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4月20日，北京终于迎来了2026年首场土拍现场竞价。建发、招商、中建智地、保利、金茂众神登场，为的是亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块。
该宗地位于瀛海地铁站旁，体量小、起始价低，且周边久无新房供应，处于“好房子”真空地段，因此备受市场关注。
现场竞价，12.28亿元建发率先举牌第一手，接着保利跟进，报价节奏整体较慢，第6手招商举牌，第8手中建智地也加入战局，随后金茂也出手，5家全部出价。
最终，现场竞价的第49轮，中建智地以13.24亿元竞得该宗地，楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。
另附亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块现场竞价单~
中建智地的进京路非常顺利，先后在房山、朝阳、顺义、昌平打造多个项目，且擅长板块深耕，多项目联动，国贤府、宸园、璞园等IP更是叫好又叫座，此次落子亦庄瀛海，或可再见“国贤府”。
就在中建智地竞得瀛海地块的同时，亦庄核心区也成交了一宗商业金融服务用地——亦庄新城YZ00-0303街区C13B-1、C13B-2地块，由京东竞得。在职住平衡、宜居宜业上，亦庄的成就是有目共睹的。
期待企业与区域的双向奔赴，为生活在这里的人，建更多好房子、提供更多的好岗位。
“壹先看位置：
无论是位置，还是价格，北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块，都是开年至今的“刚改真神”。
亦庄1401-1地块位于瀛海地铁站左侧，地块四至范围明确：东至规划道路，南至瀛永街北侧绿地，西至瀛顺路，北至瀛安街南侧绿地。在地图上搜索大兴瀛海医院，西侧紧邻地块便是。
1401-1地块最大的亮点是临铁。
距离地铁8号线瀛海站仅约269米，步行约即可到达。8号线作为贯穿北京南北的交通大动脉，向北可直达奥林匹克公园、王府井等核心商圈，向南连接大兴区域，交通便利性极佳。
除地铁外，地块周边3公里范围内配套资源丰富。教育方面有瀛海第五幼儿园、大兴精华学校；地块东侧紧邻大兴瀛海医院，商业方面约300米就是刚开业不久的中海瀛海环宇坊，要啥有啥。
不过也有朋友反应，8号线瀛海站是地上线路，车辆往来噪音比较大，边侧楼栋可能会受到噪音影响。
“贰回看地块本身：
值得注意的是，该地块原为YZ00-0802街区1401地块的一部分，早期规划规模约5.4公顷，规划地上建筑面积13.5万平方米。但在2026年正式挂牌时，1401地块被拆分为1401-1和1401-2两部分：
本次先上架的是1401-1地块，总土地面积25908.189㎡，总建筑控制规模≤51816.378㎡，容积率2.0限高60米，全部为R2二类住宅用地，无配建。
不过，挂牌文件中提及，1304地块规划绿地需要由竞得人认建，并无偿移交。
2.0的容积率和60米限高意味着未来项目将以小高层为主，符合刚需改善型住宅定位。2.59万㎡的用地面积在当前北京土地市场属于中小体量地块，总价门槛相对较低，有利于开发商资金安排。
该地块起始价12.18亿元，楼面起始价约2.35万元/平㎡。根据克而瑞-深度智联-决策专家分析，预计成交总价将在12.18亿至14亿元区间，楼面价大致落在2.35万至2.8万元/㎡区间。
克而瑞-深度智联数据显示，地块周边新房中海寰宇时代尾房成交均价在5.2-5.7万元/㎡之间。不过按照当前市场的接受程度，若无法通过产品设计（如阳台、飘窗等+面积）提升产品力，恐怕去化速度不佳。
“叁市场及前景：
瀛海板块是曾经大兴的主流供应区，尤其是限竞房前后阶段，瀛海府、中海寰宇时代、万和斐丽、海晏春秋，合生me悦等等，新房供应井喷透支后续市场需求。
目前可售次新二手房均价在5万元/㎡上下浮动，待未来瀛海、亦庄河西板块限售5年的限竞房入市后，或对新房价格及流动性造成一定冲击。
此外，瀛海板块新房库存去化周期较长。截至2026年2月，克而瑞-深度智联数据显示，瀛海板块新房库存建面9.59万㎡，库存套数683套。
不过目前瀛海板块存量新房为共产房、限竞房及尾盘，缺少符合时代需求的“好房子”。1401-1地块若能在产品上表现出色，或许也能一枝独秀。
亦庄新城作为北京经济技术开发区的重要组成部分，正经历从产业园区向综合新城的转型。《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》明确了区域发展方向，YZ00-0802街区定位为综合配套服务区。
瀛海板块目前处于半成熟状态，人口导入潜力较大。
地块所在位置靠近北京火箭大街产业区，产业支撑为区域发展提供基础。随着亦庄新城基础设施不断完善，特别是教育、医疗等公共服务设施的落地，区域价值有望稳步提升。
但对于开发商而言，该地块具有“低总价、地铁口、纯住宅”三大优势。12.18亿元的起始价在北京土地市场属于中小体量，降低了资金门槛；地铁口位置确保了基本客群；纯住宅性质简化了开发难度。
开发建议方面，克而瑞-深度智联-决策专家建议，应重点关注以下几点：
一是充分利用2.0容积率和60米限高，打造90至110㎡建面三居和110至130㎡建面四居为主的改善型产品，匹配区域主力需求；
二是强化地铁和公园资源卖点，提升产品溢价能力；
三是密切关注报规政策变化，灵活调整产品方案以确保合理利润空间。
从投资回报角度看，若能以接近底价获取地块，并通过产品设计实现5万元/㎡以上的销售均价，则项目仍具吸引力。但需警惕瀛海板块供应增加带来的价格竞争压力，以及报规趋严对利润的侵蚀风险。
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