身边不少朋友买二手房，都栽在了合同上。本来谈得好好的房子，签完字才发现漏了关键条款，最后要么吃哑巴亏，要么扯皮扯到心力交瘁。今天就把二手房合同里必须盯死的13个细节，掰开揉碎了说清楚，看完再签合同，能帮你避开绝大多数坑。
一、先把账算明白：房价里到底包含啥？
很多人签合同的时候，只写了房屋总价，没写清楚哪些东西是附赠的。等交房的时候才发现，说好的车位、仓库被房东带走了，家具家电也被换了，再回头看合同，白纸黑字没写清楚，根本没地方说理。
合同里一定要写清总价包含的所有附属权益，比如车位（要写清车位号和产权证号）、储物间、地下室这些，甚至连附赠的家具家电，也要一一列清楚，没列进去的，都不算交易范围内的。别嫌麻烦，多写一句，能省不少后续的麻烦。
二、先查产权！这些坑一个都不能踩
买二手房，产权是根基。如果房子产权有问题，哪怕再便宜也不能要。
合同里必须写清楚土地性质是出让还是划拨，房屋是住宅还是公寓，有没有被查封、抵押，是不是法拍房、小产权房，还要写清剩余产权年限。很多人容易忽略土地性质，划拨土地的房子，交易时需要补交土地出让金，这笔钱如果没提前约定谁出，最后很可能落到买家头上。另外，一定要确认房子没有被法院查封，不然签了合同也没法过户，钱房两空都有可能。
三、抵押房怎么买？解押时间必须写死
现在很多二手房都有贷款没还清，处于抵押状态。这种房子不是不能买，但解押的细节必须写进合同里。
要写清楚签约时房子还有多少贷款没还，卖家必须在过户前多少天解押，并且提供结清证明和解押材料。很多人就是因为没写清解押时间，卖家一直拖着不解押，过户时间一推再推，最后耽误了自己的买房计划。而且一定要约定，如果卖家到期没解押，属于违约，买家有权要求解除合同并赔偿损失。
四、别忽略居住权！有这个的房子千万别碰
很多人买房只查产权，忘了查居住权。现在民法典里明确规定了居住权，如果房子设立了居住权，哪怕你买了房，也不能把居住权人赶出去，而且居住权的期限可以是几十年，甚至终身。
合同里一定要写清楚，该房屋没有设立任何居住权。如果房子现在有租客，也要写清楚租约什么时候解除，交房前必须解除，还要让租客签一份放弃优先购买权的声明，不然租客以优先购买权为由主张合同无效，你就麻烦了。
五、移交的东西要留证，别被房东“偷梁换柱”
说好的冰箱、洗衣机、空调，交房的时候变成了老款的，甚至直接被搬走了，这种情况在二手房交易里太常见了。
解决办法很简单，把所有约定移交的物品，列一个详细清单，拍好照片，作为合同附件。合同里写清楚，交房时物品必须和附件照片里的品牌、型号、成色一致，要是有损坏或者被调换，买家有权要求赔偿或者从尾款里扣钱。
六、户口不迁走，孩子上学、卖房都受影响
很多人买房就是为了孩子上学，如果原房东的户口不迁走，你的户口就落不进来，学区名额也没法用。更糟的是，以后你想卖房，下家也会因为户口问题压价，甚至直接不买。
合同里一定要约定户口迁出的时间，比如过户后30天内必须迁走，还要约定逾期的违约责任。很多人会约定，逾期一天按房款的万分之五付违约金，也可以约定预留一部分尾款，等户口迁走之后再支付，这样对房东才有约束力。
七、水电物业欠费，别让自己当“接盘侠”
交房的时候，一定要把水电燃气、物业费、取暖费这些费用都结清，不然这些欠费最后都会落到你头上。
合同里要写清楚，交房前的物业费要结到具体的年月，水电燃气的表数要抄到交割当天的具体时间点，比如交割日上午10点。如果欠费超过一定金额，比如500元，买家有权从押金里扣除对应的费用，这样能避免替房东交旧账。
八、定金不是随便交，这两个规则要盯紧
定金是一把双刃剑，交了之后如果违约，定金是不退的，卖家违约则要双倍返还。所以定金的规则一定要写清楚。
首先，定金金额不能超过房价的20%，超过的部分不受法律保护。其次，如果是因为买家征信问题导致贷款批不下来，卖家要在规定时间内无息退还定金，比如48小时内，这样能避免因为不可控的贷款问题，损失定金。
九、贷款额度不够，别让自己陷入两难
很多人签合同的时候，以为贷款能批下来，结果银行批的额度不够，又凑不齐差额，最后只能违约，定金也打水漂了。
合同里一定要约定，如果贷款额度不足，买家有多少时间凑齐差额，比如15天内，如果实在凑不齐，双方可以无条件解除合同，互不承担违约责任。这样能给自己留条后路，不至于因为贷款问题被逼到绝路。
十、卖家的承诺，一定要白纸黑字写下来
很多房东卖房的时候，会口头承诺房子没有违建、不是凶宅、没有质量问题，但这些承诺如果不写进合同里，以后出了问题，你根本没法维权。
合同里一定要写清楚，卖家承诺房屋无违建、非凶宅、无重大质量问题，如果发现有隐瞒，卖家要赔偿房价的30%，还要承担买家的律师费、诉讼费这些维权成本。这样的条款，才能真正约束卖家，让他不敢隐瞒问题。
十一、大额资金一定要走监管，别直接打给卖家
很多人图省事，直接把房款打给卖家，结果卖家卷钱跑路，或者把钱拿去还了其他债务，最后房子没法过户，钱也拿不回来。
所以大额房款，一定要存入银行的资金监管账户，比如100万房款，存进监管账户里，等过户完成之后，资金才会自动划转给卖家。合同里要写清楚监管账户的信息，以及划转的条件和时间，比如过户后2小时内划转，这样能最大程度保证资金安全。
十二、违约责任要对等，别只约束买家不约束卖家
很多中介提供的合同里，违约责任只写了买家违约怎么办，对卖家的违约约束却很模糊，这样的合同千万不能签。
合同里要约定，不管是买家还是卖家违约，都要承担违约责任，比如定金双倍返还，或者按房价的20%支付违约金，还要承担对方的律师费、差旅费这些维权费用。这样双方的责任对等，才能保证交易公平。
十三、中介费别乱付，付的时间和范围要写清
中介费也是一笔不小的开支，很多人签合同的时候，没写清中介费的包含项目，最后中介又以评估费、代办费为由额外收费，吃了哑巴亏。
合同里要写清楚中介费的金额，支付时间，比如过户完成之后再支付，别提前给。还要写清楚中介费包含哪些服务，比如查档、评估、权证代办，哪些费用不包含在内，避免中介后期乱加价。
买房不是小事，每一条合同条款，都是在给你的钱袋子上保险。很多人觉得合同太长太复杂，随便签了就完事，等出了问题才后悔没仔细看。希望大家看完这篇文章，再签二手房合同的时候，能多留个心眼，别让辛辛苦苦攒的钱，栽在这些细节上。
你们买房的时候，有没有遇到过合同里的坑？或者对二手房合同还有什么疑问？评论区聊一聊，大家一起避避坑~
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