编者按
2026年4月17日下午，上海自然资源研究中心（智库）组织举办“城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会。会议特邀自然资源部、高校、国际咨询机构、评估机构等领域的11位行业知名专家，围绕最新发布的2026版基准地价成果展开深入研讨。上海自然资源研究中心（智库）对专家们的发言精彩观点进行了梳理提炼，以飨读者。
上海2026基准地价系统性更新：降成本、优布局、促融合
张文静
中指研究院上海数据总经理
上海2026年城乡建设用地基准地价是时隔六年的系统性重构,也是城市发展理念转变与空间价值格局优化的集中体现，整体蕴含了降低用地成本支持实体经济发展、差异化调整引导资源配置、城乡同地同价促进城乡功能融合发展三大核心逻辑。
一是产业用地价格大幅下调，为新型工业化与产业高质量发展筑牢土地要素保障。此次20年期产业项目类工业用地基准地价1至3级降幅超过42%，7至9级降幅高达50%，近乎“半价”的定价模式有助于降低实体企业用地成本。降低产业用地成本不仅能直接提升上海制造业竞争力、推动产业集聚发展，还能创造更多优质就业岗位，吸引高层次人才持续流入，以低成本供给筑牢实体经济发展根基。同时，也能有效稳定市场与企业预期，在当前投资趋于谨慎的市场环境下，增强行业对上海未来发展的信心，进而带动住房市场稳健发展。
二是住宅用地实施差异化梯度调整，推动土地区位价值理性回归与战略导向清晰化。住宅用地地价呈现“核心涨、中间稳、远郊降”的分化格局，1级住宅基准地价涨幅约8.9%，远郊7至11级地价下跌3%至4.6%，这一调整与市场实际高度契合。2025年全国涉宅地块成交楼面价前十中上海占据八席，内环内近五年新房价格增幅远高于郊环外，叠加内环内、外郊环、郊环外不同的市场出清周期，均印证核心区域土地稀缺性与市场认可度，而非核心区地价下调则有效避免价值高估。此外，黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛、闵行紫竹等重点战略板块的住宅与商办用地基准价提升，既体现了规划落地与资源集聚的价值兑现，也为市场与企业清晰勾勒出上海空间价值布局与潜力发展板块。
三是城乡建设用地一体化定级定价，实现城乡融合发展制度性突破。本次基准地价更新实现里程碑式突破，首次对全市城乡各类建设用地采用统一体系定级定价，彻底打破长期以来城乡二元土地管理格局，告别城镇与乡村两套评定与定价体系。这一制度创新不仅让企业拥有更多样化的用地选择空间，推动城乡土地要素在统一规则下顺畅流动，并且同步降低乡村地区用地成本，逐步破解乡村产业导入的核心瓶颈，为城乡功能融合、资源均衡配置提供坚实制度支撑。
总体上看，上海本次基准地价更新是对城市空间价值的全面再评估，也是以土地政策主动引导城市发展的重要举措，向社会传递了清晰信号——上海将继续做强实体经济，将资源精准导向重点战略板块，以一体化的制度设计推动城乡融合发展。未来应持续优化土地价值评估体系，让基准地价真正成为衡量城市高质量发展的有效标尺。
来源：上海自然资源研究中心
上观号作者：上海规划资源
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