大家聊起房企史上的大手笔，万科2017年6月29日那场551亿元的广信资产包竞拍绝对排得上号。当时在南方的拍卖现场，十一家顶级开发商齐聚一堂，举牌的不仅有万科，还有华润、保利、中海、碧桂园、恒大和越秀这些叫得上号的实力派。但偏偏那天笑到最后的，是举着11号牌的万科。说实话，这个资产包里面最诱人的就是广州核心区那16宗还没开发的土地，合计可开发建筑面积差不多有211万平方米，而且将近百分之九十八全在荔湾和越秀，这样的土储质量放在整个华南市场都是独一份的。
这场拍卖的背后，其实藏着万科当时的一个重大战略转向和人事变局的巧合。因为就在拍卖完的第二天，万科2016年度股东大会正式完成了掌门人交接，王石退休。所以对这个细节很了解的人都知道，在世刚刚退休的前一天深夜，他主推的团队在广州一举折魁，而他随即在第二天的股东大会上，将这笔551亿的天价交易形容为“离开万科的大礼包”。可谁会想到，后来同样的这份资产包，却被郁亮团队戏称为“甜蜜的负担”。从2017年到2023年，万科累计为广信资产包投入了470多亿元，不仅专门成立了广州万溪这家独立公司来承担盘活工作，还让前首席财务负责人王文金亲自去梳理里面涉及的股权债权。
到底这笔买卖划不划算，得把万科彼时在广州的整体布局看清楚。从数据来看，万科2017年上半年在广州市场上总共只有不到150万平方米的土储货值，而且这些项目主要都集中在黄埔、增城和南沙这类核心城区的近郊。也就是说尽管万科在广州常年能排进行业前五，但手里真正地处中心城区的土地增量非常有限。而广信资产包里的211万平方米，至少有98%地处越秀区和荔湾区，都属于绝对的城市核心！所以获取广信资产包对万科而言压根不是普通的土地招拍挂逻辑，而是一条一石二鸟的战略路径：一边用几乎相当于市场价两折左右的历史成本价，把城市最稀缺的优质土储直接翻了倍；另一边则是通过参与广东国投这一长达二十年的破产清算来获取处置不良资产的能力，最终为公司从传统的地产开发商升级为城市服务配套商铺平道路。当时万科有一个很反主流的判断：除不良资产之外，压根找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业。结果怎么样呢？后来的行业周期走向倒真的跟万科猜的一模一样。
可盘一盘真实的推进数据和关键节点，才是这宗史诗级交易最有意思的地方。从时间跨度上回顾，万科直到2019年1月才正式完成资产包的交割，从竞拍到实际交割一共一年半。之后面临的就是广信房产旗下多宗土地因为历史遗留原因迟迟达不到开工条件的问题。有统计说，在资产包的花地湾地块里，之前只开发了607亩，剩下近千亩土地堆满了各类批发市场和临时建筑，光是有名的越和花鸟鱼艺大世界一块，就要花三年时间动员商户和完成搬迁。最真实能体现这种盘活难度的，是广信资产包背后涉及到2800多起复杂的债权债务历史官司，而且每一桩都充满不确定性。
正是这种开发复杂度让万科在短短几年里被迫走了好几步险棋。从2020年6月开始，他们不得不引入以信达为首的七家战略投资者，将广州万溪一半的股权转让给信托计划，单单这一次股权转让加上前面的股东投入回笼，就帮万科累计收回资金近四百亿元。即便这样，到了2023年，万科在广信资产包上的开发进度依然远低当初的预期。那一年5月的时代财经调查清楚披露，到2022年末整个资产包的开工面积45万平方米，但累计竣工面积只有不到两万平方米，整体竣工率竟然不到百分之一。这么大的资金沉淀量，换任何一家开发商的经营压力都可想而知。
到了2023年夏天，万科终于不得不跟广州市政府协商之后，打包了两宗紫兰苑和蕙兰苑地块进入招拍挂市场进行异地盘活。很快那两宗合计建筑面积不过几万平方米的中型土地，先后被中海和保利收入囊中，为万科一次性回笼了三十多亿。更值得关注的是后续路线：截至2025年，万科方面持续将广信资产包里的零散物业摆上货架，要求买家在三个月内全款到账。有知情人士在采访时精辟说了句，这就像智能手机时代的次品一样，新货出来了，旧货不考虑降价快清，到头来就只能卖零件了。
这么一看，王石当年给万科留下的这份所谓“大礼包”，在郁亮手底下更像是一块货真价实的试金石。而这场历时近八年的“城市更新操练赛”，也反向暴露了房地产行业的一个普遍性误判。核心地段的稀缺土地不是交易的终点，怎样高效地盘活这些存量才是实打实的“华山一条路”。尤其是那种债权关系缠绕多年、利益多方博弈的历史遗留项目，甚至比一般旧改要更难处理。这正是本次大宗交易教会全行业最深刻的一课——房企不能光有在土地招拍挂市场上买买买的冲动，还必须同时具备强大的资产处置和纠纷消化能力，否则哪里有什么“以时间换空间”，分明就是用利息沉淀追一条跑不动的死路。
与恒大前后铺天盖地的全国大举扩张、碧桂园集中资源下沉三四线的路径不同，万科在自身土储策略上始终走的是两条腿走路——在公开市场拿地之外大规模尝试用不良资产处置这种独有的轻资产模式去打城市更新。虽然从当期的投入产出比来看，广信资产包付出了很足的代价，但整个万科团队也确实从这次世纪交易里摸索出了别家短期内难以复制的不良资产操盘体系。至于这套体系究竟算不算万科穿越周期能力的“硬实力”，一切恐怕还得等未来两三年资产包里剩下的开发项目销售数据全部出炉，才有可能真正见分晓。
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