观点网 2025年，商业地产行业的波动穿透了华联股份的业绩防线。
4月28日，华联股份披露了2025年全年业绩报告。据财报数据，本年度华联股份实现收入11.98亿元，同比下滑14.31%；归母净利润-2.94亿元，较去年同期的2033万元录得亏损；扣非净亏损亦进一步扩大至2.74亿元，同比下滑超493%。
而华联股份业绩“跳水”，早有预期。在2025年一季度报告中，公司的归母净利润便已下降75%至306.35万元，而到了第三季度，归母净利润已同比跌去564.85%至亏损1.37亿元，其中仅第三季度单季就亏损1.14亿元，占全年预计亏损额的近一半。
在市场看来，从盈利到亏损，这道鸿沟的背后正是华联股份在存量业务守业与新赛道扩张之间的深层博弈。
主营压力大
购物中心主业分化失守、资产减值集中计提、影院业务持续低迷等，每一项都成为了华联股份全年业绩利润的“吞噬口”。
资料显示，华联股份的业务主要分为社区商业运营管理和影院运营管理两大板块，而在早前披露的2025年业绩预告中，购物中心业务未达预期成为了业绩下滑的首条原因，尤其是京外项目“租金水平下降，空置率增加”。
社区商业是华联股份最核心的收入与利润来源，2025年租赁及物业管理收入8.42亿元，占总营收比重达70.25%。截至报告期末，公司旗下已开业购物中心23家，总建筑面积近170万平方米，其中北京地区15家。
可在消费疲软、商圈内卷加剧的背景下，华联股份全国化布局的弊端凸显，北京大本营项目凭借区位优势尚能保持稳定出租率，但赤峰、鞍山、成都等外地项目则深陷困境，客流流失、商户撤租成为常态。
为止损，华联股份关闭了开业10年的内蒙古赤峰项目（BHG Mall赤峰购物中心）。而回想2016年1月15日开业当天，该项目曾创下一日客流突破25万人次的记录，直接刷新当地商业地产开业日客流记录。
据当地居民回忆，项目新开业那几年，鼎盛时期租赁户外LED大屏求婚都需要排期，而如今影院、优衣库、华联超市等主力店相继撤场，只留下空置铺位。
赤峰项目的闭店仅是开端，目前华联股份更多京外资产的减值风险仍悬顶，持续侵蚀利润。
2025年，受合肥、包头、银川等多个外埠购物中心经营低迷、调改不及预期影响，公司全年计提资产减值损失1.33亿元，直接成为亏损的重要推手。
为了进一步回笼现金，10月30日，华联股份发布公告，终止募投项目“太原胜利购物中心”和“青岛黄岛缤纷港购物中心”，并将上述项目尚未使用的募集资金永久补充流动资金，用于支持公司主营业务发展。
据悉，这两个项目自2017年启动以来已推进近九年，长期陷入停滞，本以为能复活，却不料还是搁浅。其中，太原胜利购物中心规划总体量达8.2万平方米，计划投资超4亿，曾列入山西省重点工程，却因规划调整及市场环境剧变等长期停工且多次延期。
另外，作为公司重要配套业态，受国内电影市场整体低迷的影响，影院经营业务同样成为业绩失速的原因。
截至2025年末，华联股份旗下拥有13家影城、87块屏幕，北京区域占7家，收入主要来自电影放映、卖品及广告。2025年，电影市场呈现“前热后冷”格局，头部影片依赖度高、腰部影片供给不足，观影人次增速放缓，公司影院收入9424.16万元，同比下降4.05%。
传统业务增长见顶、存量包袱沉重，对于华联股份而言，寻找新的业务突破口迫在眉睫。
押注DT业务
如果说购物中心是“守业”，那么DT业务就是华联股份押注未来的“扩张”胜负手，也是2025年业绩亏损的最核心变量。
在这个市场波动、每家商业地产企业都想甩掉重包袱轻装上阵的时期，华联股份却似乎要反其道而行，以高自营、重投入的模式开拓DT业务。
2024年7月，华联股份以1.92亿元收购北京华联（SKP）百货有限公司持有的北京华联美好生活百货有限公司100%的股权，后者主要运营北京DT51商场。
资料显示，DT业务以DT51产品线为核心，其定位社区型高端精品百货。
其中，最为人熟知的北京DT51商场，就被行业俗称“小SKP”。项目体现了DT51产品线业务模式的精髓，即采用“全球买手直采+自营+联营+租赁统一管理”的百货模式，核心以自营买手制为差异化竞争力，叠加联营为主、租赁为辅的混合运营，但自营买手制的权重比SKP更高，且更下沉、更生活化。
根据2025年财报，华联股份全年实现营业收入为11.98亿元，其中DT51所在的美好生活业务，2025年营业收入为2.70亿元，占华联股份总营收的22.7%，营业利润为3770.10万元，净利润为3279.05万元。
由于DT业务增长前景良好，华联股份集中优势资源积极扩张此业务板块。截至2025年12月31日，公司旗下共有4家DT商业项目，其中已开业项目3家，处于筹备期尚未开业项目1家。
另外，华联股份也在尝试推动DT业务发展一些更轻的“新形态”。包括最新在北京凯德MALL·西直门B1层，开出了首家“DT-X”门店。据了解，项目前身为凯德MALL·西直门B1层的华联BHG。
该项目总面积6000平方米，汇集美妆、时尚名品、运动休闲、家居家用、图书文创、高端超市、美食市集等自营复合消费业态。
包括Market Place超市、BHG BAKERY烘焙、买手服饰店DT SELECT FASHION、美妆店DT SELECT BEAUTY、家居店DT SELECT HOME、文化艺术空间店RENDEZ-VOUS等。
尽管北京DT51等项目已跑通运营模型，印证了DT业务的长期发展潜力，但高自营、长培育的运营模式，注定华联股份短期仍要为战略扩张持续“输血”。
在2025年度业绩预告中，华联股份直指亏损诱因之一便为：“公司DT业务因短时间内拓展新店，开办费用同比增加较多。2025年，因美好生活增加新店筹备，管理费用同比增长13.34%至1.43亿元。”
一边是主业失血，另一边是新业务扩张亟需资金补给，站在转型十字路口的华联股份，祭出核心优质资产推动资产证券化——2025年营业收入2.64亿元、年末出租率达98.26%的北京龙德广场。
2026年2月11日，华联股份发布公告，拟作为劣后级有限合伙人参与设立北京元创联商业企业管理中心（有限合伙），认缴出资5亿元，以推动龙德广场商业不动产REITs申报发行工作。
目前于4月27日，该REIT已获中国证监会批复，准予注册中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金。该基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为20年，募集份额总额为10亿份。
目前，华联股份持有的龙德广场50%股权，若按照整体估值27.09亿元计算，扣除5亿元的劣后出资后，华联股份预计到手8.5亿元。按照其说法，该资金主要用于偿还债务、补充流动资金及支持DT等创新业务扩张。
总体而言，对这家老牌商业运营商而言，真正的考验不是熬过亏损期，而是能否在博弈中找到清晰的战略航向。
放眼2026年，华联股份的突围道路仍步履维艰。公告显示，2026年Q1，公司归母净利润继续下跌1323.6%至-3748.67万元。
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