文/深圳进深 严明会
深圳龙华，即将迎来又一个新盘。
就在近日，深圳规自局公布了龙华街道璞樾华府项目总平图。
这个项目，其实就是合泰地产的上油松老围旧改。
上个月下旬项目名刚获批，这个月初就披露了规划图，不可谓不快。
项目的建设用地面积1.56万㎡，总建筑面积14万㎡。
容积率5.72，计容积率建筑面积9.62万㎡。
其中，住宅建筑面积5.57万㎡，地上商业2.08万㎡，地下商业7000㎡。
另外公共配套设施5425㎡，物业服务用房200㎡。
总平图显示，璞樾华府主要由三栋40-41层的住宅楼栋组成。
分别为1栋一单元、41层，1栋二单元、40层，1栋三单元、40层。
户型上，商品房均为一层六户设计。
三栋楼由东北沿西南方向，一字排开。
总平图能看出的几个亮点：
1）小区的户型有大阳台，阳台转角还做了圆弧形处理，还有大面积的飘窗；
三栋楼之间，有风雨连廊连接，每栋楼还有大面积的防坠雨棚围绕。
说明小区在整体得房率，以及设计的美感上可以期待。
2）另外，小区打造了一个下沉广场，一个泳池，还有儿童游乐场地、文化活动室等设施；
加上项目超2万平的商业，自身的休闲设施、商业配套还算丰富。
3）总平图还看得出较为明显的一点，璞樾华府做了整体的抬高。
小区园林是大面积的屋顶绿化，整个小区绿化犹如一个屋顶花园；
另外还在一单元、二单元之间，二单元、三单元之间，分别设计了一处玻璃采光顶。
不足方面：
1）小区总户数671户，是有保障性住房的。
保障性住房建筑面积1120㎡，主要位于1栋一单元的6-13层。
也就是说，小区的保障性住房跟商品房是在同一栋楼的。
另外，据了解项目还有不少的回迁房，但具体的套数尚有待明确。
这种商品房、回迁房、保障房混住，带来的一个问题就是客群的不纯粹。
2）从参数看，璞樾华府容积率5.72，还都是40、41层的超高层。
相对于眼下新拍地的新规产品，居住的舒适度和体验感也稍有不足。
3）另还有一点，可能也有不少的人会介意。
作为商品房，璞樾华府的旁边就是油松游氏家祠。
4）产品设计上，小区户型没能做到全南向。
每栋楼的一层里面，共6个户型，只有2个户型做到了东南向。
其余4个分别是东北、西北向。
并且，唯一东南向的2个户型，又朝向珠三角环线高速。
百度测距显示，项目距离这条高速四百多米，可能会存在噪音影响。
至于具体的户型、面积段，还有待后续官方信息的披露。
璞樾华府是由合泰地产打造的。
开发主体是深圳市合泰置业有限公司，董事长为邱传津。其也是合泰地产董事长。
合泰置业正是合泰地产（全称：深圳市合泰地产集团有限公司）旗下全资子公司。
合泰地产是深圳当地一家小开发商，成立于2009年。
目前旗下业务包括地产开发、金融投资、商业运营、酒店管理、物业管理、文化传媒、国际教育，云谷科技等。
在房地产开发领域，合泰地产累计开发建筑面积近300万㎡。
先后开发有福田金色假日名苑和半山御景华庭、南山四季丽晶公寓、沙头角合泰御景翠峰及嘉悦公馆等。
除了早期入市的项目，合泰地产目前在打造以及待入市的项目，主要集中在深圳“东西两翼”。说的直白点，就是不在核心区。
比如，其待入市的新田工业区旧改位于宝安，沙栏吓村旧改、叶屋村旧改以及在售的嘉悦公馆位于盐田。澳头旧村城市更新项目甚至位于大鹏。
而这次即将面市的璞樾华府，是合泰地产近些年少有的位于深圳较核心区域的项目。
从已入市的项目看，合泰地产位于外围区域的项目去化并不算好。
旗下位于盐田沙头角的合泰嘉悦公馆，在去年9月取证入市，至今八个月，网签去化仅29%左右，不足三成。
也因此，璞樾华府的入市，成了合泰地产“村里的希望”。
不过璞樾华府虽地处龙华，但民治油松板块因多遗留的工业园区和大量城中村民房。
城市界面相比红山、上塘、梅林关、中心区这些板块，也有所差距。项目入市最终会是怎样，还有待市场的验证。
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