提前还贷潮凉了？6大行1年少7000亿，央行“终极一刀”砍醒了谁？|个人房贷|中国人民银行|基准利率|央行|存款利率|贷款|还贷潮

最近和朋友聚会，是不是很少听到有人凑钱抢提前还贷了？放在前两年，抢房贷额度定闹钟、银行排大长队的新闻一抓一大把，房贷绝对是饭桌上的顶流话题。现在六大行个人房贷余额一年缩水近7000亿，这股疯抢还贷的风怎么说凉就凉了？这事还得从央行那番操作说起。

很多人没概念，咱们现在习以为常的房贷，满打满算也就不到30年历史。1991年建行和工行才刚成立专门的房地产信贷部，正式推出个人住房抵押贷款业务。那时候大家对借钱买房接受度极低，一个网点一个月也就办几单，客户基本都是南方做生意、接触过海外理念的先行者。

1995年央行出台正式规定，官方层面认可了房贷的身份。那时候规矩比现在严得多，首付要付三成，贷款最长只能贷10年，借款人除了抵押房子还要额外找担保人，必须买意外灾害保险。1997年央行修订办法，把贷款期限延长到20年，还加了要求，贷款没结清房子不能出租，就是为了防止有人炒房套利，当时也只有试点城市能办这项业务。

1998年再次修订制度，所有城市、所有银行都能办理房贷，大家熟悉的个人房贷才正式和大家见面。之后大伙慢慢接受了贷款买房的模式，可后续利率的不断波动，悄悄给后来的提前还贷潮埋了伏笔。

2007年央行推出上海银行间同业拆放利率，也就是大家常说的Shibor，本来打算把它做成咱们国家的基准利率。原本的设想是，央行调整利率后，能顺着银行间市场、债券市场一路传到贷款利率，实现债贷联动。这套机制在咱们这儿走不通，咱们的金融体系以银行为主，大部分融资都是走银行贷款，债市和银行的资金价格本来就是两套标准，Shibor的变动根本传不到终端贷款利率上。

央行换了思路，开始培育LPR作为新的基准利率。其实LPR2013年就推出来了，只是当时要求按照Shibor加减点报价，走势和Shibor绑定，根本发挥不了作用，没几个人在意。

2019年央行正式启动LPR定价改革，才有了咱们现在用的LPR。最大的变化就是报价方式改成了跟着央行中期借贷便利利率加减点，报价行从9家增加到18家，覆盖了不同类型的银行，改成每月20号发布一次新的报价。LPR这把尺子定了，房贷定价也迎来了大变化，新老房贷的利息差，就是后来央行出手调整的导火索。

2019年改革之后，房贷定价锚从法定利率换成了LPR，新发放房贷统一按最近一个月的LPR加减点定价。首套房贷利率不能低于LPR，二套不能低于LPR加60个基点，加点幅度一旦确定就终身不能改。老房贷用户也可以自主选择转LPR或者保留固定利率，选完之后就不能再更改。

之后几年LPR持续下行，新发放房贷利率越来越低，早年高位买房的存量用户，利息比新用户高了一大截，心理不平衡的人越来越多。大伙扎堆攒钱提前还贷，还有人违规用低息消费贷置换高息房贷，既给个人带来风险，也给金融系统埋下了隐患。

2023年8月央行第一次调整存量房贷利率，针对不同时间段发放的房贷下调了加点，不少人享受到了红利，但新老房贷的差距还是没彻底抹平。2024年5月央行全面取消全国层面的个人住房贷款利率下限，让各地因城施策自己定，新房贷利率越来越低，存量用户的诉求再次凸显。

2024年9月央行再次发布存量房贷改革政策，直接废止了2019年的旧规则，这就是大家说的“终极一刀”。核心内容一共有四点，所有已经转成LPR加减点的存量房贷，统一调整为LPR减30个基点。没转LPR的用户再给一次转换机会，2024年10月31号之前转的，银行会批量自动调整，之后转的可以单独申请。

还有新规定说，以后如果个人房贷加点比全国新发放贷款平均加点高30个基点以上，就可以找银行申请调整到符合要求的水平。另外还取消了原来重定价周期最短一年的限制，现在只能选三个月、六个月、一年三个选项，重定价日不变，2024年11月15号之后就能申请调整，整个周期只能改一次。

选重定价周期不用过度焦虑，之前好几次政策都说不能改，最后不还是给了大家后悔药，未来大概率还有调整的空间。要是判断短期内还在降息通道，选三个月周期最合适，能越早享受到LPR下降的红利，当下省一点是一点。要是怕月供波动，打算长期持有房产，选十二个月周期更稳妥，每个月还款额固定，心里踏实。

现在政策落地一年多，超过六成符合条件的用户都申请改了短周期，降息红利能更快落到大家口袋里，月供压力减轻了，央行这一刀，不光砍醒了商业银行，让银行明白得主动让利才能留住客户。更砍醒了很多普通购房者，让大家想明白，掏空所有积蓄提前还贷，会把手里的现金流耗空，遇上点突发情况根本扛不住。留足余钱应对生活里的各种变数，才是更清醒的过日子方式。