■王国灿
引言：县域乡村发展困境与闲置资源激活的现实意义
随着城市经济增长红利逐步消退，区域发展不平衡问题愈发突出，县域乡村作为中国经济发展的重要基石与潜力板块，其发展价值正受到广泛关注。当前，县域乡村普遍面临农房闲置、土地撂荒、校舍厂房废弃等突出问题，大量优质闲置资源未能得到有效开发利用，不仅制约了乡村经济的高质量发展，也对乡村振兴战略的全面推进形成了一定阻碍。
县域乡村闲置资源并非无效资产，而是蕴含巨大开发潜力的核心生产要素。乡村运营作为激活闲置资源、破解乡村发展瓶颈的关键路径，其核心要义在于通过系统性的资源整合、运营模式创新与招商引智，实现闲置资源的价值重塑与高效利用，进而推动乡村产业升级、村集体增收与村民共同富裕。本文基于县域乡村发展实际，结合一线实战经验，系统探讨闲置资源激活与招商工作的具体实施路径，为县域乡村运营实践提供坚实的理论支撑与可操作的实践参考。
一、县域乡村闲置资源的全域排查与价值评估
闲置资源的精准排查、规范确权与科学估值，是实现其高效激活的前提与基础。只有全面厘清县域乡村闲置资源的底数、权属与价值潜力，才能制定针对性的盘活策略，为后续招商引智工作筑牢根基。
（一）闲置资源的拉网式排查
以县域为统筹单位，以乡镇为实施单元，以村庄为基本排查颗粒，组建由基层干部、行业专家与村民代表共同构成的联合排查小组，开展全方位、无死角、全覆盖的闲置资源普查工作。普查范围重点聚焦四大类核心资源，确保底数清晰、数据详实、分类准确：
闲置空间资源：涵盖空心农房、老旧院落、废弃校舍、闲置厂房、破旧祠堂、空置村部等各类闲置建筑空间，需逐一登记其具体位置、建筑面积、完好程度、闲置时长等核心信息；
低效土地资源：包括撂荒耕地、闲置林地、荒坡滩涂、低效园地、零散宅基地等，重点排查土地面积、土壤质量、利用现状、闲置原因及可开发条件；
生态文化资源：包含山水林田湖草等自然生态资源，以及古桥古道、非遗技艺、民俗文化、红色遗存等人文资源，重点挖掘其文化内涵、生态价值与开发潜力；
集体资产资源：主要包括闲置设备、闲置仓库、集体经营性建设用地、闲置基础设施等，明确其权属归属、闲置状态及可利用方向。
综合运用卫星遥感、GIS地理信息系统、无人机航拍等现代信息技术，结合入户走访、档案核查、村民佐证等传统排查方式，建立“一村一档、一资源一编码”的电子台账，绘制县域闲置资源可视化分布图，实现闲置资源的动态监控、精准管理与高效调度。
（二）闲置资源的确权定界
权属不清是制约闲置资源盘活的核心瓶颈，部分闲置资源存在产权分散、边界模糊、权责不明等问题，易引发后续开发纠纷，影响盘活工作的有序推进。因此，需以规范、严谨、高效的方式，全面推进闲置资源确权定界工作：
农房宅基地：逐一厘清产权归属、继承关系及抵押登记情况，签订规范的产权确认书，明确各方权责边界，从源头规避产权纠纷；
集体资产：严格落实所有权、经营权、收益权“三权分置”原则，对各类集体闲置资产进行全面登记造册、公示备案，确保权责清晰、责任到人、管理规范；
土地资源：全面完成土地确权颁证工作，精准界定土地四至范围、面积等级与用途，彻底解决土地边界争议与权属纠纷，为资源盘活提供合法依据；
复杂权属资源：针对产权分散的老宅、存在争议的公共空间等特殊资源，由村集体牵头，通过村民议事会、户主代表会等民主协商形式达成共识，明确资源收储、使用及收益分配规则，保障资源盘活工作顺利推进。
（三）闲置资源的分级估值
不同闲置资源的禀赋条件、区位优势、开发难度存在显著差异，需构建科学完善的估值体系，对闲置资源进行分级分类，实现精准开发、高效利用。本文构建经济价值、开发难度、市场前景、文化价值四维评估模型，对闲置资源进行量化评分与分级管控：
