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谁还记得，天津也曾有过新房渠道佣金点位的上限，当时的要求是不得超过2.5%。

六年多过去，一切仿佛回到了原点。

很多楼盘高度依赖渠道，渠道佣金点位已高达6%甚至更高。

去化困难的楼盘，渠道占比多在50%以上，乃至70%-80%，几乎完全依靠渠道来实现推售。

甚至，强势如贝壳，还有根据项目分级预付款的要求，如有不从，就直接下架该楼盘。

为什么这种现象愈演愈烈？

你会发现，市面上很多新盘在产品类型、户型设计等方面越来越趋同。

更离谱的是，社区大门、会所、建筑立面等在开发商相互抄作业的背景下，也都长得大差不差。

因此，这些在相同水平线内卷的新房项目，常常淹没在市场中。

自己太弱，就只能寄希望于渠道带看成交。

但，当你把渠道当成深水池中能渡你上岸的救世主时，却不会知道：

自己已经越陷越深，难以自拔。

02

与此同时，普通买房人也不会知道：

1）越难卖的楼盘越依赖渠道

很多天津外环外的楼盘，尤其是远郊项目，重度依赖渠道。

因为，去化艰难。

2）越被渠道绑架的楼盘，渠道佣金越水涨船高

因为难卖，板块里总会有开发商第一个喊出天价渠道佣金。

结果就是，倒逼板块内其他开发商也跟进高佣金。

蚕食了原本的利润，结果就只能减配再减配。

买房人以为获得返佣得到了实惠，却不知道回旋镖会正中自己眉心。

3）渠道优先给你推荐的，一定是佣金最高的楼盘

佣金点位高的楼盘，往往会被渠道人员优先、重点推荐；

而佣金低或者不合作渠道的楼盘，则可能被劝不要买。

其实，真相是：好项目因为不愁卖，往往不合作渠道，或者将渠道佣金控制在1.5%、2%。

很多老大难项目，为了获取渠道的聚焦，渠道佣金就能定在5%以上，甚至更高。

4）滋生腐败

渠道的利润之高，还可能滋生营销端的腐败。

有营销总刻意夸大渠道的必要性，将巨额的营销费用投入渠道分销。

无论是自然到访，还是媒体获客，都会被洗成渠道客户。

这些费用中的一定比例，就会通过复杂的利益输送链条，最终又回到营销总口袋里。

渠道与某些营销总沆瀣一气，形成了稳固的利益共同体。

这种腐败，直接导致开发商的营销费用大幅上升。

而这笔预期外的高渠道成本，最终都会由购房者买单。

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给开发商的忠告——

渠道就像鸦片，越吸越上瘾，等你病入膏肓时，才醒悟，为时已晚。

真正的长期主义，是把钱花在打造好产品上，卷品质、卷服务、卷细节。

当你的产品力和服务力能做到真正意义上的断层式领先时，买房人眼不瞎，都知道要选你。

给买房人的忠告——

擦亮双眼，渠道佣金越高的楼盘越要远离。

这种项目，不仅特别难卖，而且项目本身往往综合得分较低，最后买单的都是你自己。