上海房东开始惜售了。
最近很多粉丝在后台反馈说：感觉市面上能挑选的好房子，越来越少了。
这不是大家的错觉。
上海二手挂牌量从去年高峰的11.9万套，掉到现在的8万套出头，缩减超30%。
这几万套房源的消失，并不是因为卖掉了。
绝大部分，是房东主动撤牌不卖了。
今天我们就透过数据来看看：哪些区、哪些小区，撤得最猛。
哪个区的挂牌量下滑最快？
整体数据来看，上海二手挂牌量近一年时间缩减30%。
分区来看，外环外几个区挂牌量降幅最猛，市区核心区反而相对平缓。
嘉定、杨浦、松江，是全市挂牌量下滑最快的三个区。
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
嘉定区挂牌量降得快，是因为近两年房价回调得厉害。
江桥、南翔等板块不少房源单价从5万+跌到3万+。
价格跌到位后，刚需疯狂入场，挂牌量随之快速下滑。
松江区作为老牌刚需重地，去年挂牌量长期居高不下。
但随着核心板块如松江新城、泗泾的房源去化加快。
叠加房东对低价抛售的抵触，挂牌量大幅缩减。
其中奥林匹克花园这些大盘挂牌量降幅最为明显。
杨浦区挂牌量骤降，得益于这里的老公房快速去化。
控江、鞍山、周家嘴路，大量老公房被刚需和收租投资客买走。
部分板块的老破小甚至一房难求。
与这三个区形成对比的是黄浦、徐汇。
这俩区挂牌量降幅远低于大盘。
黄浦的老房子稀缺性强，徐汇的学区与次新支撑稳固。
这俩区的房价跌幅也是小于大盘的，后续库存压力会比较大。
其他区域分化同样明显：
青浦、虹口、长宁：挂牌量降幅靠前，核心小区惜售严重；
浦东、闵行：范围大、板块杂，核心区域稳、外围区域跌；
普陀、宝山：刚需成交活跃，热门小区挂牌量快速下滑。
这些小区挂牌量腰斩
落到小区层面，这场惜售潮更加直观。
我们整理了上海各区近一年挂牌量缩减TOP1小区名单：
其中半数小区降幅超50%，最高的缩减了65%。
魔都财观制图（数据来源小胖看房）
黄浦区挂牌量缩减最厉害的，西凌新邨。
黄浦成交最好的老公房，目前30多平小户型租售比能达到2%。
徐汇区挂牌量缩减第一名，梅陇四村。
中环旁的老小区，房价一年跌了快两成。
近一年挂牌价跌得太狠，多数房东干脆不卖了，直接撤牌。
静安区高荣小区，挂牌量降了一半。
长宁区的虹桥机场新村，从43套挂牌缩减到17套，比例接近六成。
杨浦区挂牌量缩减第一名，工农三村，中外环间的高租售比小区。
30多平的小户型，租金回报率高达3.6%。
虹口区挂牌量缩减第一名，纪念小区，一年时间挂牌量缩减超六成。
目前该小区小户型租售比能达到2.7%，年收租轻松跑赢银行定存利率。
普陀区挂牌量缩减第一名，桃浦七村雪松苑。
普陀成交量数一数二的小区，租售比高，买家排队接盘。
浦东新区挂牌量缩减第一名，艺泰安邦。
宣桥板块的偏改善项目，价格跌出性价比后，买家蜂拥而入。
闵行区挂牌量缩减第一名，万科城市花园。
从89套挂牌降到51套，降幅超四成。
这是万科开发的品质盘，七宝板块配套成熟，价格跌到位后非常抢手。
嘉定区的金帝城市岸泊，挂牌量缩减约六成。
宝山区挂牌量缩减第一名，通河一村，历年成交都很活跃的小户型社区。
松江区挂牌量缩减第一名，奥林匹克花园，去年挂牌138套，现在缩减到80套。
青浦区龙湖滟澜山，去年48套挂牌，降到17套，缩减比例接近65%。
以上这些小区不是最便宜的，也不是最贵的，但它们都有几个共性：
1）租售比高，普遍超2.5%，远超银行定存利率，持有收租比降价卖更划算；
2）价格跌透了，泡沫出清后回归居住价值；
3）配套成熟无短板，地铁、学校、商业齐全，自住刚需和收租投资者都青睐。
挂牌压力降低，不代表房价要涨
很多人看到挂牌量大幅减少，第一反应是，房价要涨了吧？
先说结论：这不是价格回暖的信号，这是价格筑底信号。
市场不会反弹，但部分小区价格已经到了铁底。
房东为什么纷纷撤牌？核心原因有两个，都和涨价预期无关：
第一，卖不出理想价格，不愿意亏本抛售。
经过四年深度回调，不少小区的房价已经跌穿了房东的心理防线。
梅陇四村房价一年跌了近19%，房东不愿意割肉割在地板上，索性先撤牌观望。
第二，持币没有好去处。
现在理财收益持续走低，五年期定存也就1.3%到1.9%。
但上述那些小区的租售比能做到2.5%甚至3%以上。
房东一算账，降价卖房拿现金存银行，不如留着房子收租，现金流更稳。
总之一句话，房东撤牌不卖，是无奈之举，不代表看涨后市。
这一轮去化的本质，是性价比触底，并非行情反转。
每月两三万套的成交量看似很大，但其中超70%是300万以下的刚需房。
买家看到那些总价低、租售比高的刚需房，价格挤完泡沫了。
能住、能租、租金还不错，那就买。
这种逻辑不代表市场要全面反弹，只是跌到某个程度之后，有人觉得划算了而已。
未来市场分化会加剧。
高租售比的小区，可能已经到铁底了，溢价空间越来越小。
房东不再降价，买家只能被动接受，后续以稳为主，难大涨也难大跌。
但那些无租金支撑的远郊盘和炒作盘，该砸盘的还是会继续砸。
一些建议
最后给身在局中的各位一些实质性建议：
对于房东：
如果你的房子不在核心区，也没有高租金护城河。
那就趁着你的竞争对手还没反应过来、还在犹豫挂不挂牌，你抓紧卖。
不要被撤牌潮带偏节奏，你越拖，持有成本和机会成本就越高。
对于买家：
别被部分小区库存告急的假象吓到。
从全市总量来看，上海依然是买方市场。
你可以耐心挑选，重点关注租售比2.5%以上的小区。
但也要记住一个趋势：优质高性价比房源的消化速度在加快。
遇到合适满意的房源，就别犹豫了，没人能精准抄到绝对底。
市面上的好房子卖一套少一套，价格差不多就行了。
因为那十万八万的差价错失心动好房，下一套不知道要等到啥时候。
上海买房、卖房都是人生大事，如果你自己拿不定主意，可以联系我们。
无论买房还是卖房，都能给到你最专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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