一级资源（黄金级）：区位优越、产权清晰、禀赋独特，如临近景区的农房、连片撂荒耕地、特色古民居等，此类资源开发潜力大、收益预期高，应优先开展招商工作，采用高端化、精品化开发模式；
二级资源（白银级）：基础条件较好、改造难度适中、具有一定开发特色，如普通闲置农房、零散闲置土地、废弃村小等，可进行适度包装升级，采用中端运营模式，适配大众消费需求，实现稳步增收；
三级资源（基础级）：基础条件一般、改造投入较大、价值潜力较低，如偏远破旧农房、碎片化荒地等，应以生态修复为主，结合基础利用与保底开发模式，最大限度实现资源价值。
建立闲置资源动态数据库，实时更新资源状态、盘活进度与收益情况，定期开展复盘优化工作，将闲置资源从“静态档案”转化为“动态资产”，为招商对接、项目落地提供精准的数据支撑与科学的决策依据。
二、县域乡村闲置资源的多元激活模式
基于闲置资源的分级分类结果，结合县域乡村资源禀赋与市场需求导向，构建多元化、差异化的闲置资源激活模式，推动闲置资源从“资产”向“资本”转化，实现资源价值的最大化与可持续利用。
（一）农房闲置资源的激活模式
农房是县域乡村最主要的闲置资源，也是与村民利益关联最为密切的资产。结合农房资源特点，摒弃大拆大建的粗放式开发模式，坚持“微改造、精提升、强特色”的原则，构建三大精准激活模式：
民宿度假模式：针对区位优越、风貌完好的闲置农房，进行统一规划设计与专业改造，保留乡村乡土肌理与人文特色，植入现代配套设施，打造精品民宿、康养小院、研学居所等业态。以四川大竹县为例，5栋闲置农房经专业化改造为民宿后，单栋估值从8万元提升至40万元，十年增值率达400%，有效带动了村民稳定增收；
创客工坊模式：依托闲置农房与老旧院落，打造非遗工坊、文创工作室、乡村直播间、手作体验空间等创业载体，出台针对性优惠政策，吸引创客入驻与青年返乡创业，实现闲置农房与乡村创业的有机融合，激活乡村创新活力；
共享居住模式：精准对接城市人群乡村休闲、康养度假的需求，推出“乡村共享住房”产品，通过长租、短租、分时共享等灵活方式，盘活闲置农房资源，让村民通过房屋租赁获得稳定收益，实现闲置农房的高效利用。
（二）土地闲置资源的激活模式
土地是乡村产业发展的核心载体，针对土地闲置问题，重点推动闲置土地规模化流转、集约化经营与产业化开发，构建三大高效激活模式：
特色种养模式：集中流转连片撂荒耕地、低效园地，引入农业龙头企业与专业合作社，发展高品质果蔬种植、道地中药材培育、特色养殖、有机农业等产业，打造“一村一品、一乡一业”特色产业集群。大冶市还地桥镇流转2400亩闲置土地，引入优质农业企业发展生态种植养殖，带动200多户村民人均增收2-3万元，实现了土地资源与村民收益的双重提升；
农文旅融合模式：结合乡村生态资源与文化资源，盘活荒坡滩涂、闲置林地，打造田园综合体、休闲农场、露营基地、采摘园等农文旅融合项目，实现农业生产与旅游休闲的有机结合，提升土地资源的综合利用效益；
生态价值转化模式：针对偏远、碎片化、不适宜规模化种植的闲置土地，重点开展生态修复、植树造林、湿地保护等工作，发展碳汇交易、生态补偿、林下经济等业态，推动生态资源向经济资源转化，实现生态保护与经济发展的双赢。
（三）集体闲置资产的激活模式
闲置校舍、厂房、祠堂、村部等集体资产，是村集体经济的重要组成部分，也是推动乡村发展的重要支撑。坚持公益属性与市场运作相结合的原则，构建三大多元激活模式：
