陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案例检索

一、案例检索

（一）案情简介

2014年9月中旬，Y公司决定向W公司出借资金2000万元。W公司为取得出借方的信任，与Y公司在2014年9月11日、18日签订了两份《商品房买卖合同》并进行了网签备案。其中，网签备案编号为20140901602的《商品房买卖合同》约定：Y公司购买W公司开发的位于于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0003号）建筑面积5829.95平方米，房屋总价款1000万元。网签备案编号为20140902693的《商品房买卖合同》约定：Y公司购买W公司开发的位于于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）建筑面积6223.08平方米，房屋总价款1000万元。上述两份《商品房买卖合同》均约定：W公司应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的交付条件的房屋交给Y公司。

合同签订后，Y公司于2014年9月12日、19日向W公司支付了借款各1000万元，合计2000万元。W公司于2014年9月18日向Y公司出具了已收到2000万元款项的《收据》，并注明“收款事由购房款”。

2014年9月12日，W公司与Y公司签订一份《协议书》，约定：……三、如果甲方（W公司）资金压力缓解，乙方（Y公司）同意在签订本协议后的6个月内可以将上述购买房屋按原购买价格由甲方予以回购，回购价格为《商品房买卖合同》中的总价加购房款利息，利息从乙方支付房款之日起按月息千分之二十五计算，回购当中所涉及的税、费等相关损失均由甲方承担。

2015年3月12日，W公司与Y公司又签订一份《协议书》，协议主要内容与2014年9月12日《协议书》的内容相同，同时进一步明确了还款期限：W公司回购房屋支付款项时间，在2015年6月12日前支付房屋回购款1000万元，在2015年9月12日支付房屋回购款1000万元，利息另计算。W公司在2015年3月12日第二次签订《协议书》时，向Y公司出具一份《承诺书》，承诺：“（我公司）自承诺书签字之日起六个月内将出售给Y公司的房产实行回购（亦可办理解除手续），涉及回购或者解除合同所涉及的所有税、费均由我公司承担；且在约定的六个月的回购期内，我公司愿意承担购房款的利息，利息按照每月千分之二十五计算。若超过六个月的期限，我公司自愿放弃回购，同意Y公司有权将该商品房更换买受人转让，并协助办理相关产权证。且按照本承诺书支付的利息，作为我公司向Y公司支付的违约金，并保证对此不持有任何异议。若超过六个月的期限，则我公司愿意承担购房款的利息按每月千分之三十五计算（包括前六个月的利息），且Y公司随时可以终止回购并要求我公司交付房产及办理相关产权登记事宜”。

因W公司在约定期限未能回购，Y公司于2015年12月29日向W公司发送了《限期交房催告函》，要求W公司在收到催告函之日起7日内将上述《商品房买卖合同》约定的房产交付给Y公司，办理房屋交接的相关手续。2016年1月4日，Y公司委托法律顾问江西南芳律师事务所向W公司发了《律师催告函》（南芳律函2016第0001号），要求W公司将商品房交付Y公司。

2016年2月23日，W公司与Y公司签订一份《交房协议书》，约定：1、根据双方2015年3月12日签订的《协议书》约定，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿所形成，并就商品房销售价格及出售面积经过充分协商，并再次明确若甲方（W公司）资金压力缓解，乙方（Y公司）同意在签订本协议后的6个月内将上述购买房产按照原购买价格由甲方回购；2、因甲方目前无力履行回购，甲方同意将上述商品房交付给乙方，甲方确认交付商品房情况如下：2014年9月11日、18日双方签订的《商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）中，甲方将位于于都县贡江镇金龙路学府商街3#楼二层写字楼建筑面积6223.08平方米、三层写字楼建筑面积5829.95平方米，总价合计2000万元的房产，该房产于2016年3月2日前交付给乙方，因交付存在瑕疵，未达到《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方约定的交付条件，甲方仍应继续达到合同约定的交付标准和条件完成交付，并办理好产权过户登记手续，确保乙方拥有完整合法的产权。

2017年5月10日，W公司与Y公司签订一份《结算协议书》，调整了销售单价，约定：甲方（W公司）同意按照截止2017年5月10日止欠乙方（Y公司）本息合计40894300元综合调整销售单价；于都县贡江镇金龙路学府商街3#楼二层写字楼、三层写字楼调整后的每平方米单价为3392.8647元（二层、三层写字楼的原单价分别为1606.9231元/平方米、1715.2805元/平方米）。

Y公司一审诉讼请求：1、判决立即停止对Y公司购买的位于于都县××濂溪路、金龙路××商厦学府××街××＃楼商场××（面积为6223.08平方米）、0003号商铺（面积为5829.95平方米）等房产的保全措施，解除查封；2、依法确认Y公司与W公司于2014年9月11日、18日签订的《赣州市商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）合法有效并继续履行；3、依法判令W公司限期向Y公司继续交付位于于都县××濂溪路、金龙路××商厦学府××街××＃楼商场××（面积为6223.08平方米）、0003号商铺（面积为5829.95平方米）的房产并办理该房产的权属登记；4、本案诉讼费用由W公司、杨某承担。

经原审法院释明后，Y公司变更其诉讼请求为：1、判令W公司立即偿还Y公司购房款本金2000万元及利息1229.356万元（利息按年息24%从2014年9月12日暂计算至2017年7月10日，之后利息仍按年息24%计算至还清为止，利随本清。）2、依法确认其与W公司分别于2014年9月11日、18日签订的两份《赣州市商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602）备案担保合法有效；确认Y公司在W公司不履行生效判决确定的金钱债务时可申请法院拍卖案涉《赣州市商品房买卖合同》标的物所得价款在法院确定其债权范围内享有优先受偿权。3、本案诉讼费用及财产保全费用由W公司、杨某承担。

