作为宁波核心主城区，鄞州区长期是全市房价高地，配套成熟、人口密集，但2026年房地产市场整体进入深度调整周期，板块分化进一步加剧。

并非鄞州全域房价坚挺，部分远郊新城、配套滞后板块、刚需集中的外围片区，受供需过剩、人口导入不及预期、学区红利消退、改善客群外溢等因素影响，出现房价大幅下滑、成交量低迷、二手房议价空间扩大的现象，部分区域跌幅远超鄞州核心地段，成为本轮楼市调整中承压最重的片区。

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首当其冲的是姜山板块外围片区。姜山是鄞州南部刚需重镇，早年依托近鄞州核心、地铁规划利好，大量刚需楼盘集中开发，新房、二手房库存持续走高。

2026年随着宁波整体刚需购房需求收缩，年轻人口外流、落户门槛放宽后置业选择变多，姜山核心以外的偏远组团优势快速消失。该区域商业、教育、医疗配套落地速度不及预期，优质学校资源集中在姜山老镇，外围板块缺乏学区加持，且通勤至东部新城、鄞州中心区耗时较长。

大量早期投资客抛售房源，二手房挂牌量激增，新房去化困难，部分小区成交价较2024年高点下跌20%以上，成为鄞州房价下滑最突出的区域。

其次是云龙、横溪一带的近郊板块。云龙紧邻下应，但开发节奏慢、产业薄弱，以住宅用地为主，缺乏高端产业、商业综合体支撑，就业岗位不足，大多依赖通勤主城区。

2026年改善型购房者更看重环境与通勤效率，刚需更倾向选择配套成熟的核心区，云龙板块交通短板凸显，大型配套缺失，学区资源普通，溢价能力持续下降。

横溪作为鄞州南部山区近郊，主打低密改善，但人口基数小，接盘人群有限，文旅概念炒作热度褪去后，新房去化艰难，二手房流通性极差，房价出现明显跳水，成为鄞州房价洼地。

再者，下应外围、首南边缘非核心片区同样承压明显。首南核心区依靠鄞州万达、南部商务区、优质学区，房价依旧坚挺，但边缘地带远离商业中心，学区资源一般，早年因规划利好透支房价。

2026年随着新房集中交付，二手房供应爆发，板块同质化严重，缺乏稀缺资源加持。下应外围板块地铁辐射弱，城市界面一般，以刚需高层为主，户型同质化严重，在市场下行周期，刚需房源最先降价，议价空间持续扩大，成交价不断下探。

整体来看，2026年鄞州区房价下滑区域集中在南部近郊、远郊刚需板块，核心逻辑是规划兑现慢、配套不足、产业薄弱、库存过高、接盘人口不足。

而东部新城、钟公庙、万达核心等板块，因资源稀缺、改善需求稳定，房价韧性较强。

未来鄞州楼市会进一步两极分化，外围远郊若无重大规划落地，房价大概率持续承压，刚需购房可择机捡漏，投资则需谨慎避开配套薄弱的远郊片区。