深圳、杭州，一直被当成“搞钱城市”“网红城市”的样本。
可如果你这两年经常跑两地，或者刷到当地新闻，可能会觉得：怎么跟印象里的“高光时刻”不太一样？不是城市不行了，而是几个“怪象”同时冒头，值得细看。
怪象一：写字楼“空得慌”，商业体“卷得疯”
先说深圳。
多家机构统计，2025年三季度，深圳甲级写字楼空置率已经接近三成（29%），平均租金同比跌了一成多。
到2025年中，一线城市里深圳的空置率还被点名为“最高”。
再看杭州。
世邦魏理仕的数据显示，2025年杭州办公楼空置率升到接近四分之一（24.9%），TMT、直播电商是主要需求来源，但“供应压着租金往下走”。
有意思的是：
写字楼这边空置高、租金跌；
另一边，深圳、杭州的购物中心、非标商业、社区商业却很卷，
餐饮和体验业态占比明显上升，“逛街”的人不少。
“办公”在挤泡沫，“消费”在抢人流。
对企业来说是“换办公的好时机”；对打工人来说，就是“城市生活方式在变”。
怪象二：网红大楼“凉了”，城市却还在净流入人
杭州被称为“网红经济第一城”，
前几年“丽晶国际”等网红大楼的故事，基本成了城市传说。
最近一两年，媒体走访发现：
曾经号称“汇聚近两万主播”的楼宇，租金明显回调，部分房源空置上升；一些头部机构和主播迁离或收缩，在舆论场上被放大成“主播大撤退”。
但如果你拉宏观数据，会发现完全不同的另一面：
2024年，杭州常住人口又多了10.2万，连续10年保持“10万+”增量；
人才净流入占比，在二线城市里排第一，近5年始终为正；
杭州日报、潮新闻、网经社等也连续发数据，说明直播成交额仍在增长，行业不是“塌了”，而是从“流量疯涨”进入“理性提质”。
所以更准确的说法是：
网红经济的“高光泡沫”在退，城市的“人口基本盘”在涨。这就是典型的“局部体感”和“宏观现实”之间的落差。
怪象三：新就业形态“越来越普遍”，但制度也在“拼命补课”
在深圳、杭州，
外卖骑手、网约车司机、主播、剪辑、运营这类“新就业形态”，早就不是新鲜事。
深圳官方披露，新就业形态劳动者约170万，占全市就业的14%；
为此，市人大常委会专门出台《新就业形态劳动者权益保障的决定》，明确用工关系、规范算法、鼓励社保与商保，还推动建设“暖蜂驿站”等服务站点。
杭州，数字经济与平台生态催生大量“碎片式打工”，有人同时干主播、外卖、短视频剪辑等多份零工；
办公楼租赁需求里，直播电商、TMT是绝对主力。放到全国，仅网约车司机就超过2000万、快递外卖从业人员规模巨大。
“多副业、多身份”会成为常态，但深圳、杭州这类城市，正在从“野蛮生长”走向“规则先行”。
怪象四：城市一边“疯狂抢人”，一边“挤泡沫、补短板”
深圳：
2024年常住人口净增近20万，增量在全国城市里排在前列；一年新引进人才入户10.4万，高层次人才和高技能人才明显增加；
为来深求职的应届生提供免费住宿从7天延长到15天，落户最快24分钟线上办结。
杭州：
近3年每年新引进35岁以下大学生都超过36万，95后人才吸引力升至全国第四；
数字经济核心产业占GDP接近三成，同时生物医药、高端装备等产业集群也在扩容。
与此同时，两地都在“挤泡沫”：
商办去化、网红楼退热、租赁价格回调，说明前期“杠杆与概念”在出清；保租房、人才公寓、交通、教育、医疗等“补短板”投入在加快。
城市不再只玩“抢人抢眼球”的游戏，而是真正开始算“留人成本”和“长期账”。
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