来源：滚动播报

（来源：新华日报）

时光镌刻着老旧小区的岁月痕迹，也沉淀着基层治理的时代课题。在常州经开区戚墅堰街道，一片始建于20世纪七八十年代的老工房建筑群，正悄然经历一场治理变革。缺乏门禁、保洁缺失、停车混乱、飞线充电……这些无物业老旧小区的“通病”，长期困扰着工房区居民。

常州经开区建设和交通局以戚墅堰街道工房十一区为试点，引入专业化物业服务，精心打造“戚彩邻里”治理模式，走出了一条从“无人管”到“专业管”、从“硬件焕新”到“服务升级”、从“财政输血”到“自我造血”、从“社区独揽”到“共治共享”的新路径，实现了物业服务品质跃升和群众满意度极大提高，让这座老小区在治理变革中重焕生机与温情，为区域内无物业小区治理提供了可复制、可推广的实践样本。

老工房的“民生焦虑”与治理困局

工房十一区建于上世纪70年代，拥有10幢楼、456户居民，是以老年人和外来务工人员为主的无物业开放式老旧小区。随着城市发展步伐加快，小区的治理短板也愈发凸显。

停车难，是小区最突出的“心病”。小区规划之初并未考虑机动车泊位配套，随着居民生活水平提升，车辆保有量激增，停车矛盾愈发尖锐。周边新建封闭小区的外来车辆大量涌入，挤占小区有限停车资源，让本就紧张的停车秩序雪上加霜。“以前只有72个停车位，老旧小区改造后增至155个，但还是不够用，下班‘抢车位’，晚回来就只能停在消防通道上。”小区居民张玉娟说。

安全隐患悬在居民头顶。非机动车“飞线充电”不仅影响小区美观，更暗藏消防安全隐患。“以前小区没有正规门禁，啥人都能随便进出，晚上出门散步都不踏实。”张玉娟的话，道出了老小区居民对安全的渴求。此外，小区缺乏专业保洁力量，垃圾投放不规范、楼道杂物堆积、路面卫生脏乱等问题普遍存在，让居民的居住体验大打折扣。

治理缺位，让困境陷入“恶性循环”。尽管工房十一区在2023—2024年完成了老旧小区改造，基础设施、墙面外观得到焕新，但“谁来管理、如何长效”的核心问题始终悬而未决。社区几名工作人员的力量，难以应对小区繁杂的日常管理，“光靠我们几个人，保洁、安保、设施维修根本顾不过来。”花溪社区居委会副主任张智佳坦言。更现实的挑战在于，居民几十年来习惯了无物业或政府托底的管理模式，付费购买物业服务的意识薄弱，且小区居民群体收入、服务需求和支付意愿差异较大，让引入专业物业的设想面临重重阻碍。

一面是居民对美好生活的迫切期盼，一面是无物业小区的治理困境，如何打破僵局、凝聚共识，成为戚墅堰街道基层治理必须破解的考题。

以民意为基，铺就破局突围之路

无物业小区治理，难在共识，贵在民心。戚墅堰街道没有急于推进，而是沉下身子，深入群众。2024年四季度，“戚彩邻里”项目正式启动，街道组建专项工作组，以工房十一区为试点，开展全方位的摸底排查，对小区设施设备、人员结构、居民诉求等进行全面梳理。工作组对456户居民开展“敲门式”入户调查，细致记录每一条意见建议，最终有效问卷回收率高达91.89%。

为凝聚最广泛的民意共识，街道先后召开十几场居民议事会。“有居民认为物业费和停车费偏高，有居民希望增加养老、便民服务，我们都逐一记录，对方案进行反复修改完善。”张智佳介绍，针对小区老年居民占比高、收入水平偏低的特点，街道最终推出了一套务实且富有弹性的方案：物业费定为0.35元/平方米·月，停车费80元/月，业主亲属每月享受60小时的免费停车时间。以停车管理为重点，保洁、绿化等基础服务为辅，配套便民超市、送货上门、康养服务等特色服务，既兼顾居民的经济承受能力，又精准对接居民的核心需求。

共识在沟通中凝聚，合力在协商中形成。2024年4月28日起，街道通过入户方式组织业主大会投票，最终物业管理和停车收费议案通过率均达86%，为专业物业入驻铺平了道路。同年5月，招标文件编制发布，依法选聘具备老旧小区管理经验的江苏腾景物业有限公司，一场关乎老小区新生的治理变革，正式拉开序幕。

为确保治理模式可持续、可推广，常州经开区构建“街道+社区+物业+居民”四方协同机制，明确各方权责：街道负责统筹协调、政策支持和资源整合；社区深耕居民动员、民意收集和矛盾调解；物业专注专业服务、日常运营和设施维护；居民则通过议事平台和监督机制，成为治理的参与者、监督者和受益者。这一闭环体系，让各方力量有效整合、持续互动，为治理工作的有序推进提供了坚实保障。

