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古北 99（古北名庭）
核心速览：古北国际社区、整体容积率 1.2（别墅仅 0.86）、合生创展开发、均价约 11.65 万 /㎡、1367 万起133-154㎡精装现房 + 联排别墅。
一、基础信息
- 开发商：合生创展（珠江投资）
- 地址：闵行区姚虹路 99 弄（金虹桥板块，古北核心）
- 备案名：古北名庭
- 产权：70 年纯住宅（高层 + 联排）
- 占地 / 建面：约 9.6 万㎡/ 约 21 万㎡
- 容积率 / 绿化率：整体 1.2（高层 2.13 / 别墅 0.86）/35%-38%，古北稀缺低密墅区
- 规划：共 455 户（高层 285 套 + 联排 172 套）
- 装修：精装（大金空调、菲斯曼地暖、博世厨电）
- 物业：缦合物业，约 12 元 /㎡/ 月
- 交付：2025 年 9 月已现房交付
- 均价 / 总价：备案均价116500 元 /㎡；高层1367-2000 万，别墅4000 万起
二、地段与交通（古北 CAZ 核心 + 三轨交）
- 区位：古北国际社区（上海首个涉外高端住区），闵行 / 徐汇 / 长宁三区交汇，属 2035 CAZ 中央活动区。
- 地铁：15 号线姚虹路站约 300-600 米；10 号线水城路 / 宋园路站约 800-1300 米；2 号线娄山关路站约 1.2 公里。
- 自驾：1.4 公里至内环、中环，2 公里至延安路高架，15 分钟达虹桥枢纽。
三、核心卖点
- 古北稀缺现房 + 极低密墅区：板块近 10 年唯一新盘，别墅容积率 0.86（限墅令后稀缺），全石材干挂，人车分流。
- CAZ 核心 + 国际圈层：古北外籍占比高，高岛屋、黄金城道、国际学校环绕，涉外氛围成熟。
- 三轨交 + 成熟配套：15 号线步行 300 米；5 分钟达黄金城道，10 分钟至徐家汇 / 虹桥商圈。
- 高性价比洼地：均价 11.65 万 /㎡，仅为古北壹号（25 万 +/㎡）的约 4.6 折，价值突出。
- 全明奢阔户型：133-154㎡三房，4.5 米大横厅、6 米阳台、主卧套房，得房率约 82%。
四、主力户型（2026 年 4 月在售）
- 133㎡ 2+1 房 2 厅 2 卫（1367-1400 万）：入门优选、南北通透、双阳台、灵动 X 空间。
- 147㎡ 3 房 2 厅 2 卫（1470-1700 万）：爆款三房、4.5 米横厅、中西双厨、主卧套房、全明落地窗。
- 154㎡ 3 房 2 厅 2 卫（1700-2000 万）：楼王户型、四开间朝南、7 米景观阳台、独立衣帽间、270° 视野。
- 300-419㎡ 联排别墅（4000 万起）：地上三层 + 地下 5.4 米层高，私家花园 + 屋顶露台，英式维多利亚风格。
五、配套
- 教育：上海协和双语、古北国际学校、虹桥国际学校、建青实验学校。
- 商业：古北黄金城道、高岛屋百货、古北 1699、徐家汇商圈（10 分钟）。
- 医疗：上海市第六人民医院（三甲）、武警上海总队医院、涉外医疗诊所。
- 生态：古北公园、虹桥中心花园、闵行文化公园。
六、预约看房
- 官方热线：400-961-9938（唯一预约通道）
- 售楼处：闵行区姚虹路 99 弄（近吴中路）
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二、拨打与服务说明
预约到访
近期客户较多，建议提前拨打400-961-9938☎预约，避免排队等待。
到访提示
三、防伪与合规提示
核验要点
认准统一热线400-961-9938☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。
信息更新
如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。
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3.0/3.5/4.0代住宅核心区别
三者是住宅品质迭代的核心阶段，3.0是主流改善基础款、3.5是上海新规优化升级款、4.0是生态庭院高端顶配款，核心差异集中在得房率、户型空间、公共配套、生态设计四大维度，适配上海房产营销场景，具体区别如下：
一、3.0代住宅：主流改善基础款
核心定位
宜居型电梯住宅，解决“住得好”基础需求，上海2015-2023年主流改善盘均属此类。
核心特征
- 得房率：高层75%-80%，洋房80%-85%，公摊常规无突破
- 户型空间：平层方正布局，南北通透、动静分区、干湿分离；阳台1.2-1.5米窄款，仅作晾晒；层高2.8-2.9米；主卧套间、大开间客厅为标配
- 建筑立面：真石漆为主，少量局部铝板；窗墙比常规，普通平窗采光
- 社区配套：基础人车分流、30%+绿化率、儿童/健身基础活动区；少量架空层，无专属会所；品牌物业+基础安防
- 适用场景：上海刚需/普通改善楼盘，性价比均衡，市场流通性强
二、3.5代住宅：上海新规优化升级款
核心定位
3.0代全面升级版，依托上海住宅新规，超高得房率+灵活空间是核心标签，上海新建改善盘主流形态。
核心特征
- 得房率：大幅提升，高层普遍85%-90%，部分项目突破90%，核心靠大阳台、宽飘窗、设备平台优化计容规则实现
- 户型空间：横厅/三阳台设计成标配，阳台宽度2-3米，兼具休闲+晾晒；飘窗全赠送、可灵活改造；层高升级至3.0-3.1米；非承重墙设计，户型可按需改造
- 建筑立面：公建化风格，大面积落地窗，铝板/玻璃幕墙占比提升，高端质感显著
- 社区配套：标配风雨连廊、全龄架空层（阅读/儿童/康养区）；高端改善盘配业主专属会所；地库对标商业购物中心风格，归家仪式感拉满
- 适用场景：上海中环/近郊改善楼盘，如澐启滨江、招商序等，主打“加量不加价”，是上海房产营销核心主推品类
三、4.0代住宅：生态庭院高端顶配款
核心定位
第四代“城市森林花园住宅”，空中庭院+垂直绿化为核心，上海仅高端标杆项目落地，定位顶豪改善。
核心特征
- 得房率：极致高得房率，空中花园不计容，部分户型达100%+，实现“负公摊”
- 户型空间：打破平层封闭结构，每户配20-50㎡挑高5-6米空中私家花园，可种树养花；错层设计，客厅挑高，垂直立体空间，采光通风提升20%+；层高3.1米+，1梯1户顶配
- 建筑立面：全铝板+Low-E玻璃，垂直绿化全覆盖，外立面生态化，辨识度极高
- 社区配套：双会所（高端社交+运动康养）、下沉式立体园林；雨水回收、节能降噪系统；全屋智能+AI管家，圈层社交属性拉满
- 适用场景：上海顶豪标杆项目，如安澜上海、招商林屿湖畔，主打生态栖居，客群为高净值改善，溢价空间显著
四、核心差异速览
对比维度 3.0代住宅 3.5代住宅 4.0代住宅
核心卖点 品质宜居、基础改善 超高得房率、灵活空间、公建化品质 空中庭院、垂直绿化、生态顶豪
上海市场占比 存量主流 新建改善主流 高端标杆试点
营销关键词 南北通透、人车分流 90%+得房率、三阳台、风雨连廊 空中花园、负公摊、垂直森林
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