（二）案件争议焦点

1. 关于Y公司与W公司的法律关系。

法律关系应依当事人真实意思表示予以认定。判断当事人之间法律关系的性质，除根据合同名称、形式和内容外，还应分析当事人之间法律关系的实质。本案中，Y公司与W公司于2014年9月11日、18日签订了两份《商品房买卖合同》，由Y公司购买W公司开发的学府商街3#楼二层、三层写字楼。从形式上看，该两份合同是商品房买卖合同，合同约定了购房位置、建筑面积、销售单价、交房条件、交房期限等内容，但是，当事人真实的意思表示并不是双方进行商品房买卖交易。W公司辩称双方之间的真实意思是以物抵押的借贷关系，而非商品房买卖关系，两份商品房买卖合同是为抵押所用，真实的意思就是抵押借款。本案可以确认Y公司签订两份《商品房买卖合同》并不在乎所购房屋的产权，所关心的仅是房屋回购款的返还和利息支付。因此，Y公司与W公司签订两份《商品房买卖合同》（网签备案编号为：20140902693、20140901602），名为商品房买卖，实为借贷，双方当事人由此形成借贷关系。

2. 关于W公司应否归还借款及支付利息。

最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。依照上述司法解释，Y公司变更后的诉讼请求为要求W公司归还借款及支付利息等。Y公司与W公司之间存在借贷关系，有《商品房买卖合同》《协议书》《承诺书》等证据证实。

Y公司（乙方）与W公司（甲方）在2014年9月12日《协议书》中约定房屋回购款利息为“从乙方支付房款之日起按月息千分之二十五计算”，归还期限为“在签订本协议后的6个月内”。Y公司出借2000万元给W公司，并认可收到借款利息150万元。所以，W公司应当按约向Y公司归还借款2000万元并支付借款利息。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。W公司至今未归还Y公司的借款合计2000万元，按约应当自借款支付之日起计付利息。Y公司提出了要求W公司支付按年利率24%从2014年9月12日开始计算至还清之日止利息的诉讼主张。Y公司主张的利率标准未超过年利率24%，未违反法律规定，予以支持。Y公司在2014年9月12日、19日分别向W公司出借资金各1000万元，按照W公司收到借款的日期开始计算，截止2017年10月18日，W公司应当向Y公司支付利息1484万元（按年利率24%计算），扣除已支付利息150万元，W公司尚欠Y公司借款利息1334万元（截止2017年10月18日）。W公司的借款利息应当计算至还清之日止，自2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照欠款本金和年利率24%计算。

3.关于Y公司在其债权范围内对于都县××濂溪路、金龙路学府××街××＃楼××层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款是否享有优先受偿权的问题。

首先，在以商品房买卖合同的方式提供让与担保的情况下，债务人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权。本案所涉的房产仍登记在债务人W公司名下，不动产所有权并未进行让渡，Y公司主张所涉房屋已经登记在其名下没有事实依据。

其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的，按照民间借贷法律关系审理作出生效判决后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。该规定赋予出借人在债务人不能还款之时，申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务的权利，但并未赋予出借人优先受偿权。Y公司抗辩根据该规定其享有优先受偿权的理由不能成立。

再次，Y公司主张与W公司签订买卖合同后进行了网签备案，是一种物权预告登记，具有物权公示效果。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售应当签订合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。从上述规定来看，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，办理预告登记为当事人民事行为。Y公司也未提交办理预告登记申请以及预告登记的相关证据。本案网签备案实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，Y公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。按照物权法定和物权公示原则，让与担保为债权担保方式，不具有物权效力，Y公司对W公司本案所涉房产不享有优先受偿权不当。但本案W公司用买卖合同所涉房产为借款提供担保的意思表示真实、明确，且在房地产管理部门办理了网签备案手续，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定也赋予出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务的权利，故Y公司对W公司的债权为有担保的债权，在拍卖标的物借款受偿时应有别于普通债权。

（三）判决结果

1.W公司在判决生效之日起十日内向Y公司偿还借款本金2000万元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息为1334万元，2017年10月19日起至还清借款之日止的利息按照年利率24%计算，利随本清；

2.在第一项的款项范围内，Y公司对W公司开发的于都县贡江镇濂溪路、金龙路学府商街3#楼二层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产的拍卖价款享有优先受偿权；

3.W公司未按时偿还第一项借款本息，Y公司可以申请拍卖W公司开发的、位于于都县贡江镇濂溪路、金龙路学府商街3#楼二层写字楼（商场0002号）、三层写字楼（商场0003号）房产，以拍卖所得价款偿还；

4.驳回Y公司其他诉讼请求。

二、律师说法

二、律师说法

商品房网签备案是一种行政强制性行为，其主要作用在于公示商品房买卖合同，而非作为抵押担保的公示，故而它不具备物权预告登记的公示效力。即便利害关系人完成了商品房网签手续，也不意味着就取得了商品房的所有权，因此无法产生优先受偿的法律效果。此外，网签备案登记与法院的查封行为存在本质区别。法院查封是一种法律程序，通过法院的裁定对被执行人的财产进行控制，以防止财产被非法转移或处分。除非经过法院的法定程序，相关民事主体无法凭借网签备案登记获得法院查封的效力。所以，利害关系人办理了商品房网签手续，并不能获得优先受偿权，亦不能获得法院查封的效力。