公益服务模式：将闲置村部、校舍改造为村级综合服务中心、文化礼堂、老年活动站、儿童之家、新时代文明实践站等公共服务载体，完善乡村公共服务体系，提升村民的幸福感、获得感与安全感；
产业运营模式：对闲置厂房、仓库进行标准化改造，打造农产品加工厂、冷链仓储中心、电商服务中心等产业载体，延伸农业产业链，提升农产品附加值；对闲置祠堂、古民居进行修缮保护，打造文化展馆、研学基地、民俗体验中心等，挖掘乡村文化价值，推动乡村文化产业发展；
租赁分红模式：由村集体对闲置集体资产进行统一收储、标准化改造与规范化运营，通过出租给企业或个人经营获得稳定收益，收益按“村集体+村民”约定比例进行分红，实现村集体经济增收与村民共享发展成果的目标。
（四）闲置资源的业态融合激活模式
单一业态难以实现闲置资源的可持续利用，需打破产业边界，推动闲置资源激活与文旅、农业、康养、研学、电商等产业深度融合，构建“吃住游学购”一体化产业生态，实现资源价值叠加：
闲置农房+特色餐饮+农耕体验，打造乡村度假综合体，满足游客乡村休闲、体验农耕的需求；
闲置土地+生态种植+研学教育，打造自然研学基地，为青少年提供农耕知识学习、自然体验的实践平台；
闲置厂房+非遗文创+直播带货，打造乡村文创产业园，推动非遗技艺市场化、乡村产品品牌化，拓宽销售渠道；
闲置山林+森林康养+休闲露营，打造生态康养目的地，满足城市人群休闲养生、亲近自然的需求。
通过业态深度融合，实现闲置资源价值叠加与效益倍增，推动乡村产业高质量发展，形成“一业带百业、一兴百业兴”的良性发展格局。
三、县域乡村闲置资源盘活的招商策略
招商引智是闲置资源盘活的关键支撑，没有市场主体的参与与资本的投入，闲置资源难以实现高效利用。县域乡村招商需摒弃传统粗放式招商模式，构建“运营前置、精准靶向、政策赋能、利益绑定、服务优化”的现代化招商体系，全面提高招商效率与质量。
（一）运营前置：提升招商精准度
传统招商模式存在“重建设、轻运营”的突出问题，导致部分项目落地后难以持续运营，造成资源浪费。运营前置模式强调在规划阶段就引入专业运营思维，以运营目标锁定业态布局，以业态需求对接目标客商，有效提升招商精准度与项目落地成功率：
精准业态定位：基于县域资源禀赋、市场需求与区域发展定位，明确各村庄、各片区的主导业态，绘制业态需求图谱，清晰界定招商方向与目标企业类型；
定制化项目包装：将闲置资源转化为可落地、可盈利、可复制的标准化招商项目，编制《县域乡村招商项目手册》，明确项目概况、资源优势、投资规模、收益预期与合作模式，为客商提供清晰、直观的投资参考；
样板示范引领：优先打造1-2个闲置资源盘活标杆项目，通过标杆项目的示范效应，让客商直观了解项目盈利模式与发展前景，带动更多优质项目落地，形成“引进一个、带动一批、辐射一片”的招商效应。
（二）精准靶向：聚焦核心招商对象
县域乡村招商应坚持“精准对接、重点突破”的原则，聚焦三类核心客商，建立重点客商目标库，开展一对一、点对点精准对接，有效提高招商效率与项目质量：
产业龙头企业：重点对接农业龙头企业、文旅集团、康养企业等，此类企业资金实力雄厚、运营经验丰富、资源整合能力强，能够带动片区产业升级与资源高效利用，需给予重点对接与政策保障；
返乡创业乡贤：乡贤群体熟悉本地资源与文化，具有较强的返乡创业意愿与资源优势，通过情感联结与政策扶持，吸引乡贤返乡投资兴业，助力乡村闲置资源盘活与乡村发展；
青年创客团队：聚焦文创设计师、直播达人、乡村运营师等青年创客，此类群体具有创新意识与活力，擅长轻资产运营与新业态打造，通过低门槛入驻与创业赋能，培育乡村创业新力量，为乡村发展注入新鲜活力。
