作者：纵横论市
聊到跨界预判楼市，玻璃大王曹德旺绝对是天花板级别的存在。
这位深耕制造业的老企业家，从不说拗口的专业术语，也不搞模棱两可的话术，2017到2025年，七次直言预判楼市，愣是被实打实的市场数据一个个锤实了，比不少所谓的行业专家靠谱太多。
更关键的是，顺着他看透楼市本质的核心逻辑，2026年的楼市，不出意外会迎来三个实打实的转变，每一个都有政策、数据撑腰，今天就用大白话把这事说透，不绕弯子。
先说说曹德旺的预判，到底准到什么程度。
2017年他就劝大家，赶紧卖掉多余的房子，说以后这房子卖不掉、租不出去，还得年年交管理费。当时不少人觉得他是杞人忧天，可现在看，全中了。
2024年末全国商品房待售面积飙到75327万平方米，同比涨10.6%，其中住宅待售面积更是涨了16.2%；2025年以来，全国二手房挂牌量同比涨22%，六成都是多套房家庭在抛售，手握多套房的业主，正实实在在面临流动性困境。
2018年他直言，房子就是堆钢筋混凝土，不能创造实际价值，迟早要贬值。这话放在今天，更是被数据狠狠印证。
2024年全国商品房销售均价9935元/平方米，同比降4.8%；百城二手住宅价格连续31个月环比下跌，全年跌幅6.18%。从2021年的价格高点一路回落，二手房的贬值趋势，但凡有房要卖的人，心里都门儿清。
他还一直强调，制造业才是经济的根本，别过度依赖房地产。2024年的经济数据，直接给出了答案。
全国房地产开发投资跌了10.6%，房屋新开工面积暴跌23%，房企到位资金也降了17%；房地产业增加值占GDP的比重，降到6.3%，比2023年少了0.5个百分点。
反观曹德旺的福耀玻璃，2024年营收同比增长，业绩稳得住。房地产的深度调整和制造业的稳健发展，形成了鲜明的对比。
而他2020年说房价上涨没支撑、2022年说房价该回15年前、2024年说房子严重过剩、2025年说房产投资黄金时代结束，每一个判断，都有官方数据托底。
2024年新房销售面积、销售额双双大跌，城镇化率到65%、新生儿不足千万，适龄购房群体越变越小；环京、郑州、天津等城市房价从高点跌去30%甚至50%，三四线还出现过接房贷就送房的极端情况。
住建部数据更直接，全国存量房约3.74亿套，够30亿人住，户均住房超1.1套，过剩已成定局；2025年1-10月，70城三线城市新房价格跌3.4%，房地产的投资属性，正被一步步剥离。
当然也得客观说，曹德旺2014年说的楼市“崩盘论”，目前还没完全应验。
虽然部分区域跌幅惨烈，但从2024年9月开始，中央持续出台政策托底楼市，房价跌幅逐步收窄，上海等一线城市部分区域新房价格还在连涨。
现在的市场，是“局部深度调整、整体止跌企稳”，能不能软着陆，还得看后续政策和市场走势。但抛开这一点，他基于人口、供需、价值规律的核心判断，全被市场验证了。
而2026年楼市的三大转变，正是这些判断的逻辑延伸。
第一个转变：发展模式彻底变，增量扩张转存量盘活
曹德旺多年前就喊着“房子盖太多了”，强调房子要回归居住本质。2026年的楼市政策，正好踩中了这个点。
政府工作报告时隔十年重提“去库存”，住建部明确表示，今年要推动收购存量商品房，转为保障房、安置房、人才房。
目前全国已有26个省市启动了这项工作，总规模接近7700亿元，中央财政还提前下达了566亿元的保障安居工程补助资金，给这个模式托底。
不用再大拆大建盖保障房，直接收存量房改造，既化解了库存，又让普通市民能住上房，正好应了曹德旺说的，“城市是市民的城市，不是炒房者的城市”。
第二个转变：市场分化拉满，普涨普跌成过去，冰火两重天成常态
曹德旺早就说过，楼市普涨时代早就结束了，只有核心城市的房子有价值，低能级城市只会过剩贬值。2026年的市场，把这个分化体现得淋漓尽致。
一线城市这边，上海2026年3月的二手房成交面积，创下了近五年新高，中信建投的研报直接说，“核心城市是楼市复苏的排头兵”。
但三四线城市这边，不少县城的房子去化周期高达11.5年，瑞银更是预测，未来三四线城市房价跌幅可能达到22%。
中指研究院也指出，现在多数低能级城市，基本没什么新盘供应，核心就是消化手里的存量房。说到底，高能级城市有产业、有人口、有资源，楼市能撑住；而低能级城市人口持续外流、库存高企，闭眼买房就能赚钱的时代，彻底一去不返了。
第三个转变：房企赛道大换血，重资产开发转轻资产运营
曹德旺用福耀玻璃的发展证明，制造业的核心是靠专业能力创造价值。这一点，也倒逼房企跳出过去“赌土地升值”的老路。
过去房企靠拿地盖房赚差价，现在这条路走不通了，代建业务成了房企穿越周期的核心抓手。
现在全国头部房企里，六成已经布局了代建，中央层面还首次明确，让代建业务从传统住宅，延伸到城市更新、老旧小区改造、产业园区配套等领域。
代建不用房企大额垫资拿地，不增加表内负债，靠产品研发、成本管控、项目运营的专业能力赚服务费。这正是曹德旺一直秉持的实业逻辑——不靠赌行情，靠真本事赚钱。
其实说到底，曹德旺的预判，从来不是单纯唱衰楼市。
他只是看透了楼市的底层逻辑：房子的核心是居住，不是炒作；经济的根本是实业，不是靠房地产短期刺激。
2026年楼市的这三大转变，就是行业从以规模论英雄的旧周期，慢慢走向以品质、价值定输赢的新阶段。
对普通人来说，看懂这个趋势，比听各种小道消息、跟风买房要靠谱得多。
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