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（来源：智谷趋势Trend）

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作者 | 掘金酱

1、问：您最早什么时候开始买东京的房产？

答：从东京申奥成功开始吧。那会儿整个东京因为奥运热闹起来，大量填海造地、搞基建。我觉得机会难得，就陆续买了不下10套物业，塔楼、核心区的大平层，甚至整栋办公楼都有。

2、问：这些年买的房子涨了吗？

答：涨了几倍是有的，但每套情况不一样。核心区的新建公寓和稀缺物业涨幅最大。

3、问：涨了之后，您会考虑套现卖掉吗？

答：卖掉过一些，但大多还在持有。房子一直在给我赚钱呀。地价涨了，房价涨了，套出现金做什么？现金是确定性最高的贬值资产。从现金流动性升级到资产流动性，是上了一个等级的。现在东京核心区卖掉容易，买回来难。

4、问：但日元还在贬，资产计价不是缩水吗？

答：日元是全球融资货币，能用日元买到好资产就行，没必要担心。我日本有账户、有公司，每月收租可以继续买日本REITs和股票。贬值那是只持有日元现金的人该操心的事。

5、问：您觉得东京楼市会到顶吗？

答：看需求。我觉得以东京来说，无论是日本国内还是海外的投资需求还是很强。日本人面对日元贬值，需要用可流动资产来修复财富；海外买家则觉得日本资产太便宜。

6、问：您为什么对日本楼市有信心？

答：分析出来的结果。全球经济滞涨，日本被倒逼通胀；加上日本的财政政策以放水为主，抵御通胀最有效的方式是资产配置。再加上日本资产在全球美元体系下仍然便宜，这就形成了长期价值。

7、问：您提到“美元体系下的日本资产”，能详细讲讲吗？

答：以前全球经济顺风的时候，大家习惯看货币强弱定资产贵贱，日元弱就觉得日本资产不行。但为什么不用资产对资产的视角来看？

大家觉得日元贬值了，是以美元作为指标。为什么不把日本资产放在美元资产下重新定价？用美元体系来看，日本资产其实很便宜：资产本身便宜，买入的货币也便宜。

8、问：如果美元体系本身出问题呢？

答：好问题。如果美元信用受损，全球资金要找新的避风港。日本是全球最大的债主（海外投资最多），东京又是亚洲最成熟的不动产市场。美元出问题的时候，日元资产反而可能被动受益。

9、问：如果重来一次，会做什么不同的选择？

答：更早上杠杆，更晚考虑退出。早期太谨慎，错过了2013-2020年的安倍经济学红利期。另外我可能会更集中火力买土地，比如商用写字楼。

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