买房是欲望，不是理想，人生不只有房子，还有其他更值得追求的东西，但在经济上，尤其是我们当下的经济结构上，信贷暴涨周期内留下的问题，和AI等新产业急需的剪刀差输送，都注定了房地产现在必须像2015年一样快速企稳，至少在预期上再释放出一波储蓄，从而为货币政策从宽总量向宽信用提供落地空间。
回顾历史，在房地产高速发展的几十年里，大基建主导的土地财政将农村集体土地增值收益进行了价格转移，蓬勃的城市化进程也让农村人口中有消费能力的人群进入城市，承担了房价、教育、生育等成本的价格自然增长，并且通过金融杠杆，进一步激活了城市人口的消费和投资能力，提升了金融行业的利润水平，从而拉动了商品经济的扩张，为供给端实现新质生产力转型提供了经济基础！
然而，前几年我国的经济的结构化发展特征越发明显，叠加化债周期，导致当代中轻年人已经开始在劳动力市场“躺平”，这种情况下，继续加压的结果会导致生育率继续“下滑”！
因此，现阶段，最有可能的就是激活中高收入人群的”预防性储蓄“，这是目前银行市场中最大的无风险存量，历史上对这块的释放也非常常见，包括1988年的“价格闯关”和2021年的“涨价去库存”、以及2024年底开始大牛市等。
所以，近年来，围绕：储蓄-利率-房地产的政策轨迹大体上都是围绕：
（1）持续压低存款利率，让储蓄自然缩水，推动资金进股市实现杠杆增长，然后通过大规模融资和再收缩市场，再通过消息和政策面引导资金进房地产。
（2）逐步将存量土地和新增土地挂钩，逐步将个人房产和相关金融负债和家庭挂钩，这通常预示着房产税的收取已经迫在眉睫了，因此，必须让存量资产持有成本话增加。
（3）财政和货币政策前置，社融端政府支出占90%以上，托举金融市场总量，延缓信贷曲线收缩，消化M2增量，结构市场里不断定向宽松，对外打开国际债务交易渠道！
（4）刺激生育，鼓励社会资本进入养老服务体系，消除房地产和股市、市场交易端等一切有利于增加流动性的市场桎梏。
而从现在的M2和债务规模占GDP比例来看，未来几年大概率会有一次较高的通胀，来平滑货币实际购买力，而这只有通过群体性的稀释才能对冲，其中压力最大的问题是人口结构，这一方面决定了养老金缺口会迟早到来，一方面也意味未来再通胀机会的减少，因此，大概率是2030年前要完成房地产对储蓄的二次转化，同时，别忘了房地产的大修和更换周期也要到了！
当然，我们说所有的一切都是为了把居民的预防性储蓄强制激活，转化为系统的流动性，这从经济学逻辑上看合情合理，居民负债高，内需弱，流动性固化的问题只有通胀能够解决，也就是类似特朗普提的货币贬值、降利率来稀释债务，盘活流动性，延迟金融系统风险爆发时间。
所以，从去年底开始，各种房地产的利好新闻就不断，国家统计局最新数据显示，2026 年 3 月一线城市新建商品住宅价格环比由平转涨 0.2%，二手住宅价格环比由跌转涨 0.4%，北上广深全线止跌回升，终结了二手房连续 11 个月的下跌态势。
而也是在此背景下，摩根大通才顺势发布研报称中国楼市已逼近拐点，引发市场热议。
一、摩根大通拐点论的核心逻辑
首先，我要强调摩根大通的判断，本质是说房地产市场 “结构性拐点”，而非全国普涨行情！我们的楼市能维持一线城市数据再平均数的带动下出现增长性拐点，已经非常不错！
这至少说明：
（1）中国楼市历经 5 年深度调整，调整时长远超全球楼市危机平均 38 个月的周期，全国二手房均价较峰值下跌超 40%，已接近日本房地产调整期的跌幅，测算剩余下行空间不足 10%，单边下跌行情基本终结。