从硬件升级到服务深耕，解锁幸福密码

2025年，江苏腾景物业正式进驻工房十一区，一场全方位的“焕新行动”迅速展开。“进场前，小区停车位严重不足，公共区域无人清扫，楼道杂物堆积，环境卫生是‘老大难’。”物业公司负责人李青爽说，物业进驻后迅速发力，投入人力彻底清理楼道杂物、路面垃圾，首次引入扫地机、高压冲洗车等机械化设备，让小区保洁实现“质效双升”；街道、社区通过协同规划与空间优化，重新划定车位、规范停车秩序，将小区机动车位从155个增至235个，彻底改变了“抢车位”的乱象；小区加强安保力量，更换老旧门禁，安装智能监控，让居民的安全感显著提升。

“居民们回来晚点也能找到停车位。”居民王贵珍指着规划有序的停车位满是欣慰：“有保安守着、巡着，生面孔进来都问一问。天天有保洁员打扫，整个小区清清爽爽，连楼梯间的扶手都一尘不染，人的心情都跟着变好了。”她的话语里，满是对如今小区环境的认可。

如果说硬件升级是“面子”，那么服务深耕便是“里子”。十一区以“戚彩邻里”为核心，打造了一座由集装箱巧妙构筑、色彩鲜亮明快的“戚彩驿站”。这个约400平方米的空间，由社区和物业共同管理，既是居民的办事窗口，更是整个小区的活力核心与共享客厅，将“便民、助老、睦邻”的理念融入每一处细节。

走进戚彩驿站，活力朝气扑面而来。“朝花溪拾”议事厅里，一张方桌、几把椅子，居民、物业、社区工作人员围坐一堂，共商小区事务；“戚彩优选”便民超市里，柴米油盐、新鲜蔬果等商品一应俱全，这个平价超市尤其体贴老年居民，一个电话，生活用品便能送货上门；“戚彩闲趣社”为居民提供了丰富的文化活动空间，书画、舞蹈、手工艺等活动在此陆续开展，让志趣相投的邻居成为朋友；“戚小灶”社区餐厅，为老年居民提供营养可口的餐食，让一餐暖饭熨帖人心。

为了让服务更精准、更高效，“戚彩邻里”小程序近期即将上线，服务需求线上受理、过程实时跟踪、效果即时评价，以数字化手段赋能精细化治理。同时，物业还拓展快递代收、居家康养、维修家政、学生托管、精品旅游等增值服务，让物业服务从“有”向“优”稳步迈进。

“物业真干事，我们真支持，小区肯定越来越好！”在工房十一区的治理实践中，居民从旁观者变为参与者，他们的声音被倾听、诉求被回应、行动被尊重，邻里关系愈发和睦，社区凝聚力不断增强。这份邻里同心的力量，成为老小区焕新的最坚实支撑。

从试点样板到全域推广，共绘治理新图景

如今的工房十一区，道路整洁、绿意盎然，安保人员在岗巡逻，居民们在口袋公园三三两两聊天，孩子们在改造一新的小区里奔跑嬉戏，幸福感在每一个角落流淌。物业费收缴率稳步提升，居民投诉率大幅下降，曾经的“治理难点”，如今成为无物业小区治理的“试点样板”。

这种“低收费、高品质服务”的模式何以为继？常州经开区建设和交通局工作人员介绍，工房十一区物业费年收入约7万元，车辆管理费约17.28万元，叠加增值服务收益，弥补基础服务成本缺口，初步实现可持续运营；将这种模式逐步辐射至周边无物业小区，由点及线连片运营，实现“专业运营—居民付费—服务提升—价值再造”的可持续运营闭环。

常州经开区将“戚彩邻里”经验系统化，根据各小区不同条件，采取差异化推广策略：在河苑东村，街道通过业主投票及车位公开登记，推进专业停车管理，缓解停车矛盾；在丰乐花苑，业委会牵头开展居民自治，由业主共同出资管理卫生、绿化和停车；在工房北区，分阶段推进停车场管理、整体收费及物业引入……常州经开区坚持分类施策、片区联动、梯次推进的原则，让更多老小区受益。

为确保服务品质持续提升，常州经开区正在构建完善的监督评估机制，未来将成立由社区党组织、物管会、居民代表组成的物业服务评估小组，定期对物业服务内容、收费标准、财务收支进行评议与公开，确保物业服务质价相符。同时，还将在推广中不断完善制度设计，在激发中青年群体参与、拓宽志愿服务形式、引入专业社工力量等方面深入探索，推动治理模式持续优化。

无物业小区治理是一项长期工程。未来，常州经开区将继续深耕基层治理，持续优化服务供给、完善协同机制、激活自治活力，让更多无物业老旧小区实现旧貌换新颜，让每一位居民都能在熟悉的家园里，感受到看得见、摸得着的幸福与温暖。

宗晨淋 范玉贤