白云新城，有新宅地了。
最近，白云下发了一纸新的征收公告，预备征收萧岗地铁站旁约1.7万平方米地块。
位置在卖出过10万+的二手豪宅首开龙湖天奕、珠江岭南公馆旁，“黄石东路南侧地块”未来是住宅用地，征收顺利的话预计会在下半年出让。
1）地块现状为江夏装饰材料城和南方数创Park创意园，商户做好了随时搬走的准备，政府上个月来做过测绘，不涉及村屋；
这也是第二次下发征收公告了，减少了范围，先易后难，征收出租率低的材料城以及部分南方数创Park，分开征收。
2）5.9万平土地面积，11.7万平建筑面积，容积率2.5，预计下半年出让，地块进入土地推介会蓝皮书；
3）江夏村的集体物业，预留10%面积按照实地留地安排留用地，大概率会有笔特殊分红；
此次征收不代表江夏旧改的重新推进，而是配合白云新城-萧岗连片开发。
4）空窗4年后，白云新城供应井喷，今年必有一战，绿城云樾和鸣开盘、保利云瑞蓄势待发；
征收地块位于黄石东路南侧，江夏装饰材料城的门口贴上了征收公告。
商户以汽车维修、房屋装修、艺术创意公司为主。
有商户透露，前段时间物业打了招呼，可能要随时搬走，但具体时间还没定，政府下发公告了，要征收，是来真的。
我们走了一圈，只有外围做汽车维修、贴膜、喷漆生意的铺子人气比较好。
里面做装修装饰生意的商户基本上都已经搬走了，还在营业的商户也表示可能随时走，“生意一直不好，就算不拆也准备不干了，里面的商户早都走了一大批。”
据了解，一层商铺的单价约为每平方米月租金60-80元。
曾经，江夏装饰材料城是周边几个市场中营业时间最久、生意也比较好的专业市场，可房地产下行以及市场转移后，没有了往日的辉煌。
换句话说，征收范围内的江夏装饰材料城的征收难度不会太大。
其实，2025年时，白云就曾下发过完整的预征收公告，范围内包括南方数创Park、江夏装饰材料城、岭南大院、云航电商产业园，主要是出租的创意园区，不涉及村屋住宅。
新的范围虽然缩小了，但并不意味着范围外的面积不征收。
有创意园工作人员表示：“应该都会拆的，迟早的事，政府做征收还怕搞不定吗，上个月来过做测绘”。
2024年初，江夏装饰材料城的部分园区由南方光合文化投资改造，升级为南方数创Park，丰富业态，修缮外立面。
本质上，是街道和村里为盘活物业资产攒的局，才刚刚运营2年多。
后面还有十多栋的小独栋办公室，重新装修过。
这部分新业态和新装修物业要征收的话，面临的阻力会相对大点。
无论怎么切割、分期征收，白云最终目的都是拿下一整片完整地块。
地块未来前景也很光明，周边的居住氛围、生态环境都不错，属于白云新城中轴的改善豪宅区。
2号线萧岗地铁站约700米；
2站到凯德广场、万达广场、5号停机坪；
地块东南向能望到完整的白云山景。
北面的黄石东路虽然是主干道比较吵，但全南向产品+隔音玻璃，能把噪音影响降到最低。
地块缺点可能是教育，虽然距离省实小学部很近，但大概率对口江夏小学。
旁边的改善豪宅首开龙湖天奕，也是对口江夏小学，会影响价值。
自2021年开始，在白云新城断供4年多后，25-26年连续迎来了几宗新项目。
国贸云樾和鸣，面积段100-138平，5.2-6.2万/平，总价510万起。
保利云瑞，面积段130-200平，板楼+塔楼的组合，估计5月前后开板房。
两个新项目的市场关注度都很高，整体体量也不多，加起来才9万方。
黄石东路南侧地块，容积率并不高，自身初步预计体量达到11万方，是白云新城中少有的规整大地块。
能给教育补补作业的话，这块地就很全能了。
参考地块周边产品龙湖天奕、珠江岭南公馆，这里未来会是改善取向，整体面积在100+，定位会有点像云樾和鸣。
但是以现在白云新城市场和热度来看，要去化10万方的大面积产品未来挑战不小。
这就意味着，错位竞争，要市场流速会配100方以内的小面积产品。
毕竟，这里距离设计之都也就一路之隔，属于白云新城的北大门。
最后，聊聊目前的白云新城旧改情况。
先说一个误区，这次征收江夏村的集体物业，并不意味着江夏村旧改的重启。
而是，针对独立地块、独立项目的开发。
白云新城的三大金刚，萧岗、江夏、陈田都是起了个大早，赶了个晚集。
萧岗和江夏都是2010年前后启动，但一直拿不下来，位置又太核心，只能分批拆。
2015年白云新城5-8期征地，实际上就是萧岗和江夏的地为主，开发了如今的首开龙湖天奕。（西派云峰，也是江夏村地块）
萧岗作为白云新城核心区，新模式推动下，150亿资金到位，签了超过3000栋，全面改造指日可待。
2020年，江夏曾经签约过具体的方案，计划城市更新改造范围108公顷，总投资240亿元，但方案谈不下来和市场环境快速变化，便搁置了，也没能进入新模式的一揽子计划。
对江夏来说，其村主体位于黄石东路以北，而不少集体物业又位于黄石东路以南，正好被一条主干道分割开。
如今的情况是，白云力主推进白云新城核心区的连片发展，江夏+萧岗的全面破局。
至于黄石东路以北的江夏村牌坊主体，短时间内较难动，属于白云新城和设计之都的中间地带，“拆整结合”配合两大片区做展示立面。
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