建立“一企一专班、一项目一方案”工作机制，组建专业招商工作小组，主动上门对接客商，精准推介县域资源与招商项目，实现从“被动等待”到“主动招商”的转变，全面提升招商对接效率与成功率。
（三）政策赋能：优化招商政策环境
政策支持是吸引客商投资的重要保障，县域需结合自身发展实际，制定针对性、可操作性强的招商优惠政策，打造市场化、法治化、国际化的优质投资环境：
用地保障：优先保障乡村产业项目用地，简化用地审批流程、压缩审批时限、降低用地成本；推动闲置集体经营性建设用地直接入市，灵活保障项目用地需求，有效解决企业“用地难、用地贵”问题；
财税减免：对入驻乡村的企业，实行前三年税收地方留存部分全额返还、后两年减半返还的优惠政策；对民宿、文创等小微企业，免征部分行政事业性收费，切实减轻企业运营负担；
金融支持：设立乡村振兴专项基金，为企业提供低息贷款、贴息支持；鼓励金融机构推出“农房贷”“土地贷”“资产贷”等特色金融产品，有效破解企业融资难题，为企业发展注入资金活水；
人才扶持：为企业引进的运营、技术、管理人才提供住房补贴、子女入学、医疗保障等优惠政策；加强本地乡村运营师、职业经理人培育，为企业发展提供坚实的人才支撑；
轻资产入驻：对优质创客与小微企业，实行三年免租、装修补贴、启动资金支持等政策，降低创业门槛，吸引更多市场主体入驻乡村、扎根乡村。
（四）利益绑定：构建共赢发展机制
构建村集体、村民、企业三方利益联结机制，实现风险共担、收益共享，增强企业投资信心，推动项目长期稳定运营，实现三方共赢：
保底收益+增值分成：鼓励村民以闲置农房、土地经营权入股企业，村民每年获得固定保底收益，保障基本收入；项目盈利后，按股份比例参与增值分红，实现村民长期权益最大化；
资源入股+利润分红：村集体以闲置资产、土地资源入股企业，占股比例不低于30%，企业负责专业运营管理，利润按股份比例分红，实现村集体经济增收与企业盈利的双向共赢；
劳务就业+订单合作：企业优先录用本地村民就业，为村民提供稳定工资收入与技能培训机会；与村民签订农产品收购、手工加工订单，带动村民持续增收，实现企业发展与村民增收的有机结合。
（五）服务优化：打造优质营商环境
良好的营商环境是招商引智的核心竞争力，县域需树立“店小二”式服务理念，构建全周期、全方位、一站式服务体系，为企业发展保驾护航：
一站式审批：设立乡村招商服务中心，实行“一个窗口受理、一站式审批、一条龙服务”，简化审批流程、压缩办理时限，实现“最多跑一次、甚至不用跑”，全面提升企业办事效率；
全程跟踪服务：为每个招商项目配备专属“项目管家”，从对接洽谈、签约落地、建设运营到后续发展，全程跟踪服务，及时解决企业发展过程中遇到的困难与问题，为企业发展提供全方位保障；
基础设施配套：加大乡村基础设施投入，完善水、电、路、气、网、污水处理等基础设施，建设员工宿舍、食堂、物流中心等配套设施，实现企业“拎包入驻”，为企业运营提供便利条件；
数字化赋能：搭建县域招商数字化平台，整合资源信息、政策文件、项目需求等内容，实现招商信息一键查询、一键对接、一键洽谈，降低招商成本，提升招商效率与专业化水平。
四、县域乡村运营的全域统筹与保障措施
县域乡村运营是一项系统性、长期性工程，需强化顶层设计、健全工作机制、凝聚多方合力，实现全县一盘棋、全域一体化发展，确保闲置资源盘活与招商工作有序推进、落地见效。
（一）强化顶层设计，科学规划布局
