最近这段时间，只要你刷房产相关的内容，肯定被各种“楼市回暖”“房价触底反弹”的消息刷屏了。先是3月份的房价数据出炉，四个一线城市的二手房价格无一例外，全部由跌转涨，环比上涨了0.4%；二三线城市虽然还在下跌，但跌幅也明显收窄了，二线城市二手房环比降幅收窄了0.2个百分点，三线城市也收窄了0.1个百分点。
数据一出，房产圈瞬间就炸了锅，不少中介和房产博主纷纷跳出来喊：“楼市拐点已经到了！新一轮房价上涨的趋势已经形成！”甚至还有人放出了一个惊人的预言：等到2035年，国内的房价将会是现在的2-3倍。
这话一出，可把不少想买房的朋友给整慌了。身边不少刚需朋友都跑来问我：是不是现在再不赶紧上车，再过十年就彻底买不起房了？这个预言到底靠不靠谱？今天咱们就不玩虚的，掰开揉碎了跟大家聊清楚，用大白话把这件事的真相说透，看完你就不会再被这些言论忽悠了。
首先咱们先说说市场上的主流观点，面对“2035年房价翻2-3倍”这个说法，不少业内人士觉得，未来楼市会出现严重的分化：一线城市和部分强二线城市的核心区域，因为有源源不断的人口流入，潜在购房需求旺盛，2035年房价涨到现在的2-3倍，可能性很大；而那些产业结构单一、人口持续流出的三四线城市，别说涨2-3倍了，未来房价还有继续下行的空间。
可事实真的如此吗？在这里我先给大家算一笔最核心的账：从现在到2035年，满打满算也就9年多的时间，就算按10年来算，想让房价涨到现在的2-3倍，意味着房价每年要稳定上涨20%-30%，而且要连续涨10年。这种情况，别说在现在的楼市环境里，就算是放在房价黄金上涨期的2010年前后，都几乎不可能实现。
未来不管是一线城市，还是二三线城市，房价的大趋势只会是逐步去泡沫化、去投资化，最终回归到居住属性，和当地居民的真实收入水平挂钩，根本不可能出现这种离谱的大涨。下面这4个核心原因，每一个都戳中了要害。
01 现在的房价本就泡沫不小，再涨2-3倍就是继续吹泡泡
如果你是在2005年，说未来10年房价会涨到现在的2-3倍，那这个预测绝对是可信的。因为那个时候，国内房地产市场才刚刚起步，全国各地的房价都没什么泡沫，城镇化正在快速推进，大量的购房需求等着释放，房价有实实在在的上涨基础。
可现在的情况，和2005年早就天差地别了。现在一线城市的房价收入比已经达到了40，二三线城市也在20-25之间。这个数字是什么概念？说白了就是，当地的普通家庭，夫妻俩不吃不喝、一分钱不花，要连续干二三十年甚至四十年，才能买得起一套当地的普通商品房。如果2035年房价真的涨到现在的2-3倍，那意味着房价的泡沫还要继续往大了吹，这和现在楼市去泡沫化、回归居住属性的大趋势，完全是背道而驰的，根本就不可能发生。
02 房价大涨要靠收入撑，每年涨30%的收入根本不现实
退一万步说，就算真的想让房价在10年内翻2-3倍，每年稳定涨20%-30%，那必须有一个最核心的支撑：老百姓的收入，必须以更快的速度上涨。道理很简单，房价涨了，老百姓得有钱买才行。如果房价每年涨20%-30%，那居民的收入涨幅，每年至少要超过30%，才能接得住不断上涨的房价。可这种情况，在现实里根本就不现实。
相信大家都有切身体会，最近这些年，钱是越来越难赚了。别说每年涨30%的工资了，能保住一份稳定的工作、不被降薪裁员，就已经谢天谢地了。不少行业的收入增长持续放缓，甚至还有不少人的收入不涨反降。
现在的高房价，老百姓都已经快接不住了，更别说未来再涨2-3倍了。在居民收入增长缓慢的大背景下，高房价不仅不可能出现持续大涨，反而只会慢慢回调，最终回归到和当地居民收入相匹配的合理区间。
03 房子早就严重过剩了，根本没有大涨的供需基础
咱们都知道，商品价格上涨，最核心的逻辑就是“供不应求”。可现在的房地产市场，别说供不应求了，早就已经是严重的供大于求，房子多到住不完，根本没有支撑房价大涨的基础。
有组数据大家肯定都听过，我国现存的房屋数量已经达到了6亿栋，就算每栋房子只住5个人，也足够容纳30亿人居住，这还不算每年新增的上千万套商品房。现在全国总人口才14亿多，房子早就已经严重过剩了，很多城市都出现了空置率极高的“鬼城”，晚上一栋楼里亮灯的住户没几户。
另一边，能买房的刚需也越来越少了。现在我国已经进入了深度老龄化社会，老年人口越来越多，年轻人却越来越少，购房的主力军规模在持续萎缩；再加上城镇化进程已经接近尾声，该进城买房的人，早就已经买了，未来新增的购房需求只会越来越少。一边是天量的房屋库存，一边是持续萎缩的购房需求，在这种供远大于求的情况下，指望未来10年房价大涨2-3倍，根本就是天方夜谭。
04 保障房加速入市，长效机制会彻底分流商品房需求
还有一个很多人都忽略的关键因素，那就是楼市的长效机制正在加快建立健全，未来商品房的需求会被大幅分流，别说大涨了，甚至还会面临不小的下行压力。从2026年开始，我国就会加快保障房的入市步伐，用大量的保障房，来满足城市低收入群体的居住需求。未来国内的房地产市场，会形成商品房和保障房两大并行的市场：城市里的低收入群体，可以选择价格更低、有保障的保障房解决居住问题；只有中高收入群体，才会去购买商品房。
这就意味着，原本很大一部分商品房的购房需求，会被保障房彻底分流走。买商品房的人少了，需求降了，房价不仅没有大涨的可能，反而还会因为需求减少，面临不小的下行压力。
说到底，那些喊着“2035年房价会涨到现在的2-3倍”的言论，要么是为了博眼球赚流量，要么就是房产中介为了卖房，刻意制造的焦虑情绪，大家千万别被这些话忽悠了。
未来的楼市，必然会走向持续的分化，核心城市的优质房产，或许能做到保值抗跌，但想翻2-3倍几乎不可能；而人口持续流出的中小城市，房价只会继续回归合理水平。房子最终只会回归它最本质的居住属性，那个闭着眼睛买房都能暴富的时代，早就一去不复返了。
对咱们普通人来说，如果你是真正的刚需自住，有合适的房子、能承受得起月供，什么时候买都是对的，不用过度纠结短期的涨跌；但如果你是抱着投资抄底的想法，想靠买房赚大钱，那还是趁早打消这个念头，别一不小心把自己半辈子的积蓄都套牢了。
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