北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
本人对学区房的所谓溢价理论非常不认可，因为这本身就是房子的配套价值，是客观存在的附加功能价值，怎么能说是溢价呢？
溢价应该是泡沫的意思，是本不该存在而炒作出来的价值，而学区房的高价是买房人所认可的，这不属于泡沫。所以我不认为学区房有溢价，本身就值这个价，我家的就是学区房，我会永远持有的。房租低无所谓，没有房价涨的多。
A：
1、观点各有不同，能自圆其说就算是合理。价值判断从来都是基于自身的好恶，是屁股决定脑袋的主观判断而已。这没什么对错，比如所有人都只愿意接受自己喜欢的观点，自己高兴就好。
2、“溢价”这词儿其实没有褒贬的意思，就是个说法而已。您要是不喜欢我可以换一个，比如附加值或学位价，甚至是UFO都行，就是个让大家心领神会的符号而已，别较真儿。
打个不恰当的比方吧，小姐和专家这些词儿本来是尊称，至少是中性称呼。但谁知道后来被用滥了，也就让人产生了反感。但换个称呼有意义吗？我觉得没什么意思，换汤不换药，领会精神就得了。
3、学区房也可以打个比方，奢侈品的品牌附加值，也叫品牌溢价。同一个厂家生产的同款衣服，就因为打的牌子不同，价格能差N多倍。但是各有自己的消费群体，都觉得挺值的，皆大欢喜。
但是，牌子是有可能过时和被抵制的，那其品牌溢价就会下降，价格也就跌了。这其实就跟学区房的溢价一样，都是随着周期和政策有风险的，所有附加值都有风险。
4、房子其实不光有学区溢价，还有地段儿溢价呢，否则不能解释为什么北京的好几万一平，鹤岗的几万一套，中间差的就是区域地段的土地配套价值。
此外还有产品溢价，同一个地段儿内，别墅就比平层贵，为什么？不是说别墅的建造成本高，而是反而成本更低，但给人的产品价值更高而已，物以稀为贵。
再有是户型租售溢价，面积越大，利用率就相对越低，每平的租金也就便宜，这也可以叫租售溢价。
规划导致的概念溢价。比如典型的丽泽商务区，到现在还未真正成功呢，但人们认为未来的前景好，所以愿意多花钱，这同样是溢价。您要是实在不喜欢我就换个词儿，叫“透支”如何？
5、简单就这情况，其实最高的溢价叫“认知溢价”，拼多多上200块钱的汝窑，能卖给国宝帮8000。可国宝帮再想出手的时候，或许30都卖不掉，您说这算溢价的损失吗？如果不算，那请您给起个名字吧，别用“智商税”就行，容易挨揍。
仅供参考。
二
Q:
如果我们不是北京户口，请问为孩子买东城的学区房还有意义吗？如果可以的话我们想买个小房占坑，就是怕买了之后也不能进入好点的学校，而且据说小升初时都是派位渣校，听说是**中学就是这种，所以很是纠结。
我再替朋友问一件事，他们夫妻都是北京户口，老人也用独生子女投靠落户了。他们在朝阳有两套房了，如果想让孩子在东城或西城上学，是不是只能用老人名义了？
A：
1、非京籍买东城学区房，理论上有意义，但派位到哪所学校只能看运气。不过其实北京孩子也不敢保证牛校的，只不过顺位在非京籍前面而已。看样子您是想买天永学区的是吗？那派入普校的可能性就更大了，这换谁都挺纠结的。
2、多说一句吧，非京籍的常规建议是买朝阳区的，因为这里顺位是房产优先。也就是非京籍有房户的顺位，在京籍无房户的前面，而且是单校划片。虽然也不能确保，但从概率来讲比其他区强的多，所以朝阳才叫“房本主义”地区。而且朝阳的牛校以九年制居多，如果派位进去了，那小升初也就省心了。
3、现在的限购政策是，北京户口只能在五环内买两套房。您朋友的如果都在五环内，那再买就只能是用父母名义了。
不过我没明白，既然父母也有户口有资格了，那把其中一套房过户给父母不就得了，然后就能在东西城买房了。这种过户手续都不用找中介，自己到过户大厅慢慢儿办就行。用买卖或赠与形式都行，无非是交点儿税而已。
能不用父母名义买学区房就尽量，毕竟“四老房”的顺位靠后，如果到时候的学位紧张，那被调剂的概率就悬了。
4、最后多说一句，天永学区的房价虽然相对便宜，但是学区溢价和北城是一样的，都是平均25%左右，占坑儿房30%左右。也就是从房价来说省钱了，但其实没占什么便宜，学区排名还不高。
仅供参考。
三
Q:
我刚参加工作，对房子不懂，在丰台科技园的诺德中心工作，想在附近买套能自住的，升值方面别落后大盘就行。在网上看了好久了，感觉科丰桥板块应该是性价比比较高的，天龙华鹤与宝隆温泉公寓，基本都3万之内能买下。
我想买的是150万之内的，宝隆和设计师广场相比则是宝隆的面积大，但问了中介说保值不好，而且态度不知道为什么不好，是不是有什么隐情？您建议买吗？
