裁判要旨

城镇居民购买农村宅基地上房屋，因违反法律强制性规定合同无效；卖方明知禁止出售仍缔约，后因涨价主张无效，构成主要过错，应返还购房款，并赔偿买方修缮添附损失 + 信赖利益损失，按过错比例分担责任。

实务问题

城里人买农村房子多年后，卖方反悔起诉合同无效，买方只能退房退钱吗？能否索赔？

裁判意见

城镇居民向村民购买宅院并长期居住、修缮改造，多年后卖方以合同违法为由诉请无效并要求退房。法院认定，宅基地仅限本集体成员使用，合同因违反强制性规定无效。卖方明知禁止出售仍交易，涨价后恶意主张无效，违背诚信，负70% 主要过错；买方未尽审慎义务，负30% 次要过错。卖方应返还 10 万元购房款，并按 70% 比例赔偿修缮损失 2 万元、信赖利益损失 30 万元，合计赔偿 22.4 万元。买方收到款项后返还房屋。

典型意义

明确农村房屋买卖无效后的双向返还与过错赔偿规则，遏制卖方因涨价恶意毁约，保护买方合理信赖与添附投入，平衡集体土地管理秩序与交易诚信。

法律评析

宅基地具有身份专属属性，城镇居民购买农村房屋违反法律强制性规定，无论签约多久、是否居住，合同均自始无效。

合同无效后实行 “双向返还”，卖方退房款、买方退房屋；过错方须赔偿对方信赖利益、添附装修等实际损失，体现公平原则。

卖方明知禁止出售仍缔约，涨价后恶意主张无效，属于不诚信行为，应承担主要赔偿责任，防止其从无效行为中获利。

案件索引

最高人民法院案例库入库编号：2024-08-2-091-002