核心速览：黄浦区衡复风貌区 “巨富长” 核心，万科 + 华洲联合开发，1 栋 150 米超高层 + 23 栋石库门别墅，276-591㎡天幕大平层，均价约 21 万 /㎡，总价 4400 万 - 1.7 亿，2028 年底精装交付，内环 “上只角” 百年一遇宅地。
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一、基础信息（顶奢纯住宅）
备案名：高福公寓 / 高福里
地址：黄浦区巨鹿路 99 号（衡复风貌区・巨富长核心）
开发商：万科集团 + 华洲地产（万科操盘）
物业：万科高端物业，物业费 25 元 /㎡/ 月
规模：占地约0.97 万㎡，建面约5.8 万㎡，1 栋 43 层 150 米超高层（126 户）+23 栋石库门别墅
参数：容积率 2.66，绿化率 35%，车位比 1:2.5，全人车分流
产权：70 年住宅，预计 2028 年 12 月精装交付
价格：均价约 21 万 /㎡，大平层总价 4400 万 - 1.7 亿，别墅 1.8 亿起
二、绝版地段：衡复 “上只角”，百年不可再生
区位：巨鹿路 / 富民路 / 长乐路围合，上海顶级富人区 “巨富长” 正芯
商圈：距淮海中路 200 米，新天地 800 米，静安寺 1.2 公里，人民广场 1.5 公里
生态：东邻延中公园，百年梧桐全覆盖，低密历史风貌区
人文：张爱玲、丰子恺旧居环绕，衡复风貌区最后一块核心宅地
交通：1/10/12/13 号线多轨交汇，步行至地铁站约 500 米
三、王牌产品：150 米天幕大平层 + 石库门别墅
【天幕大平层（主力在售）】
层高 3.5 米、一梯一户、270° 环幕落地窗、全套房设计
建面约 276-290㎡ 3 房 2 厅 5 卫｜约 4400-5000 万
三开间朝南，方正通透，客餐厨一体，全套房 + 独立家政间
入门级顶豪，低区景观，已基本售罄
建面约 318-322㎡ 4 房 2 厅 4 卫｜约 6700-7000 万（主力）
四开间朝南，面宽超 10 米，270° 环幕视野
主卧 60㎡套房，双衣帽间 + 四分离主卫，南北双景
中区黄金楼层，俯瞰梧桐林海 + 城市天际
建面约 371-385㎡ 5 房 2 厅 5 卫｜约 7800-8500 万
五套房设计，超 12 米横厅，270° 无立柱落地窗
高区视野，南望思南公馆，北眺南京西路
建面约 580-591㎡ 顶复 6 房 3 厅 6 卫｜约 1.3-1.7 亿（楼王）
双层挑高，360° 天际视野，超大露台 + 私家泳池预留
户型图鉴赏
项目主力产品为建面约285/300/305/320/600㎡的大平层，目前仅剩数席318-322㎡户型。
户型鉴赏
320㎡样板房品鉴
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开盘即售罄，顶豪终极藏品
【石库门风貌别墅（23 栋）】
建面约 500-600㎡，地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院 + 车库
海派红砖立面、雕花、老虎窗，纯独栋私密，1.8 亿起
四、顶奢精装：15000 元 /㎡定制标准
设计：1508 LONDON操刀，现代静奢 + 海派底蕴
厨电：Gaggenau、Miele全套，中西双厨
卫浴：Dornbracht、Laufen、Villeroy&Boch，四分离
配置：全屋地暖、新风、中央空调、智能安防、私家电梯
公区：12 米挑高艺术大堂、双会所（泳池、健身、私宴、雪茄）
五、全维顶奢配套（步行即达）
商业：iapm、K11、TX 淮海、恒隆、太古汇，13 座顶级商场
教育：向阳小学、建襄小学、位育中学、上海市第二中学（一梯队）
医疗：瑞金医院、华山医院、中山医院（三甲）
生态：延中公园、复兴公园、淮海公园，城市绿肺
六、核心优势（必买理由）
地段绝版：衡复巨富长核心，百年一遇宅地，土地 0 供应
品牌顶流：万科顶豪系，静安府、翡翠雅宾利同款品质
产品稀缺：150 米超高层 + 石库门别墅，126 户纯大平层，圈层纯粹
尺度极致：3.5 米层高、270° 落地窗、全套房，顶豪标杆
资产保值：内环核心 + 历史风貌区，抗跌性强、增值稳健
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