25.7%；而公积金贷款中二手房占比高达62.5%，远超新房。
更令人瞩目的是价格表现。在202年全国百城二手房挂牌均价整体下跌近9%的背景下，长春二手房挂牌均价同比上涨21.75%，达到95.36元/平方米（注：原文数据单位可能为百元或存在特定统计口径，此处依原文引用），位列上涨阵营。
为什么旧改能带来溢价？参考杭州、上海等先发城市的经验，老旧小区改造后往往带来显著的价值重估：
核心区改造后二手房挂牌价逆势跳涨15%—25%。
加装电梯等改造可使租金收益暴涨近八成，成交周期从三个月压缩至一个月以内。
在长春，这种效应正在传导：
南关区：作为老城核心，“地段+品质”双重溢价将提升流通性。
宽城区：改造后“低总价+完善配套”的性价比优势放大，吸引刚需群体。
绿园区：大规模改造将重塑区域存量房的整体估值体系。
03
新房市场
挤出与协同并存
旧改对新房市场并非简单的利空，而是形成了复杂的“挤出”与“协同”效应。
挤出效应： 随着老旧小区完成屋面防水、管线更新、加装电梯等改造，居住体验接近中端商品房。部分原本打算买新房改善的家庭，可能选择“留下来+改造后”的方案，从而分流了新房市场的改善型需求。
协同效应： 另一方面，旧改倒逼新房产品力升级。在《住宅项目规范》强制实施背景下新房必须在安全性、绿色化、智能化上全面升级，才能与改造后的老小区形成差异化竞争。同时，2026年3月落地的住房公积金新政，如提高新建商品房贷款额度、放宽提取限制等，也为新房改善需求提供了支持。
04
区域分化
核心强化，外围承压
土地市场的数据揭示了未来的区域格局。2026年长春市区国有建设用地供应计划中，住宅用地占比仅15%，且强调“盘活存量、内涵式发展”。
土地成交呈现明显的价格梯度：
核心区：朝阳区地块楼板价约4537元/平方米，高新区约4066元/平方米。
远郊及新区：长德板块低至1028元/平方米。
这种价差确认了“核心强化、外围承压”的趋势：
主城核心区（南关、朝阳、净月、高新）：资源聚拢，房产抗跌性强，是品牌房企布局的重点。
远郊区域：面临库存高企、去化周期长（全市去化周期约31.9个月）的压力，价值兑现周期拉长。
05
给参与者的建议
对购房者：
持有核心区老房者：切忌盲目低价抛售。旧改完成后，价值重塑就在朝夕之间。
幻想拆迁者：请放弃赌博式的拆迁幻想，大多数老房子的归宿是长效改造而非商业拆迁。
远郊置业者：需格外谨慎，警惕库存高企带来的流动性风险。
对房企： 投资地图需彻底重绘。核心区是改善型产品的主战场，代建+城投合作模式成为主流；而远郊投资需极度审慎。
结语
Conclusion
长春楼市正从“增量扩张”转向“存量提质”。旧改不仅是民生工程，更是激活存量、稳定核心区价值的战略支点。在2026年这个节点，读懂旧改背后的价值重估逻辑，将是穿越周期、把握机遇的关键钥匙。
上述研究成果有由克而瑞长春分析师王宝鹏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的 AI问数、AI问智、AI报告和数据分析功能撰写。
1、上述研究成果由克而瑞长春分析师王宝鹏，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，
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