A：
1、没什么隐情，主要就是房产性质的原因，都是公开信息。中介之所以态度不太好，估计是因为这种房别看价格低，而且还不太好卖，带看半天也未必能成交，所以他们才不热情的。
2、我无所谓建议不建议的，看自己更重视哪方面吧。注重居住的性价比就买，注重保值什么的就别期望值太高了。您看着不到3万的价格像升值好的吗？周边的老破小可都动辄4万多呢。
3、打个比方吧，我有个朋友刚毕业想找个工作，学历不高，想找个活儿少的，加薪方面别落后公务员就行，因为公务员就是社会平均值。
然后我这朋友在招聘网站上看了好久了，感觉仓库保安的性价比最高，工资虽然低但清闲。但问了猎头说加薪不好，而且猎头的态度还不好，您说这是为什么啊？有没有隐情？
没隐情呗，甘蔗不能两头甜，钱多事儿少离家近的工作不是说没有，但轮不到普通人。所以您只能是看自己更重视哪方面了，几乎不可能兼顾。
4、您看的这仨都是公寓，优势都是居住的性价比高，出租的话收益也高。但劣势就是价格走势弱，否则也不会现在的价格。以后未必还落后太多，但最好成绩也就是不再落后。
仅供参考。
四
Q:
我近期刚离婚，按协议是要在一年内给前妻**万，说白了就是卖掉房子分一半。房子是2005年5200买的，最高涨到过7万多，现在跌到了6万左右吧，您觉得我应该现在卖还是等到下半年？是110平的小三居室，贷款马上就还清了。
卖完房之后我手里还能有400多万吧，不想贷款了，您建议买在哪合适？我工作在酒仙桥，还有十年退休，不打算再婚了，保值不保值的其实意义不大，但也不想赔，留作养老棺材本儿，现金留个几十万就行，我不炒股。
A：
1、那换做我肯定是下半年再卖啊。或者说至少是过了6月份再看，看小阳春是否延续，如果没有延续，也就是成交量明显下降，那就尽快卖。如果成交量不下降或房价涨，那就再等等呗。
多问一句，您这房在哪儿啊？哪个小区？2005年的5200，如果不是学区房的话，最高峰涨到过7万多？就算是2005年的年初买的，那7万多和现在的6万都超出大盘了，说明小区是不错的，有领涨的可能，至少是不落后。
2、买哪儿看自己的喜好了，既然在酒仙桥工作就买在附近呗，一个人住的话300多万绝对能买到不错了，选择有的是。
3、或者既然您现在这小区的是三居，那换个一居或小两居不就得了？常规建议是如果注重保值什么的，那就买紧凑型的小两居，图居住舒服就买大一居。
仅供参考。
五
Q:
我的情况是：来京八年，积分100，有丰台工居证，无房，存款不到200万。孩子目前中班，正在考虑买房，希望解决居住+上学+保值的三项需求，另外提供加分。看您说如果预算不高的话不能兼顾，只能满足一个或两个，特来探讨。
1、如果我放弃自住，只求满足上学占坑+保值，请问是否达到
2、如果放弃加分，只求居住与学区，应该买在哪里？
3、如果放弃学区，只求另外三项，是不是相对好一些？
4、鉴于以上四项，请问最佳方案？
A：
1、放弃自住，只求占坑+保值，这几乎不可能实现。因为学区房都是带溢价的，总价越低的溢价率越高，因为买这种房子的家庭多，所以推高了泡沫。那既然是泡沫多，在入学大趋势逆转之后就意味着风险大，是否能保值看运气了。除非是有新政策支持学区房，否则大概率受影响。
另外您是否还考虑职住分？如果考虑那就得买在郊区，而郊区学区房的溢价比例，多数都并不低，只是由于总价不算高，所以给人感觉比较低而已。那如果入学大趋势逆转，郊区的溢价比例或许受影响更大。
2、放弃加分就是买在城六区，只求居住与学区，那就看您的预算了。简单说吧，总价越高的选择越多，相对容易买到学区好+溢价低的房子。因为有钱的家长不是很多，买豪宅当学区房的也不多，所以炒出溢价相对低，居住的性价比也就提高了。但这些房都挺贵的，如果预算不高，那基本就是只能满足学区，居住的话看自己是否能接受了。
3、放弃学区只求另外三项，有可能。但其实是两项，因为积分功能是赠送的，只有非京籍能用的上。首先是如果首付200，总价在3/400万左右，在近郊能买到满足自住的房子。如果品质不低+地铁沿线的话也能保值不错。
哪个区都有这种房，通州亦庄大兴房山门头沟昌平顺义都有，环绕五环看房呗。常规建议是买地铁沿线次新小区，品质高点儿+规模大+紧凑户型。
4、没有标准的最佳方案，只看自己更重视哪方面了，在预算不太高的情况下只能是适当取舍。不过可以考虑亦庄，属于产住结合区，而且教育发展较快，溢价也不算高，还是独立学区，很多家长的选择。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