买投资房和买自住房，首付门槛完全是两回事。很多人第一次接触投资房贷款时才发现，银行要求的现金比例远高于预期——通常15%起步，多数情况下要到20%-25%。这不是银行故意刁难，而是投资房在 lenders 眼里天然带着更高的违约风险。

风险定价逻辑很简单：借款人对自己住的房子和对收租的房子，上心程度不一样。一旦财务吃紧，先断供的往往是那套自己不住的。所以银行用更高的首付比例来对冲这种道德风险，同时也筛选出资金实力更强的买家。

单户住宅的投资房，最低可以压到15%，但代价是更严苛的资质审核和更高的利率。多数有经验的投资者会选择20%或以上，一来能拿到更好的贷款条件，二来可以避开 private mortgage insurance（私人抵押贷款保险，简称 PMI）这笔额外开销。PMI 在自住房贷款中常见，但在投资房里，首付不足20%时也会被迫购买，进一步推高持有成本。

多户型物业——比如 duplex、triplex——门槛更高，通常20%-25%起跳。单元数越多，银行越谨慎，对现金储备和信用记录的要求也同步提升。这类物业的空置风险、维修复杂度都高于单户住宅，银行需要看到你有足够的流动性来应对突发状况。

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个人资质会直接影响首付比例。信用评分高、债务收入比健康的借款人，有机会拿到下限；反之则可能被要求加码。银行还会核查你的现金储备，通常要覆盖数月房贷月供，以防租金断流时你还不起贷款。准备充分的材料——银行流水、收入证明、租金预期——能显著提高过审概率。

投资房的资金拼图不止首付一块。closing cost、维修预算、空置期的现金流缺口，都需要提前算清。很多人在计算器上只按了首付和月供，忽略了真实的持有成本，最后发现租金回报被各种费用吃掉大半。

要不要把投资房放进你的资产组合，取决于现金流结构和风险承受能力。这不是追热点，而是算细账。