坚持“规划先行、谋定后动”的原则，高起点、高标准编制《县域乡村闲置资源盘活与招商总体规划》，明确发展目标、空间布局、产业定位、实施步骤与保障措施，确保乡村运营工作科学有序推进：
统筹城乡发展，推动县城、乡镇、村庄三级联动，实现资源共享、产业互补、功能衔接，将乡村发展融入县域发展大局，形成城乡融合发展新格局；
立足资源禀赋，差异化布局民宿集群、特色农业区、文创产业园、康养度假区等产业载体，突出地域特色与文化特色，避免同质化竞争与低水平重复开发；
坚持生态优先、绿色发展，严守生态保护红线与耕地保护红线，实现生态效益、经济效益与社会效益的有机统一，推动乡村可持续发展。
（二）健全工作机制，压实工作责任
建立健全工作机制，明确各级主体责任，形成上下联动、齐抓共管的工作格局，确保各项工作落地见效：
强化组织领导：成立由县委、县政府主要领导任双组长的乡村运营工作领导小组，统筹推进全县闲置资源盘活与招商工作；各乡镇、各相关部门成立专项工作组，主要领导亲自抓、分管领导具体抓、工作人员全力抓，形成“一级抓一级、层层抓落实”的工作体系；
完善工作机制：建立“周调度、月通报、季考核、年奖惩”的工作机制，定期召开调度会、推进会、现场会，及时破解工作难题、压实工作责任、倒逼工作落实；
培育运营主体：组建县级强村公司、乡村振兴集团，作为闲置资源统筹、招商对接与运营管理的核心平台；培育本地乡村运营师、职业经理人，引入专业运营团队，构建“政府+企业+村集体+村民”的多元运营主体矩阵，提升乡村运营专业化水平。
（三）动员全民参与，凝聚发展合力
村民是乡村运营的主体，需充分调动村民的参与积极性，保障村民的合法权益，形成全民参与、共建共享的良好发展格局：
加强宣传引导：通过广播、电视、微信公众号、短视频、村民大会、入户宣讲等多种形式，宣传闲置资源盘活的政策、招商机遇与成功案例，向村民解读发展红利，激发村民参与热情；
尊重村民意愿：所有闲置资源盘活与招商项目，均需充分征求村民意见，经村民议事会表决通过后实施，不强迫、不强制、不搞一刀切，保障村民的知情权、参与权与监督权；
保障村民权益：严格落实利益联结机制，确保村民在闲置资源盘活过程中的租金、分红、就业等权益得到充分保障，让村民共享发展成果，激发村民参与乡村运营的内生动力。
同时，广泛动员乡贤返乡、青年创业、企业家投资与社会力量参与，形成政府主导、市场运作、村民参与、社会支持的强大合力，推动县域乡村运营高质量发展。
结论
县域乡村闲置资源激活与招商工作是推动乡村振兴、实现共同富裕的重要路径，也是破解乡村发展瓶颈、激活乡村发展活力的关键举措。通过全域排查、精准确权与科学估值，能够全面厘清闲置资源的底数与价值，为后续盘活工作奠定坚实基础；多元化的资源激活模式，能够实现闲置资源的价值重塑与高效利用，推动乡村产业升级；精准化的招商策略，能够有效吸引市场主体与资本投入，为闲置资源盘活提供有力支撑；全域统筹与完善的保障措施，能够凝聚多方发展合力，确保各项工作有序推进、落地见效。
县域乡村运营是一项长期而艰巨的任务，需要立足县域实际、因地制宜，不断创新资源激活模式与招商策略，持续优化营商环境，凝聚政府、企业、村集体、村民等多方合力。唯有如此，才能充分释放闲置资源潜力，推动乡村产业高质量发展，实现村集体增收、村民共富，书写县域乡村振兴的高质量发展篇章。
（本文作者：王国灿系资深媒体人、著名文化战略观察家，持有国家农业农村部农村经济研究中心颁发的乡村规划师证书和农业职业经理人证书）
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