【中信建投地产｜2026年中期投资策略】柳暗花明，三面突围|中信建投地产|商业地产|房地产|柳暗花明，三面突围|证券

来源：市场资讯

（来源：CSC研究房地产建筑团队）

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文｜竺劲

核心观点

在中央政策持续支持房地产市场稳定发展，2025年年底以来京沪深广相继优化楼市调控的背景下，房地产市场正向止跌回稳的目标稳步迈进，2026年年初以来市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。参考美国、日本的房地产复苏路径，分化是主旋律、核心城市是复苏的排头兵，拥有现金流压舱石业务是房企穿越周期的秘诀，看好地产板块内三个细分方向：香港房地产市场的持续上升、商业地产的优质运营、聚焦内地核心城市房企和中介的率先复苏。

摘要

向止跌回稳目标迈进，核心城市楼市已现积极变化。在中央政策持续支持房地产市场稳定发展，2025年年底以来京沪深广相继优化楼市调控的背景下，房地产市场正向止跌回稳的目标稳步迈进。2026年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市，包括：新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。除政策以外，市场量价出现积极变化的原因主要有三点：新房与二手房供应的收缩、房价已历经较大幅度调整、部分城市租售比开始高于公积金贷款利率。

地产行业内部分化持续，三条细分赛道表现突出。参考美国、日本的房地产复苏路径，分化是主旋律、核心城市是复苏的排头兵，拥有现金流压舱石业务是房企穿越周期的秘诀。分化是当前我国房地产市场的主要特征，板块内三个细分赛道表现突出，包括：1）在人口流入带动住房需求、资产配置需求升温的背景下，香港楼市成交量价持续上升；2）社零平稳增长背景下，优质的品牌商业地产运营商经营表现突出；3）以上海为代表的内地核心城市销售率先复苏。

房地产止跌回稳渐进、板块内分化持续，看好香港、商业、聚焦核心城市赛道的优质企业。

风险提示

1、销售不及预期：房地产整体销售未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；

3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧；

4、宏观经济波动风险：当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿。

证券研究报告名称：《柳暗花明，三面突围》

对外发布时间：2026年5月7日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲执业证书编号 S1440519120002

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