（2）3 月一线城市二手房成交全面放量，上海单月网签 3.13 万套，创下近 5 年同期新高，深圳二手房价重返「6 字头」，单日成交量创近5年新高，“量在价先” 的企稳规律已在核心城市结构性兑现。
（3）2026 年一季度香港一手住宅成交同比激增 38%，楼价指数自低位反弹超 12%，市场信心正加速向内地一线城市传导。同时，2024 年 9 月以来 A 股持续反弹带来的财富效应逐步显现，居民资产增值正向改善型购房需求转化。
（4）当前内地核心城市房价收入比回落至 2016 年以来最低水平，住房性价比显著提升，自住需求入场意愿持续增强，为市场企稳提供了基本面支撑。
但我这里强调下，数据有取样的标准和范围，解读也有总量、结构、速率等各种角度的差异，大摩也分中国、亚洲和总部，去年12月时唱衰楼市的也是大摩！
二、全球其它机构观点
看多阵营：以高盛、大摩为代表：高盛也在《抢在一线城市复苏之前布局》报告中明确指出，上海、深圳楼市将于 2026 年末率先触底，2025 年底至 2028 年底累计涨幅可达 15%。核心逻辑是，两大城市人口持续流入、高端产业集聚、第三产业占比高，基本面与率先复苏的香港市场高度相似，有望复制其修复路径。
而谨慎阵营以瑞银、摩根士丹利为核心：瑞银测算，2026 年全国新房价格仍有 3%-5% 的下跌空间，一线城市二手房或面临 10% 的调整，2027 年跌幅才会逐步收窄。
小摩则认为，2026 年新房销量与地产投资仍将出现双位数下滑，全国市场要到 2027 年下半年才可能企稳，核心制约是三四线城市高企的库存与缓慢的信心修复。
而国内机构方面，最权威的中指研究院等普遍认为，2026 年楼市整体仍处于筑底阶段，分化将是全年市场的核心特征，核心城市的修复难以带动全国市场全面回暖。
不过，综合来看，所有机构的核心共识是 “中国楼市已进入极致分化的结构性时代”，分歧仅在于全国整体市场触底的时间与幅度。
三、当下楼市的结构性到底有多强？
当前中国楼市的结构性分化我用“冰火两重天” 来形容，而新闻面里则是ICU里惊坐起！
从城市能级看，一线与强二线的核心区已出现企稳信号，而三四线城市仍在深度调整。
3 月 70 个大中城市中，仅 14 个城市新房价格环比上涨，多数三四线城市新房、二手房价格仍在下跌，部分收缩型城市房价较峰值已腰斩，多数三四线城市库存去化周期超 30 个月，个别城市甚至高达 69.5 年（西、北）。
而从城市内部看，核心板块与远郊板块分化也非常显著。北京西城区、上海黄浦区、深圳南山区等核心地段的优质房源，较 2025 年低点已回升 5%-8%。而同一城市的远郊非核心板块，新房价格持续阴跌，二手房挂牌量激增，去化周期普遍超 24 个月。
接着从产品结构看，优质改善房源与刚需劣质房源也彻底分化。核心城市改善型房源成交占比已超 60%，核心区次新房、品质大平层、优质学区房需求旺盛，价格坚挺。而老破小、远郊刚需盘、无配套房源持续贬值，三四线城市老破小价格较 2021 年已下跌 30%-40%，且流动性近乎枯竭。
最后，从需求端看，受益于家庭合并信贷政策的开放，刚需规模持续萎缩，改善需求成为市场绝对主力，投资性需求已基本全面退场，价格上豪宅为主拉动均价，楼市已经彻底回归居住属性。
所以，综上所述，对于投资群体而言“闭眼买房坐等升值” 的时代已经阶段性结束，摩根大通所说的拐点，是核心城市优质资产的企稳拐点，绝非全国楼市普涨的起点。我国楼市已进入 “强者恒强、弱者恒弱” 的结构性时代。
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